论房地产开发项目管理

所属栏目:房地产论文 发布日期:2011-02-13 17:21 热度:

  摘要:因此如何搞好工程项目的开发管理,是一个很值得探讨的话题,在此笔者谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法,对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。
  关键词:房地产,开发,项目管理
  房地产开发中的工程建设是一项投资额巨大,建设周期长,技术复杂的工作,是整个房地产运营过程中至关重要的一个环节,是决定房地产企业经济效益的根本因素。因此如何搞好工程项目的开发管理,是一个很值得探讨的话题,在此笔者谈一些自己对房地产开发项目管理的一些看法,对如何做好房地产开发的项目管理作一论述。
  房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容,是工程项目管理的重点。项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理三者之间是既相互对立,又相互统一的关系。如果要得到较高的工程质量,就要增加投资,多花费时间;如果要缩短开发周期,加快工程进度,就可能影响工程质量和增加投资;如果要节约投资就要影响工程质量,降低功能配置。所以说三者之间存在着对立关系,但同时三者之间又有其统一关系。增加了开发的投资,看似增加了投资成本,影响了效益,实则不然,增加投资会促进工程建设进度,缩短开发周期,促进投资的早回收,项目全周期效益得到了提高,更有利于企业下一步的可持续发展;提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期,但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费,从而获得更好的投资经济效益;如果将进度计划制定的科学合理,并执行得力的话,在有效缩短建设工期的同时,也会获得较好的工程质量,投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系,全面的权衡,找到三者之间的一个最佳结合点是关键。
  下面就如何做好各项管理工作做一论述。
  一、 项目质量管理
  工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售,是开发商树立品牌的重要影响因素,与开发企业的声誉与长期发展息息相关。因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命,并且工程质量一旦出现就会很难修复,并且严重影响工期,增加投资成本。这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控,将质量问题消灭在萌芽状态中。
  应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理:
  1. 做好设计优化工作,确保设计合理、准确。认真审核图纸,看是否出现差错,是否符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题,所以要严把设计质量关,充分做好设计的优化工作。
  2. 确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要,
  这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择,从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择,这些都直接关乎到工程的质量。
  3. 对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。
  4. 严把材料关,不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量,须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。
  5. 控制好施工中用到的机械、设备的质量。
  6. 认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作。
  对质量的控制重点就是要做好防范和预控,就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制。当然一旦出现质量问题就应该及早分析原因,及早想出办法解决处理,决不能姑息,小隐患就可能造成大的质量问题。
  二、 项目进度管理
  工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的,如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。
  1、 首先要做好项目设计前的准备工作:
  (1) 确定工期总目标。
  (2) 编制项目总进度计划。
  (3) 编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行。
  (4) 施工现场条件调研和分析。
  2、 紧接下来要做好设计阶段进度管理工作:
  (1) 编制设计阶段工作进度计划并控制执行。
  (2) 编制详细的出土计划,并控制执行。
  3、 做好施工阶段的管理工作:
  (1) 编制施工总进度计划并控制其执行。
  (2) 编制施工详细阶段性计划并控制其执行。
  做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多,所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。详细的列出各环节可能出现的各种影响因素,并事先做好规划,提前采取及时有效的措施来消除,解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施。
  影响进度的因素有:人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素,其中以人的因素为最多,有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位,还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。
  要做好各种因素的分析研究,对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。
  三、 项目成本管理
  施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先强调办理工程签证的及时性。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。
  房地产开发是个大投入、大产出的生产活动,资金对每个开发企业都是至关重要的,充分的管理好开发的成本是非常必要的。对于开发成本包括了以下几方面:
  (1) 土地费用
  (2) 前期工程费
  (3) 建筑安装工程费
  (4) 基础设施费
  (5) 公共配套设施费
  (6) 开发间接费
  (7) 财务费用
  其管理分为两个大的阶段:(一)策划、设计阶段的成本管理(二)发包、施工阶段的成本管理。而项目成本管理控制的重点在于设计阶段。从国内外相关统计数据来看,影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段:在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%-95%,在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%-75%,在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%-35%,可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段。很多房地产企业将重点放在第二个阶段,固然有其重要意义,但却有所偏颇,这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。
  四、 项目协调管理
  在现实的房地产操作中,并不是对每一个阶段都进行控制,而是根据价值工程分析各个阶段的可控性。在管理的过程中,管理收益随着管理过程的增多边际效益递减,而管理成本边际增加,这些成本最终会转移到消费者,因此,房地产管理的价值就是寻求销售价格的最小化。实现的方法主要是用价值工程。所谓价值工程是一种方法学,是一个组织化过程,是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理。
  一般进行价值工程需要以下步骤:
  4.1建立VE研究小组这是开展一切工作的前提。小组方法可以提高决策的质量。①一般项目中的VE小组成员有:项目的投资者/占有者/决策者。②项目经理负责管理、协调、组织项目的正确进行,是一个项目全面管理的核心和焦点。③VE专家常年的VE研究使其具有丰富的VE知识,能够提供高价值的项目方案,改善、深化原有传统方案,并能够很快地察觉项目中的不必要成本和阶段。④造价师。方案的每次修改都需要有造价师提供确切的成本数据。⑤建筑设计师通过VE研究,设计中的功能和空间关系发生变化,应能及时通过建筑设计师对其进行调整。
  4.2建立工作计划,开展VE研究工作计划包括:①收集信息;②功能分析;③管理方案创造;④管理方案选评;⑤管理方案深化;⑥管理方案推荐(VE研究报告)。VE工作都是围绕这六步展开的。
  总言之,房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次,抓住重点;又要各项兼顾,协调推进;既要统筹全局,又要重视细节。需要在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高,只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。

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