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房地产经济与市场经济的协调发展研究

所属栏目:房地产论文 发布日期:2021-01-16 11:07 热度:

   虽然房地产供应量逐年增长,但随着城镇化的快速发展,人们对房屋的需求不断扩大,有限的房源仍然无法完全满足民众的需求,并且在市场规则的影响下,房地产价格连年攀升,开发商所采用的营销策略导致了“房地产泡沫”的问题。为有效平衡市场中的供需关系,有关部门需要联合房地产企业一起探寻协调发展的方法,并做好市场经济的调控,促进经济的稳步提升。

房地产经济与市场经济的协调发展研究

  1房地产经济与市场经济协调发展的必要性

  房地产业对国民经济的发展具有强大的推动作用,房地产业的上下游产业链涉及70多个行业,上游产业链有钢铁、水泥、建筑行业等,下游产业链有装潢、家具、家电等,这些行业的发展相互联系、相互影响。住宅消费能够带动诸如钢铁、建材、化工、汽车、交通、家电、装饰、家具和文化市场等生产资料和生活资料消费的相应增长,其比率大约是1∶6[1]。房地产业不仅可以拉动国民经济,改善人们的居住和生活条件,增加社会财富,还可以改善投资环境,带动基础设施建设,解决大量劳动力就业问题。房地产是财政收入的大头,土地出让金是地方政府经营城市、基础设施建设、改善民生的主要资金来源,房地产企业涉及的税费包括营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税,在地方税收中占有重要份额。由于房地产业占国民经济生产总值份额大,对经济发展贡献率高,会影响1.5~2个点的GDP,投资占到固定资产投资超20%的比重,在扩大居民消费方面作用显著,因此必须与市场经济协调发展。

  2房地产经济与市场经济协调发展的常见困境

  2.1房地产价格异常波动

  市场发展的规律指引着经济发展的方向,其中的商品价格要依据实际的价值确定,若房地产的价格与价值之间未能得到平衡,那么市场经济的发展就可能会受到影响[2]。随着经济高速增长和房地产业的快速发展,土地招拍挂引发地价大幅上涨;城市化的快速推进,产生大量的住房需求;住房按揭贷款等信贷政策的实施,提高了购买力;通胀水平持续上升,房地产供求矛盾显现,价格、投资增长过快,供需失衡,房价上涨速度超过居民人均可支配收入增长速度,不符合正常的经济发展规律,社会中出现了“天价房”“买房难”问题,与市场经济之间存在明显的冲突,甚至有可能从“泡沫危机”过渡为经济危机。

  2.2存在泡沫经济的风险

  我国房地产经济的快速发展带动了房地产价格的上涨,泡沫经济发展的风险随之而来,过高的房价使许多民众难以承担这种经济压力而不得不选择按揭购房,银行信贷业务中的住房贷款业务数额正处于连年攀升的状态。房地产货币金融化趋势显著,在一定程度上偏离了居民收入基本面以及居住属性。房地产经济中的泡沫经济容易造成行业资金链的断裂,使银行中的资金存储数额出现损失或经济风险,那么房地产业和银行业都会受到影响,大量的股市泡沫可能导致股票市场崩盘,市场的经济秩序也可能会因此出现紊乱。

  2.3环保意识不足

  现代社会中的人非常注重生态环保,对环保事业的关注度也逐渐上升。房地产开发与建设涉及大量的建筑材料与土地资源,无论是运输还是材料应用,都需要建筑企业对其加以精细化的管理和控制,才能维持其环保性,最大化地发挥资源节约作用[3]。然而从实际的角度来看,运用绿色施工技术与环保材料的建筑企业仍是少数,因此理想的环保目标并未实现。

  3房地产经济与市场经济协调发展的策略

  3.1化解房地产泡沫,推动房价合理化

  完善房地产业宏观调控政策体系,习近平总书记于2017年2月在中央财经领导小组第十五次会议上首次提出“深入研究房地产短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”。当前,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,落实地方政府主体责任,“因城施策”的基本原则,以“稳房价、稳地价、稳预期”为总体要求,完善落实房地产长效机制,维护行业内的经济秩序;要积极推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,建立租售并举的住房制度;用足、用好国务院支持房地产业发展的政策措施,鼓励和引导住房消费与房地产开发,加快推进以棚户区改造为重点的保障性安居工程建设,促进房地产业持续稳定、健康发展;健全完善住房保障制度,解决低收入家庭住房困难问题。推进以人为核心的新型城镇化,增强城镇对人口和生产要素的集聚能力,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户,为城市新增人口在教育、医疗、社会保障等方面提供公平的市民待遇,有效增加住房需求;健全地方税体系,稳步推进房地产税立法,减少交易环节,降低投资属性,提升持有环节。

  3.2加强干预性管理,获得金融支持力

  完善房地产金融体系,健全完善住房金融制度,规范住房公积金运作,促进房地产企业上市融资,加大干预性监督管理的力度,拓宽房地产业的融资渠道,加快发展金融衍生品,如贷款方面的借贷与还贷、房地产前期资金的投入、关于行业发展的市场调查等,以增强银行业与房地产业的协作,促进资金在行业之间的流通,并且严格审核房地产业的贷款资质,使之更加可靠与科学。同时,政府对于银行业的管理要更加严格,完善并创新原有的信贷模式,降低房地产开发的风险,改善房地产企业在社会中所处的融资环境,使之成为经济发展的新动力,克服企业面临的发展困难,也可有效平稳房价,建立更完整的房地产经济秩序。鼓励商业银行加大与房产开发企业、信托公司的合作力度,开发房地产信托理财产品。支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具,积极稳妥地开展房地产投资信托基金试点,并鼓励支持房地产信贷发展。对资产优良、资信度高、资金链临时紧张的企业,根据开发项目中已经形成的可抵押资产,由所在地政府与银行、企业三方认定并签订监管协议,相关部门认可并办理部分建筑面积的相关证件,用于企业融资贷款,抵押贷款到位后,再补缴政府相关费用。

  3.3发展绿色建筑,打造智能化城市

  房地产业的发展理念呈现明显的时代性特征,当下的房地产业运营模式具有综合性、整体性与服务性的特点,尤其是城镇化的快速发展,标志着随综合性房地产时代的到来,现代建筑的功能也越来越多,为了打造宜居城市,提高人居环境质量,解决“城市病”,打造“智慧城市”成为现代城市的主要发展方向。现代人越来越关注环境保护和资源节约,一些集成式的建筑中心服务功能可以为业主解决许多资源浪费的问题,相关企业还积极调整规划设计方案,以节省建筑资源,推动房地产经济的长久发展。针对新建商品住房项目,优先发展低密度、功能齐、配套全的高品质住宅,满足改善性住房需求。在建筑的全寿命周期内,最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间。调整和完善经济社会发展布局,着力加强生态文明建设,促进经济转型升级,推动城乡一体发展,规划管控范围内所有新建房地产开发项目全部按照绿色建筑标准进行规划设计和建设,为居民提供良好的生产生活环境。

  3.4强化行业监管,转变发展方式

  把握好土地供给总量,加强规划管控,严格落实国家金融、税收、公积金等政策,加强舆论引导,整顿规范房地产市场秩序,依法严肃查处违规售房、“黑中介”等现象。建立健全商品住房开发建设经营全过程跟踪监测和信息披露制度,严格商品房预售许可和预售资金监管,全面实施房屋买卖合同网签和交易资金监管。完善房地产企业资质管理和信用档案制度,严格市场准入清出制度,逐步淘汰规模小、质量信誉差的企业,鼓励有资信实力和品牌优势的房地产企业做大、做强,树立良好的品牌和企业形象。

  4结束语

  现代房地产经济的发展与市场经济的发展之间需要一种有效的措施来进行双向协调,既要从房地产业健康、稳定发展的角度出发迎合市场经济的发展,又要通过市场经济的宏观作用对房地产业发展采取干预措施,因此二者之间的协调作用是相互的。落实协调与统筹的工作,需要政府有关部门与房地产企业密切合作,以国家发布的房地产业相关政策文件为依据,落实房地产经济发展的目标与要求,促进房地产转型升级。

  参考文献:

  [1]魏垚.房地产经济与市场经济的协调发展研究[J].大众投资指南,2019(14):53.

  [2]朱晓林.房地产经济与市场经济的协调发展研究[J].住宅与房地产,2016(27):18.

  [3]杜超.浅析房地产经济与市场经济的协调发展[J].时代金融,2019(30):90-91.

  《房地产经济与市场经济的协调发展研究》来源:《住宅与房地产》,作者:王军

文章标题:房地产经济与市场经济的协调发展研究

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