摘要：随着世界老龄化的普遍加剧，英国、美国、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等国家相继开展以房养老业务。国外的经验本可以为我国以房养老业务提供可借鉴的经验，但事实却是老百姓对以房养老有偏见，金融机构不敢贸然涉水。本文以上海地区为例研究公众对于以房养老的意愿，并对此问题提出适合国情的意见。
关键词：房地产论文发表,以房养老,意愿分析,反按揭
1.绪论
1.1选题背景及意义
选题背景。国务院2013年9月发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出发展老年人住房反抵押养老保险试点引发社会的广大关注和热议。社会公众对此项目持有各种态度，支持者认为“以房养老”可以拓宽养老渠道，反对者认为政府要让老百姓拿自己的房子养老，同时不少人持质疑态度，担忧政府推卸养老保险制度建设中的责任。遇冷，是现在以房养老遇到的尴尬局面。政府如何以房养老的解释仅仅局限于概念，对公共的疑惑无法解释，引发了我们对于公众以房养老意愿的调查。
问题的提出。随着世界老龄化的普遍加剧，国外的成功经验本可以为我国以房养老业务提供可借鉴的经验，但事实却是老百姓对以房养老有偏见，金融机构不敢贸然涉水。
尽管之前的学术领域对以房养老都持积极态度，提出以房养老是以儿防老和养老保险的有限补充，金融市场都有能力进行以房养老的业务，且政府也表示支持以房养老在中国的发展并提出了一系列政策，然而越临近试点，反对之声愈多。以房养老是否真正保证了公民的权益及安乐的晚年，而不是让百姓辛辛苦苦一辈子的积蓄变成了金融机构的牺牲品。
选题意义。养老保险和保障房是建设和谐社会的两个重要方面。而现今的中国社会，养老保险与住房问题都十分敏感。我国是世界老年人口最多的国家，养老资金缺口很大;住房问题又涉及到民生问题与国民经济问题，金融行业也不敢贸然涉水。希望通过此次研究，彻底分析公众对于以房养老的意愿、分析在中国水土的发展。
1.2以房养老的发展历史与现状
“以房养老”在国外早有先例，它最早起源与荷兰，而发展最成熟，最具代表性的当属美国。美国在发展此项业务始于20世纪60年代，前期发展比较缓慢。到20世纪90年代，该业务开始显著增长，前景广阔。
除了美国，新加坡也是实施以房养老模式较成功的一个国家。60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。
国务院关于《加快发展养老服务业的若干意见》中提出要鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点，希望通过以房养老解决养老资金难题。事实上，“以房养老”在上海、南京等部分地区早有实践，试点主体包括政府部门和金融机构，但效果并不理想，以致停滞或取消。专家指出，试点不成功的最主要的因素是我国传统文化中的置业、储蓄与住房反向抵押观念上的冲突。此外，社会诚信体系仍然不够稳定。
1.3相关理论与文献综述
与以房养老相关的经验研究。在我国，以房养老属于新兴事物，对其的研究还大多数属于前期的理论研究。在中国，以房养老的最初实践项目是2005年南京汤山的“温泉留园”养老项目。国内关于以房养老的研究主要分为以下三类：第一类是以国外的实践为主的综合性介绍，此类研究主要对外国以房养老项目的的开展状况和运作方式予以介绍;第二类是基于国内的实践的研究和经验总结，主要通过对国内探索以房养老的一些经验进行总结，为以后以房养老的发展提供理论支持;第三类是实证性研究，总结实践过程中的困境和经验。
1.4研究方法和内容结构
研究方法和研究内容。随着中国步入老龄化社会，社会养老和家庭养老的压力日趋增大，寻找一条适合中国实际的养老方式是解决问题的关键。笔者针对上海市以房养老居民意愿进行问卷调查，本次调查问卷主要面向上海老年、中青年居民发放。共发放1000份，回收有效问卷900份，回收率为90%。此外，还设计完成了访问调研阶段，共采访100人。采访对象分为6个年龄组为25、35、45、55、65、75。旨在了解上海居民对待以房养老的态度与意见，更为全面、形象的了解老百姓对以房养老的期望。本文通过对问卷的统计和生命周期理论研究分析上海市民对于以房养老这一种新型的养老的方式的意愿态度
2.老市场的环境分析
2.1金融环境
住房反抵押需要经历较长的时间周期，而银行和保险公司等金融机构是以短期逐利为目标的，因而与房产持有者在利益上存在着较大的时间差异[1] 。“以房养老”需要成熟的金融市场作为支撑，目前我国的金融市场环境尚不完善，“以房养老”进展缓慢。
2.2市场环境
在反抵押的借款人房产处置之前，金融机构的所有资金都是净流出状态，如果缺乏资产证券化市场，金融机构可能没有意愿做大“以房养老”的规模。另外，房产价值的波动会影响到以房养老的房产价值的估算，对以房养老业务的健康发展会有不利影响。
2.3人文环境
在中国很多老人希望将财富遗留给子女，如果老人把房子变现，即使物质上得到较大的提升，但精神上的缺失会影响老年人的身心健康，这也成为以房养老推行过程中的一大阻碍。另一方面，很多老年人会因为面子问题放弃将自己的房子抵押来养老的方式，他们宁愿“打肿脸来充胖子”也不愿选择以房养老。传统的观念构成了以房养老推行的又一大阻碍。
3.养老意愿分析
通过对调查问卷的数据整理研究，完整整理1000份调查问卷对其进行分析。
首先得出了受访者的基本信息，包括年龄、职业、房产情况等多种信息。其中受访者年龄分布较为平均，以每5岁做一个分界点，自25岁至75岁共4档人数分别为16%、31%、14%、12与12%。超过75岁的受访者也占到了15%。另外一个重要指标就是家庭收入状况与房产拥有量。对于家庭收入而言，排名第一的是10万～20万的选项，共有405人，占45%。排名第二的是5万～10万的选项，占32%。排名第三的是20万～50万，占13%。排名第四的是5万以下，占8%。排名最后的是50万以上，共有18人，占2%。对于房产拥有量，排名第一的是拥有两套房产的选项，占30%。排名第二的是拥有一套房产，占29%。排名第三的是拥有3套以上房产，占24%。排名第四的是拥有三套房产，占16%。排名最后的居然是没有房产，仅占1%。 而对于受访者的意愿，我们得出的关键数据在于是否了解、支持“以房养老”，以及较为细致统计对于各种类型的以房养老的方式，会有怎样的选择。在询问是否可以接受以房养老的问题是，仅有占37%的人选择了可以，剩下63%的人选择了不可以。
对于受访者的意愿细节，得出了以下的数据，排名第一的是“售出大房，换购小房，用差价款养老”，占49%。排名第二的是“租出大房再租入小房，用房租差价款养老”，占43%。剩下的三个选项“将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老”、“将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老”、“将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款”选择的人数寥寥无几，仅占8%。
这几个关键的数据构成了我们调查的几个重要指标，即收入与房产与是否愿意“以房养老”之间的关系。
在选择愿意以房养老的人群中，有27%的人年收入在5万～10万之间，22%的年人收入在10万～20万之间，34%的人年收入在20万～50万之间，16%的人年收入在50万以上，近似呈正态分布趋势。
同时，在选择愿意以房养老的人群中，选择人群最多的是拥有两套房的受访者，占42%。其次是拥有三套房的人群，占29%。对于有两套房以下以及多余三套房的人群而言，“以房养老”并没有很强的吸引力。
4.结论
4.1主要结论
本文通过调研发现了收入房产与对以房养老的接受度。本文发现是否能够接受“以房养老”与收入及房产拥有量存在着密切的联系。年收入多少与对“以房养老”的接受度近似呈正态分布关系，而拥有两套至三套房的人群最倾向于“以房养老”，拥有更少或更多房产的人群则对“以房养老”意愿不大。
4.2待解决问题
本次数据样本的收集大多来自于收入较高、房产较多的人群，对于该问题的看法存在不具备全面代表性的可能。对于无房产、收入低的人群，或是特殊的家庭如“失独”家庭、“空巢老人”本文未涉及。
参考文献：
[1]牛清霞，张倩.我国开展住房反向抵押贷款可行性研究[J].商品与质量，2011，S4.
[2]屠年松，王浩.人口老龄化背景下中国住房反向抵押贷款发展研究[J].昆明理工大学学报(社会科学版)，2014，3.
[3]宋一凡.美国新兴的反抵押贷款[J].上海金融，1991，3.
