摘要：市场比较法是房地产估价中最常见、最重要、应用最多的方法之一。如何提高市场比较法评估结果的准确程度，一直是业内人员不断研究的课题。
关键词：经济论文发表,市场比较法,案例,精度
我国房地产市场虽然发展快速，交易非常频繁，为市场比较法评估房地产奠定了良好的基础，但是在实际操作中，还是存在着不少问题。 客观上，由于信息不对称，估价师获取案例的机会较少，尤其是成交案例更加难以获得。这使得在使用市场比较法时，所选案例的可比性和代表性大打折扣;另外由于信息资料没有共享通道，交易情况、交易背景不透明，使得交易情况这一评估参数几乎无法修正，这两个因素很大程度上制约了评估精度。
主观上，由于估价师搜集案例的渠道单一，单凭从报上剪下来的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，有的估价师只闭门造车，带着结果去选择案例，整个估价过程受结果支配，缺乏市场调查的主动性。另外由于估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响;对评估物业所在地区房地产走势把握不准;对房地产中各类不同物业的特征，缺乏了解，没有抓住评估对象类似物业的主要特征，对影响评估物价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分;不按技术规范操作，在评估中没有全部采用成交案例实施评估等许多原因，造成评估结果偏差的现象时有发生。
针对这些情况，笔者认为，应该从以下几个方面着手采取措施，提高市场比较法的精度。
一、规范估价师的态度和认识
按照《房地产估价规范》要求，房地产估价师应有极强的敬业精神，要有高度的政治责任心和社会责任心，以及职业的使命感和荣誉感，要有较强的专业知识和水准，这是从事房地产估价的行为准则和指导思想。这就要求我们房地产评估师要认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，遵守公开、公平、公正的原则，客观公正地体现房地产的市场价格。对于每个项目，估价师都要亲临实例现场进行现场勘察，有条件的应该到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况。尤其是拆迁评估，应严格按照技术参数和量化标准，认真实施必要的流程和步骤。
二、正确选取案例和进行参数修正
我们认为，市场比较法的精髓就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。要有充分的选择案例，首先必须打开信息通道，进一步开发信息资源，使一切有用的资料充分发挥其作用。目前市场上大量的信息在行业内部也很难共享。比如房产和地产本来都属于不动产，房产和地产的价值具有相互影响性，但在评估市场房和地有时却互相制约。另外，政府、房地产主管部门人为的信息屏障，信道阻塞。门面房、私房租赁信息，新的交易案例，无法及时搜集。这些因素制约了房地产估价结果的准确性，及时改进信息流通，将会增加评估的准确性，促进房地产交易，带动房地产交易量的上升，促进房地产市场的进一步繁荣。
其次，由于案例的可比性会直接影响估价结果，正确选择案例是市场比较法评估的基础。因此，在选择选择案例时，要重点注意几种不可比的情况;
1.不同级别(地域)的物业，没有可比性;
2.成交价格调整幅度超过了30%，没有可比性。拆迁评估规定单项因素不超过调整幅度的10%，综合因素不超过调整幅度的15%;
3.用途不同，不具备可比性;
4. 交易时间超过半年，房地产指数波动幅度超过15%，不具备可比性。
在操作中尽可能多搜集交易案例，对搜集到的案例，选择要慎重，严格实施必要的选择程序，选出具有可比性的案例。
再次，善于应用各种渠道，采用多种方法搜集案例
通过内部积累，培养专职的信息员，收集本公司及其它公司日常资料积累;通过政府、房地产交易中心、物业管理部门等收集门面房、私有房租金及二手房的交易资料;通过合作，与中介公司签订协议或房屋中介机构的挂牌、交易价格，批量提供交易信息;
在获得这些资料的同时，评估师还要深入现场，实地调查，了解交易案例的真实性以及真实案例交易的具体情况、交易背景等为案例修正打好基础。
三、案例的修正
案例修正是将可比性参数对估价物的影响程度在价值量上体现出来，估价师要善于抓住能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素，将所评物业特征充分挖掘，将有代表性，对物业价值影响较大的因素重点比较。这就要求估价师具备多方面的知识和丰富的经验，否则难以得到客观准确的结果。
1. 严格按照估价规范标准，合理量化，确定参数。
2. 对案例要调查取证、了解背景差异，了解交易内涵，把握交易案例中的各种因素，找出价格差异。
3. 估价师对评估案例涉及的某一个区域的整体情况要有概况性的了解;对交易条件、交易背景资料要充分了解。
4. 案例分析要透彻，便于量化，要注意区分和修正名义价格和实际价格.标价和成交价。
5. 个别因素要根据待估物业的现状、修正情况不一样，不能千篇一律。
6. 定性、定量相结合，修正中使用的因素条件说明表、比较因素条件指数表要匹配和对应，量化的分值要合理;
7. 要注意评估物与案例的因素区别和等级，对影响评估重要因素修正.系数修正要到位，不能有意识地修正幅度过大或过小，力求修正准确;
8. 对拆迁评估，使用权和产权要进行修正;
9. 严格按照产权的法定用途修正，例如，对某区沿街的住宅评估，法定用途没有批准为非居住，与同类非临街的居住物，在比较时，不但没有优势，系数还要向下修正;
10.对整幢、独用的房屋，在适用性、市场接受度上要进行修正，由于二手房的市场供求关系，可能会造成面积越小，单价越高;
综上所述，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。因此要求评估人员要全面准确地调查市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。估价师要深入细致的工作，提高市场比较法评估精度，为真实反映客观、合理、公平的市场价值起到积极的作用。
