摘要：今年，我国房地产市场有所回暖，但市场信息明显不足，市场不确定性增长，稳定房地产市场压力很大。本人认为，主要原因之一是我国居民对房价的承受能力与房价增幅不匹配。因此，本文在分析金融危机下我国房地产业的发展现状和居民对房价承受能力的基础上，提出扩大内需，科学调控，保持房地产业平稳较快发展。
关键词：房地产业；现状；承受能力；扩大内需；科学调控
一．金融危机下的我国房地产业
美国金融危机对我国房地产市场的影响，主要通过影响宏观经济增长进行传导。世界经济增长放缓，导致我国外部需求萎缩，企业效益下滑，投资意愿和能力下降，进而制约消费增长，经济增长下行压力越来越大。愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长，导致经济增长短期存在过快下滑的风险，带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降等，都会促使房地产市场持续调整。主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等，都会对房地产市场形成更强的调整预期，未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和宏观经济明确的上升走势。
2008年7月底，中央对宏观经济政策进行了有针对性的调整，将“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“双防”方针调整为“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”的“一保一控”政策。2008年9月以来，伴随通胀压力的逐步缓解，央行在2个月内3次降息和2次下调准备金率，并已不再对商业银行信贷规划加以硬约束，政策发出明显的“保增长”信号，进一步扩大国内需求特别是居民消费需求成为保持经济增长的重要手段。行业政策方面，继许多地方政府出台各种各样的刺激楼市政策之后，10月下旬，财政部和央行宣布：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。商业贷款首次购买普通自住房和改善型普通自住房，利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付调整为20%；公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
1.房地产销售面积持续下降
商品房的销售面积2008年以来持续下降，特别是2008年的三季度以后，下降幅度达到了两位数（见图1），到2008年11月份才有所回升，但增长缓慢。
图1：2007年2月至2009年4月我国商品房销售面积及增速同比分析
2.土地购置、开发面积明显下降
房地产土地购置面积，完成土地开发面积和住宅的新开工面积等指标明显下降（见图2）。
图2：2006年2月至2009年5月我国房地产土地购置、开发面积及增速分析
3.商品住房的价格由涨幅趋缓到开始下降
2008年以来，特别是2008年下半年以来，房地产市场呈现出较快的下降趋势（到今年3月份才有少许回升），市场信息明显不足，市场不确定性增长，稳定房地产市场压力很大（见图3）。
图3：2006年9月至2009年3月我国70个城市商品房房价同比和环比分析
二.我国居民对房价的承受能力分析
房价收入比是反映居民承受能力的主要指标,用一套居民住房的平均价格来比居民平均家庭年收入,反映了居民对住房的支付能力,比值越大,居民的支付能力越弱,居民为获得住房所要支付的年数越多。据联合国的统计,在发达国家中房价收入比为1.5-5.5,发展中国家的房价收入比为4-6.1,绝大多数国家的房价收入比为3-7之间。按照每个家庭3口人,住房面积分别为70平方米、80平方米和90平方米计算而得出的我国最近的房价收入比（见表1）,从1999年以来我国房价收入比一直比较高,特别是2007年次债危机爆发期间,我国的房价收入比值达到了10以上,存在严重的房地产泡沫,2008年所有降低,但大于9,依旧存在房地产泡沫。
表1：1998-2008年我国房价收入比表
三．扩大内需、科学调控，保持产业平稳较快发展
保持经济稳定发展应立足于扩大内需，而扩大内需的本质则要求扩大消费。
1.经济平稳较快发展的内涵和关键
2008年的经济工作会议为今年的经济工作定了基调，这个基调可以概括为两点，一是深入贯彻科学发展观，立足扩大内需，保持经济平稳较快增长；二是必须把保持经济平稳较快发展作为今年经济工作的首要任务。今年的政府工作报告则把这个基调转为经济工作主线，亦即“以应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展为主线，统筹兼顾，突出重点，全面实施经济平稳较快增长的一揽子计划”。促进经济平稳较快增长，其内涵和关键有以下四个方面：第一，保增长的关键靠内需，根本途径是扩大内需；第二，保增长的主攻方向是实现发展方式的转变；第三，保增长的动力是要深化改革，提高开放水平；第四，保增长出发点和落脚点是改善民生。
2.保增长的前提是扩大内需
去年中央经济工作会议提出“要支持能够扩大最终消费需求、带动中间需求的项目”，可见，中央的政策取向是扩大最终消费。保增长主要靠扩大内需，而内需主要靠最终消费需求的拉动。社会主义生产的目的是为了满足人民群众日益增长的物质和文化需求，满足这些需求必须通过消费过程来实现，所以没有需求就没有增长。房子只有进入消费领域、实现最终消费了，才能拉动增长、促进增长；只有稳定的消费预期，才能有旺盛、繁荣的市场；只有消费水平的提升，才能刺激生产方式的更新和产品的换代。这些问题的本质就是要扩大消费。
3.通过提高消费能力来促进消费
要促进消费就要扩大消费，首先要促进农民消费，农民生活水平这些年来有一定提高，但还没有真正过渡到现代消费时期，这里存在着巨大的消费潜力；第二是促进住房和汽车消费；第三是扩大非物质性消费，包括服务、旅游、文化、休闲和保健等消费。当然，扩大消费意味着必须不断增强最终消费的能力，而最终消费能力的提高，第一要靠增加收入，第二要靠健全社会保障系统。在过去十年里，我国国民收入分配最明显的趋势是政府收入增加明显过大，而居民收入所占比重相对下降。有资料称：从1998年至2007年，政府占国民可支配收入的比重从17.5%上升到24.2%，居民收入所占比重从68.1%下降至57%。当然，政府需有比较快的财政收入增长，因为它要实现包括保障在内的众多经济社会目标；但是，居民增长相对不够已经成为消费不足的重要原因。这时，政府若没有及时提供相应的社会保障，就会导致居民消费能力的下降。从刺激消费角度看，提高国民收入中居民收入的比例，应该更多向中低收入者倾斜，因为中低收入者的边际消费倾向比高收入者的高。此外，应调整企业退休人员的养老金，并增加居民的财产性收入。这样，才会提高全社会的消费能力和水平。
4.科学调控，保持产业平稳较快发展
在应对金融危机和保增长的目标下，作为支柱产业的房地产业尤其要发挥作用。一个支柱产业应该具备以下几个条件：第一，必须保持一定规模和总量。2008年11月8日，国家统计局公布，我国房地产业增加值占GDP比重超过5%，房地产业在国民经济中发挥了支柱产业的重要作用。作为支柱产业，房地产业有了一定规模，但总量还是偏小的，还应该有更大的发展。第二，支柱产业要有强拉力。房地产业有较长的产业链，可以拉动30多个行业发展，可以发挥重要的拉动作用。第三，支柱产业要有抗波动能力。在经济形势变化的情况下，支柱产业必须要有足够的抗市场波动的能力。第四，支柱产业要有可持续发展能力。对于房地产业来说，一是我国经济总体上保持了平稳较快发展的态势；二是城市化和工业化仍在快速推进，2007年城镇化率是44.9%，规划2010年达到48%，2020达到55%-58%，这个城市化过程以及工业化进程，都需要房地产业的发展与支撑；三是，住房消费意愿和消费预期比较大，2008年我国城镇人均住房建筑面积已达28平方米，居民消费意愿和预期还在继续提高。此外随着住房保障体系的建立和完善，廉租房、经济适用房的建设潜力也是很大的。
参考文献
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