企业房地产开发的成本和质量控制

　　摘要：房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，此时的投资控制难度最大。要解决这些问题，就要进行开发的成本和质量控制，总结一套具有科学性的管理办法和相应政策，把企业房地产开发的成本和质量控制推向一个先进水平。
　　关键词：房地产开发；造价控制；利润；工程质量
　　1房地产开发企业的造价控制
　　1.1房地产开发企业的成本控制与管理
　　房地产开发成本是指开发企业为开发商品房所支出的全部费用，就其用途来讲，大致可以分为八项费用：土地费用、前期费用、建安费用、配套费用、财务费用、销售费用、服务费用、管理费用。同时，成本的发生是一个过程，以上八项费用的支出又涉及到了策划、规划、设计、施工、销售和物业管理六个过程的环节。因此，房地产企业的成本管理，就是要在项目的开发过程中，对上述全部成本构成进行规划和控制，从而实现企业的利润最大化目标。房地产企业实施成本管理可采取以下措施：
　　（1）制定“成本战略”。所谓成本战略，它可以使企业获到更大利润，提高企业竞争力，同时成本战略常常使其他想要进入本行业的企业在规模经济或成本优势方面形成障碍。在竞争时，低成本企业往往比本行业中的其他企业处于更有利的地位。
　　(2)建立完善成本管理制度。要想较好的降低生产的成本，就要进行严格的成本管理，制定科学的管理程序和方法，努力提高企业的整体管理水平。
　　(3)重视前期市场研究。如果不做市场研究，单凭拍脑袋做项目已经行不通了，同一个项目，在不同时期、不同公司运作、不同产品定位都会产生不同的利润结果。由于房地产开发周期长、流程多，前期的市场研究与规划是控制成本的关键。
　　(4)严格施工管理，加强施工过程成本控制。在二三线城市，房地产开发建设费用约占总成本的30%到40%，施工中的设计变更、材料采购、施工质量等诸多方面对产品销售影响较大，同时管理的复杂性给成本控制带来很大困难，公开招标、统一采购等办法是成本控制的有效措施。
　　(5)提高开发规模、降低单位产品成本。房地产企业在选择项目时，应根据自身情况尽量选择较大的地块，增加开发规模，在材料、设备采购时，尽量采用大宗材料，降低单位成本，必要时可多家企业形成采购联盟，形成战略合作伙伴，以降低建筑成本。
　　(6)实现快速销售，降低财务费用。房地产开发占用资金较大，多数企业都采用自筹与贷款两种方式进行融资。随着贷款利率的不断提高，财务成本进一步加大。只有实现快速销售、快速回收，才是唯一降低财务成本的最佳方法。否则，产量增大时，出现产品积压风险，就会使企业资金链承受更大压力。
　　1.2对施工阶段造价管理若干问题的认识
　　工程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下，预测、计算、确定和监控工程造价及其变动，最终达到预期目标的系统活动，它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，动态的投资控制难度最大。因此，就房地产公司在施工阶段影响造价控制的若干问题谈谈自己的想法。
　　(1)图纸会审是有效控制工程变更的起点。这里所说的图纸会审，是在招标完成并确定总包方后，由开发商牵头，承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议，大多数问题能够在正式施工前解决，可以减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔，而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸，发现错误和不合理因素。
　　作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际，控制工程变更，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳定性提供保证。
　　(2)施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度。工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的统一矛盾体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的只有造价和进度。施工阶段的造价控制，必须做到将造价与进度挂起钩来，因为，工期责任会因施工实际情况而转化为价款责任。一味的追求进度，势必增加投资，而工期的拖延，不仅会增加投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来延期交房的罚款。
　　首先，工程招标时开发商要科学决策，确定合理的工期，如果工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。其次，开发商应尽量减少施工中的工程变更，特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会迫使承包商改变既定的进度计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样，接二连三的变更联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预见性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于应付工期及费用的索赔。所以，开发商在加强设计管理的同时，也应该严格工程变更的管理制度。
　　(3)指定分包商将增加施工阶段造价控制的难度。指定分包的产生，主要有以下几方面的原因：一是专业技术的要求；二是节省投资；三是施工图纸的不完善，以至于总包招标时无法并入施工承包范围；四是与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力，人为地分割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种情况才是开发商指定分包的理由。图纸的不完善明显是相关工作没有做到位；而关系户的推荐，不但不能节省工程的投资，还人为地增加了协调和管理的工作量，不利于造价控制。
　　作为开发商，在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款，给予总包方充分的权力实施工程管理，比如进场后施工进度必须报总包批准，进度款的支持必须由总包方签字。另外，总分包施工内容的划分必须明确，且要易于操作在项目建设中。
　　(4)甲供材料的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节。房地产公司为了追求利益的最大化，会把一些材料设备确定为甲方供应。首先，设备材料的采购必须经过招标，只有竞争才能得到性价比高的产品。其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据，只有这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。第三，开发商应督促承包商及时反馈施工进度，及早作出设备材料的采购计划。总之，开发商要保证采购信息的公开顺通，让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况，这样才能调动起大家的积极性和主动性，避免带来额外的费用开支。
　　(5)施工阶段造价控制的关键。开发商的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，
　　不管是总包合同还是分包合同，合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。有些开发商喜欢采用费率招标，先谈好管理费用率，再进行走过场的招标程序，这样确立的合同形式一般都是成本加酬金合同，导致发包方需要承担更多的风险，且无法去主动地控制工程造价。因此，开发商应根据项目的实际情况权衡利弊，作出最佳的合同决策，以利于确定和控制造价。
　　合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。
　　施工阶段的合同管理，就是合同的跟踪。首先，开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找。然后，应随时派员检查合同的执行情况，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。最后，开发商应建立自己的支付报表，专人管理工程费用的支付情况，及时扣回预付款或甲供材料款，避免发生延期付款或超额支付的情况。
　　(6)重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理。工程施工期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料款外，还要支付与项目施工紧密关联的其他费用，如：临时排污费、工程质量监督费、工程监理费、室外市政配套工程费、验收费等。虽然，这些费用占整个项目投资的比例不大，但绝对数并不小，若管理不当，就会影响施工的正常进行。此时就要求现场管理人员处事果断，责任分清，避免不必要的费用补偿或重复签证。施工阶段的造价管理是个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上六点，房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。
　　2工程造价对工程质量的影响
　　所谓建设工程的质量，是建筑产品的质量，是指建筑产品满足一定用途与需要的品质与性质，它包含坚固、耐久、适用、经济、美观等特性。建设工程的造价从广义上讲是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，即项目建设全过程中发生费用的总和，包括建安费用及其他相关费用。
　　质量成本是指工程中为保证和提高产品质量而支出的一切费用，也就是工程造价。从理论上来讲，应当是投资者想达到什么样的工程质量，就需要什么样的工程造价。即投入的费用多，形成的建筑产品的价值就高，相应地工程造价也就随之升高。
　　但实际上在当前的建筑市场中，施工企业多而任务不饱满。由于供需不平衡，就形成了买方市场。这样使业主处于明显的主动支配地位，就出现了一些业主既对工程质量和工期有着严格的要求，又对工程盲目压价，即所谓“又要马儿跑的好，又要马儿少吃草”，甚至要求承包商无条件垫资施工。特别是近年来，在建设工程招标投标中压级压价现象越来越严重，招标投标中的中标确定过程，成了投标方让利压费用的数字游戏，一种让利的竞争和造价的扭曲，施工企业为了寻求生存，占有市场，不惜压低价格，微利甚至亏损来获得承包。低价承包的后果是造成有些施工企业不规范施工。
　　施工质量隐患重重，没有保证。有些企业为保证质量、维护信誉，不得不自身消化由于资金不足而带来的经济负担，使企业背上经济包袱。更有一些企业为了达到盈利或保本的目的，只能通过偷工减料、粗制滥造来完成工程。但“便宜无好货”，这样的工程质量自然不会高，这也是造成当前所说“豆腐渣”工程屡见不鲜的主要原因。个别施工企业甚至采用挂靠分包等手段来规避风险降低成本，导致质量无人管，企业资质不高却能越级施工，进而产生质量隐患，在价格上由于层层吃回扣，使得真正的实施者入不敷出，只能在偷工减料上做文章。
　　3合理控制工程造价是工程质量的保证
　　工程质量是百年大计，关系到国民经济的长远利益，关系到人民的生命财产安全，所以，千万不能掉以轻心。其一、合理的工程造价，是工程项日投资利益的正确反映，是国民经济利益的一个重要组成部分。其二、合理的工程造价，是建筑产品投入产出的正确反映，工程造价的合理确定，能保证和维扩建筑产品供需双方的经济利益，是建筑市场健康有序发展的需要。其三、合理的工程造价，是施工企业投入的成本的正确反映，从而能真正促进施工企业的成本核算、技术进步，降低社会平均必要劳动量而获得盈利和发展。工程造价的合理控制，能保证和准确维护建筑产品供需双方的。
　　政府部门在健全和发展建筑市场过程中，在依法对建筑活动监督管理，规范业主行为，确定施工单位质量责任，限制片面追求进度、超级承包、肢解工程等干扰工程质量的不正常现象的同时，确立以工程造价管理为基点的基本建设管理体制，使其不仅能够确定和控制基本建设项目的投资，而且能够反应建设项目的价值构成，维护项目参与各方的基本利益，规范市场竞争。对于招投标工程，树立以合理的投标价为中标价理念，而不是低价者中标，推行以工程量清单计价为主的工程造价改革，实行“量价分离”、“合理低价”中标的目标，使建筑项目价格更能反映市场的变化。
　　4结语
　　综上所述，只有合理控制工程造价，才能确保工程质量，也只有树立合理的工程造价是工程质量的经济保证的理念，才能做到优质优价，形成一个统一规范、竞争有序的建筑市场，施工企业才能在公平、公正、公开的建筑市场中进行竞争，投资者的工程投资才能得到有效的质量保证和回报。
　　参考文献
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