谈如何控制房地产项目的开发成本

　　【摘要】随着我国宏观调控政策的出台和受到全球金融危机的冲击，房地产经营环境急剧恶化，如果房地产开发商再不注意项目的成本管理等问题，部分实力较差的企业将可能会被市场淹没，认识和加强房地项目开发过程中的成本控制已成为房地产企业急切需要关注的问题。本文对房地产开发项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段，项目实施阶段、销售阶段等五个阶段成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。
　　【关键词】房地产;项目;成本控制;
　　0、引言
　　近来，随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和受到全球金融危机的冲击，房地产经营环境急剧恶化，房地产行业已经难于维持数年来的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况。另外，消费者已经从关注楼盘的地理位置、户型设计、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业提出了更高的要求。
　　针对房地产市场的这些情况，如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题！在相同的开发环境下，除了开发适销对路的产品外；谁能在工程项目建设中，既能确保工程质量与进度，又能控制和把握好项目开发成本，从而以最低的项目成本获取最大的社会效益和经济效益，谁就能在这激烈的市场竞争中获取主动，从而走向成功。本文将房地产开发项目的成本控制分为开发项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段，项目实施阶段、销售阶段等五个阶段，以下从这五个方面谈谈如何做好各阶段的成本控制。
　　1、投资决策阶段的成本控制
　　投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但相关职能部门应尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程概算、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生于工程建设项目全过程中的费用，主动发挥“经济参谋”的作用，让决策层事先了解完成该项目所需的资金规模、估算投入、产出及经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。
　　2、规划设计阶段的成本控制
　　我国长期以来普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往是把工程造价控制的主要精力放在项目的实施阶段，这样做尽管也能起到一定的效果，但其结果可能是捡了芝麻丢掉西瓜，不能从源头上进行控制。要有效地进行项目开发成本控制，就必须坚决地把控制的重点转移到前期工作阶段上来，尤其要抓好设计这个关键步骤，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。
　　规划设计阶段对工程造价的影响可达75%以上，但在工程设计中却有不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。在房地产开发项目中，可以采取以下措施对规划阶段的成本进行控制：
　　2.1根据项目定位确定合理的容积率对规划设计方案进行招标优选。
　　项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
　　2.2做好设计方案的评审，加强设计方案优化
　　房地产企业管理人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。。
　　2.3实行限额设计，明确奖惩办法。
　　房地产企业管理人员依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三大材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一阶段突破了造价指标，必须分析原因，并加以改进。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“边算边画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
　　2.4加强设计图纸质量检查，减少设计变更费用
　　要加强对设计单位的设计图纸进行复核与审查，对各专业图纸间的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、造价上的经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。
　　
　　3、招投标与合同洽商阶段的成本控制
　　项目招投标与合同的洽商阶段是项目成本控制工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，房地产企业管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。房地产开发企业在招投标过程中所采取的控制成本的措施有：
　　3.1选择合适的施工单位。
　　招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“一级企业投标，二级企业转包，三级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
　　3.2做好招标文件的编制工作。
　　房地产企业管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。招标书条款应严谨、准确和全面，对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
　　3.3合理低价中标。
　　房地产企业对项目的“合理低价”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。目前，正推行的建筑安装工程“无标底招投标”，对于房地产企业来说，并不能把它理解为真正的“没有标底”，房地产企业对项目建安工程造价成本应随时掌握好。
　　3.4做好合同洽谈、合同签订工作
　　中标后合同条款的签订应严谨、细致，对合同中涉及费用的条款（如工期、价款的结算方式、违约争议处理等），都应有明确的约定，同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
　　4、项目实施阶段的成本控制
　　房地产开发项目的实施阶段是依据设计图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。是整个项目建设过程中资金投入最大，占据时间也相对较长的阶段，因此项目实施阶段的成本控制是非常复杂的。具体可以从以下几个方面进行成本控制：
　　4.1抓好合同管理，减少工程索赔
　　在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为房地产企业管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
　　4.2加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，现场签证不可避免。因此必须严格现场签证管理：签证应尽量做到有据可依，签证的范围应准确，签证的内容必须与实际相符，且内容要清晰、准确，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投资，降低了工程成本。
　　4.3加强对工程竣工结算的审核
　　工程结算工作的突出特点是："大量性、集中性、复杂性"。应根据合同、规范、预算及定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，对送审的竣工决算进行认真审核，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
　　5、销售阶段的成本控制
　　房地产项目的销售过程是房地产项目从产品转向商品的过程，是房地产项目面向市场，接受市场检阅的重要环节。如何合理有效地控制销售费用，树立项目形象，提升市场影响力，从而取得良好的销售业绩，是这一过程中控制成本的基本原则。销售费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用。使用好销售费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱继续做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售策略，让所花的销售费用产生最佳效果。在销售阶段，我们应该做好：
　　5.1做好营销策划方案。通过正确运用市场营销的理念，在可控制的范围内，配合长期战略制定短期战术，以便将短期内的房地产销售工作做得最好。
　　5.2选择优秀的营销代理公司。优秀的营销代理公司熟悉市场环境、具备丰富销售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，能够使项目很快融入市场并取得领先的地位。
　　6、作好项目开发完毕的后评价工作
　　一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。
　　7、结束语
　　房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其是在宏观调控和全球金融风暴肆虐的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。