[摘要]恒大地产集团是2008年中国房地产品牌价值排名第九的企业，为了上市，2006年至2008年3月份，它先后进行了资产重组，私募筹资，扩张地产规模，正当棋至中盘时，房地产泡沫破灭，上市因此搁浅。但最近恒大地产的势头又重新强劲起来，在楼市迷茫期它仅用半年时间就实现了127亿元的销售额，而且没有靠卖地来获得资金，它上市的念头一直未消失过，它是否能实现上市梦想？本文先介绍了其上市的曲折历程，之后对其上市失败的原因和现状进行了详细分析。
[关键字]恒大地产集团私募股权投资上市精品战略资金链
一、 恒大地产上市的曲折历程
恒大地产集团（以下简称恒大）是2008年中国房地产品牌价值排名第九的企业，它一直坚持“规模+品牌”的发展战略，形成了企业强大的核心竞争力。但对于强大的企业，一直未完成的一个梦想就是——上市。其实从2006年开始，恒大就积极谋划境外上市，经历了曲折的五部曲。
1. 资产重组。恒大旗下的绿景地产虽已上市，但由于历史债务问题，同时又正逢股改，股市低迷，恒大入主后借壳融资的初衷一直难以实现。于是恒大决定变卖绿景，卸掉“旧壳”，为赢得海外市场青睐做准备。
2. 私募股权融资。2006年12月，恒大与美林、淡马锡和德意志三家投行签约，引入4亿美元的私募资金，后来恒大又通过多种方式，向知名投行募集到5亿美元。也就是说恒大在IPO前共筹资到9亿美元。
3. 疯狂扩张土地。恒大在资本市场上募集到资金后，就开始了在内地疯狂地拿地。在两个月内，恒大先后在武汉、重庆、成都、沈阳以及天津等七八个城市拿到了17--18块地，用于住宅项目的开发运作。数据显示，2007年，恒大土地储备比2006年增长了八倍，总计高达4580万平方米，这一数字不仅是万科的两倍，还超越了此前的地王碧桂园，成为内地“最大地王”。
4. IPO上市。伴随着楼市逐渐转凉，以及国家宏观调控政策趋紧，恒大在千辛万苦的准备后于3月20日在香港全球公开发售100亿-150亿IPO遭受冷遇而搁浅，该公司主席许家印在向各界发布的公告中称：“有鉴于国际资本市场现时持续波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”
5. 私募救援。在IPO意外中止后，许家印立即前往香港，用了三个月的时间来完成一场“相当于小型IPO”的私募。新世界集团创办人郑裕彤新入股1.5亿美元，中东某国家投资局投资1.46亿美元，德意志银行、美林证券等其他机构2.1亿美元。恒大再次创造了国内民营企业单轮私募融资最高纪录。经过本次增资扩股，恒大共增加资本金10亿美元，使负债率下降到65%左右。
二、 恒大上市失败的原因分析
1） 公司本身的问题
恒大集团一直以来都是以高杠杆的资本结构运作。对于一些营运能力强，资产周转率较高的行业，较高的流动负债可以降低财务成本，但对于房地产这种资产周转率很低的行业需要依赖于长期负债，过高的流动负债反而会增加财务压力。2007年流动负债比率的行业平均水平为77.4%，而恒大竟高达95%。长期负债对当期还贷没有压力，它是在转化为流动债务后才面临偿还问题，如果当年到期的长期债务过多，短期内的还款压力会让企业不堪重负，而一旦资金链断裂，多米诺骨牌的效应不但会使企业造成巨额损失，而且资信下降很难再融资，同时如果是私募股权投资还会面临对赌协议等条款的惩罚。所以恒大的这种高负债模式存在很大的潜在风险，上市失败可能正是投资者看到了它的这些问题。而恒大高负债主要原因就是它一直疯狂买地。恒大不顾身后巨额债务，继续融资买地，赌在上市后获得更大规模的融资，不但可以还债，还可以获得巨大收益，但这个计划冒着非常大的风险，一旦中间某一环节断裂，都可能是致命的，正如恒大上市失败后，面临着债务危机，而囤积过多的土地无法合理变现，此时只能说不是土地为王了，而是现金为王。所以恒大的行为可以看作是一场赌博。
2） 宏观背景与行业状况
恒大的冒险行为并不是说完全错误，时机碰对了可能是巨大的成功。如2007年正逢大牛市，碧桂园上市后在短短的时间内，股价已经接近翻番。而恒大选选在了美国发生次贷危机之时，那时潜在购房者已从激情入市转为持币观望，成交量的急剧下滑，之后金融危机又使全球经济一度低迷，结果是恒大不但没有成功上市还面临自身债务危机。按理说恒大的高管人员可以看到国内外的形势，但它为什么还要执着上市呢？其实，恒大在不断扩张土地时债务不断累积，资金缺口不断增大，为了弥补缺口恒大可谓是被迫上市，已无暇顾忌时机问题了。
3） 总结
如果市场一直维持着2007年10月之前的牛市，恒大就可能一跃成为最大的地产公司，私募投资者也会获利丰厚。但是，恒大却在最后一步遭遇市场动荡、泡沫破裂，与其说运气不好，不如说是为一场赌博付出的代价。
三、 现状分析
恒大的资本金主要来自私募股权投资，其三大股东为美林、德意志、淡马锡，2006年12月时美林、德意志银行分别投资1.3亿美元、1.33亿美元，2007年9月美林又投资1.3亿美元的合作项目，2008年6月为解救恒大，美林第、德意志又分别投资5千万、6千万，而新加入的郑裕彤投资入股1.5亿美元，这些机构投资者相继为恒大提供资金支持，尤其是作为恒大最大的股权投资者的美林眼见恒大的波折后是否还会继续为恒大提供支持呢？美林将于最近组织一次内地上市地产公司的考察之行，那么它是否会继续支持恒大呢，恒大的现状如何？
1）恒大的态度：积极造势，不放弃上市之梦
恒大最近做了很多活动，比如“恒大慈善万人行”活动，这是中国扶贫基金会今年最重要、捐款额最大的一次大型公益慈善活动。恒大近期还将举办一场大型活动，恒大除了邀请成龙、范冰冰等知名艺人前去造势外，还广邀了全国媒体及香港知名富豪，新世界集团主席郑裕彤父子，香港华人置业主席刘銮雄、英皇集团老板杨受成也将出席此活动，而邀请媒体的数量有近百家之多，基本覆盖了恒大所有进入城市。这些活动似乎都和公司业务无关，但似乎又都是在为提高企业影响力作努力，从而为准备上市营造良好气氛。可见恒大即时遭遇了失败，但它的态度是不畏惧失败，更加积极进取。
2）恒大现在具备的优势：
在2009年上半年房地产企业销售排行榜中，恒大的销售面积直冲第三名，仅次于万科和保利地产，在销售金额方面，恒大位于在第四。对于一个综合实力只位于第六并在08年受重创的恒大集团来说，在今年上半年可以有如此大的进步，说明它还是拥有一定的优势条件与核心竞争力。
①土地规模优势。由于恒大在前两年疯狂的拿地，土地储备已超过4500万平方米，居中国龙头地位，而且分布广泛，大部分都位于区域经济中心。相比而言，即使已位于百强企业第三位的保利地产在今年疯狂拿地后，甚至令万科汗颜，土地储备也只达到大约2600万平方米。所以恒大的硬件设备还是非常强的，这是发挥企业规模优势的保证。
②精品战略，塑造品牌。从2004年“砸园林”的誓师大会，到后来邀请国内外专家研讨金碧精品住宅标准，制定数千条精品标准制度，再到与全国150家全国十强企业建立战略联盟，都说明恒大一直坚持着臻于完美的精品工程理念。现在很多企业商家多元化发展，一些已经失去了自己的企业文化理念，而在这一点上恒大是很忠贞的。恒大对于品牌的塑造上不只在相关业务上努力，还有很多企业形象上的，包括企业的责任心。比如汶川大地震时，也是恒大集团上市失败陷于资金紧张的非常时期，它捐了1125万，而位于地产企业第一、第二的万科、保利地产分别捐了1120万、220万。
③具有吸引力的营销策略与巧妙的营销手段。首先，成本价销售和大规模多地多项目同时开盘是恒大极具特色的营销模式，且它一直奉行“开盘必特价，特价必升值的”策略，对于许多同行来说，这是极具杀伤力的。这样其产品高性价比的特点也就成为恒大受欢迎的最主要原因之一。其次，频繁的更改楼盘之名凸显新颖。比如恒大御景半岛先是更名为恒大水岸，后又更名为恒大雍景湾；恒大山水城先是更名为恒大麓山小镇，后又更名为恒大山湖郡。在审美疲劳之下新颖的名字吸引人们眼球，对很多人来说，不了解具体情况，一定程度引起迷惑，以为新的楼盘出现，引起关注，加之恒大走的是低价战略，于是可以引起热销。
④成本优势。恒大凭借超前的土地储备战略决策，恒大抢先进入了土地成本低、升值潜力大的城市和区域。由于恒大全国项目建设的规模优势，确保了投标的龙头企业能以最合理的价格提供最优质的服务，从而实现了恒大集中招投标的规模效益。恒大还通过集中采购，在确保品质的前提下，大幅降低了材料及设备的价格，同时，依靠全国统一的采购配送体系，材料及设备直接送达施工现场，有效降低了采购环节中的流通成本、运输成本、仓储成本。
⑤优秀的管理团队。恒大拥有中国一流的领导管理团队，平均房地产开发管理经验14年以上，其中教授1人，博士3人，硕士4人。集团董事局主席许家印在公众中的口碑也很好。他在今年参加全国政协十一届二次会议时披露了关于房价成本构成，这最清楚于心的当然是房地产开发商，但基于盘根错节的利益算计，一些开发商不愿意也不敢吐露真相，即使有开发商想发表看法，也只敢匿名发言，而许家印既实名发言，又不惮于在两会这个具有极高关注度的殿堂上发言，尤其作为一名从事房地产产业的商人，他的发言其实就具有自我剖析的意味。
3）恒大的问题
恒大资金链问题一直是最引人关注的，因为2006年～2008年，为准备上市以及应对土地储备快速扩张带来的资金压力，虽然已融得大量私募资金，但去年上市计划折戟使其资金链紧张，前几个月有说法恒大的重庆项目寻求转让，恒大名都也已停工几个月，对此许家印的予以否认，解释是建设速度放缓，原因是规划调整、园林设计等方面的因素，他还向公众声明，恒大集团所有公司从1996年到现在为止13年，在所有银行都没有出现过一笔逾期贷款。究竟真相如何，目前难以得知，但对于许家印回应恒大不差钱，说明资金链至少不充裕，可能存在风险。
4）总结
从上面的分析可以看出，恒大还是有相当的优势和发展潜力，尤其是重视企业文化的发展，具有战略性眼光，但存在的问题就是资金的需求较大，如果一个环节不慎，可能出现资金链危机，而最近中国股市反弹，恒大在等一个合适的时机上市，如果成功，恒大极有可能一鸣惊人。但现在或许最需要的就是腾飞前资金的支持，恒大能否利用私募投资再争取到一笔投资资金，可能对以后的发展将有非常大的帮助。
参考资料：
[1]恒大集团网页
[2]中国房地产top10网.
[3]中国房地产信息网
[4]山西房地产门户网
[5]中国地产网.
[6]焦点房地产网
[7]中国房地产排行网
