对当前国家宏观调控政策下中小房地产生存与发展思考

　　由于房地产企业本身就具有非常鲜明的区域性特点，特别是中小房地产企业本身就处于区域性的市场环境下，在本地也已经形成了相对的竞争优势。因此，中小房地产企业可以结合企业自身的发展状况有选择的运用不同的区域化战略，在市场竞争较弱、发展环境较为宽松的区域性市场上发挥出比较优势，完成企业的不断升级，最终实现中小房地产企业由量变到质变的突破，逐步提高企业竞争实力，从而使得中小房地产企业实现可持续发展的目标。中小房地产企业可以从以下两个方面
　　来采取具体的措施以实施区域化战略:
　　一是本省区或市区的中小房地产企业可以转向到那些经济发展较好，城镇化发展较快，有专业的房地产市场的小城镇进行房地产项目的开发与经营。这些小城镇的发展得益于城市化进程的迅速推进和大量农村人口的不断融入，尤其是一些东部沿海地区的工业比较发达且比较富裕的农村地区也正在向城镇化方向发展，那些靠当地经济发展而富裕起来的人们，都想摆脱靠土地为生的农民生活，尽力想改变自己的生活环境和住房条件，真正像城里人一样的生活着，这一社会发展趋势给中小房地产企业的发展提供了无限的发展空间。二.是,,,,?
　　3．3合作化战略
　　在企业内部环境方面，中小房地产企业由于规模较小、实力较弱、多数正处在企业完整生命周期的“发育期”阶段和“成长期”阶段，而不具有大型房地产企业所拥有的非常明显的竞争优势;在企业外部环境方面，中小房地产企业由于受到国际金融危机、国家宏观经济周期性下行、行业内部调整和国家从紧的土地和金融政策的影响，而给原本“生命力”就很脆弱的中小房地产企业带来了更为严厉的致命打击。在这种“逆势”的大形势下，中小房地产企业要想逆流而上，增强企业的竞争力，以获得更多更好的生存和发展的机会，寻求企业间的合作不失为一个共赢的战略选择。(形式选择模式?)
　　3．4专业化战略(建议能否作些专业化划分:比方说按类型性质按功能使用性质等)
　　房地产行业不同于其他行业，具有明显的地域性特点。依据规模经济理论可知，企业有规模经济的一面，也有规模不经济的一面。目前我国大型房地产企业的异域扩张也只不过是以土地和资金等资源的简单叠加为主，其单位的成本和产品质量并没有因为企业规模的大小而不同，因此房地产企业的规模化发展并不没有给房地产企业带来直接的效率的提高和成本的降低。
　　从我国房地产行业发展的总体情况来看，大型房地产企业对于中小房地产企业来说也并没有形成无可抗衡的绝对优势，因此，我国房地产市场未来的发展趋势仍然是呈现出企业数量继续增加、行业集中度不断提高、房地产市场的多样化和专业化长期并存发展的趋势。
　　从上述分析可以得知，中小房地产企业在未来的房地产市场上还是存在着一定的生存和发展的空间，只要它们能够根据企业自身的优势专业，在某一特定的价值链环节中，发挥出自身的专业特长和竞争优势，就能在“生存空间”找到一处栖身之地。这就是本节要介绍的中小房地产企业可以进行选择的另外一种企业发展战略—专业化战略。专业化战略就是指一个企业聚焦于相关产业链中的有比较竞争优势的业务领域，分离出企业没有竞争力的业务，使企业能够集中企业内部的有限资源，发挥出企业自身特有的专长，最终能够使得企业获得更好发展的一种企业发展战略。
　　4政府支持中小房地产企业发展的政策建议
　　4．1土地政策
　　在前面相关章节中，通过对中小房地产企业生存与发展问题进行了相关的分析与研究，可知在目前宏观调控背景下，获取开发用地难是限制其生存与发展的重要问题之一，这主要是因为以下三个方面的原因:一是国家对一级土地市场进行了宏观调控，导致土地供应量减少;二是实行“招牌挂”制度，土地价格高涨，致使个体中小房地产企业根本无法承受;三是土地相关管理部门热衷于大块土地的出让，同时设置过高的竞买条件，导致中小房地产企业根本无法入围参加竞投。
　　因此，为了促使我国中小房地产企业的健康发展，充分发挥出中小企业房地产企业在增加国家经济实力、缓解社会就业压力、稳定楼市价格、促进市场自由竞争等方面的积极作用，政府相关部门应该在土地使用权出让方面制定出一些有利于解决中小房地产企业获取开发用地难的相关土地政策，本文提出的具体建议如下:
　　（1）政府相关部门进行土地使用权出让时，应该对出让土地的详细情况进行及时地公布，并用尽可能多样的方式通知当地的各类房地产企业，并留有足够的时间让它们对出让的土地各方面情况进行研究与讨论，并结合企业自身的具体情况来积极筹备和参加土地使用权出让的竞买活动。
　　（2）政府相关部门在出让土地使用权的时，不要一次进行大面积地块的出让，而要尽量做到将一宗大块地分割成几个小地块，并按照相关规定进行有序地房地产开发，这样不仅有利于出让的土地能获得更高的收益值，而且更有利于中小房地产企业提高获取开发用地的机会和可能，促使他们能够获得更好的发展。另外，政府相关部门也要积极引导中小房地产企业积极参与城市中小规模的城中村和棚户区的改造项目，给中小房地产企业在城区里留有生存的一席之地。
　　（3）政府相关部门在对上地使用权进行“招拍挂”的时，应该尽量在企业资质、专业人员、企业知名度等方面设置出合理的准入条件，不能刻意地排斥中小房地产企业参加竞买活动。另一方面，为了响应扶持中小房地产企业发展的号召，政府相关部门应该考虑在竞买条件中增设一个原有企业土地储备规模的指标，来限制有“囤地”嫌疑的大型房地产企业参加竞买。这样做既可以有效遏制“土地囤积”的违规行为，也可以让中小房地产企业获取更多开发用地的机会。
　　4．2金融政策
　　中小房地产企业由于受到企业资信低、融资渠道单一等因素的影响而难以获得银行足够的贷款支持是限制其生存与发展的又一重大问题。另外，由于我国的商业银行都很缺乏独立的风险控制和定价能力，在对中小房地产企业的贷款方面持非常谨慎的态度，只进行小额的贷款，更有甚者选择放弃中小房地产企业这块发放贷款产品的业务，这严重影响了中小房地产企业的发展问题。正由于这些客观事实反映出了我国的金融创新和监管体制存在的严重缺陷。因此，政府相关部门应该对中小房地产企业在融资上给予大力支持，本文从以下几个方面提出一些建议:

 2/3   首页 上一页 1 2 3 下一页 尾页