对当前国家宏观调控政策下中小房地产生存与发展思考

　　摘要：本文在总结和分析前人相关研究的基础上，应用中小企业发展理论、企业战略管理理论、经济学理论和房地产开发与经营理论为参考，结合当前宏观调控背景下我国中小房地产企业的发展现状，对中小房地产企业的发展战略进行了初步的研究。
　　关健词：宏观调控；中小房地产；发展现状；存在问题；发展战略；政策建议
　　0引言
　　国家在出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策之后，我国的房地产企业都受到了一些影响，尤其是那些原本就实力较弱的中小房地产企业更是面临着前所未有的生与死的考验。
　　1宏观调控下中小房地产企业的发展现状
　　1．1中小房地产企业的开发经营状况分析
　　据《2009中国房地产百强企业研究报告》和《2009中国房地产百强企业TOP10研究报告》中的相关数据显示，2008年全国商品房销售额24071亿元，同期百强企业及TOP10企业的销售总额分别为5244亿元和1864亿元，以销售额为基础来计算市场份额，经测算，2008年百强企业及TOP10企业的市场份额分别为21.79%和7.74%。作为行业龙头老大的万科集团在2008年全年完成了478.7亿元的销售额，其市场占有率也才只有1.99%。因此，目前我国房地产市场上，中小房地产企业的市场占有率依然占到了绝大部分。
　　1．2中小房地产企业的生存空间状况分析
　　据相关统计数据显示，2008年北京房地产百强企业的市场份额达到了41%,而像北京这样的其他一线发达城市及二线省会城市的市场集中度也都远高于全国的总体水平。这一现象充分说明了，在当前的大中城市的市场竞争中，中小房地产企业由于缺乏核心竞争力正在逐渐被挤出大中城市的房地产市场，而大型房地产企业在大中城市中明显地占据着绝对的竞争优势。为了避免与大型房地产企业发生正面的市场竞争，中小房地产企业纷纷向中小型三四线城市及区县周边地区去寻求新的发展空间。
　　2宏观调控下中小房地产企业存在的主要问题
　　随着我国宏观调控政策效应的不断凸显和房地产市场竞争环境的不断变化，我国中小房地产企业己经面临着严峻的挑战。中小房地产企业受到了土地、金融、税收及住房等宏观政策的影响，企业的生存与发展产生了很多的问题;另外，由于房地产市场正在不断的走向成熟和规范，中小房地产企业靠以前投机取巧的方式来谋求生存与发展的可能性将会越来越小。这一切都促使中小房地产企业逐步走向了正规的发展轨道，各企业间的竞争会日趋激烈。然而，在这种竞争环境下，中小房地产企业与大型房地产企业相比，在获取上地、金融信贷、品牌效应、管理制度及人才储备等方面都处于明显的劣势地位，这一切都己成为了中小房地产企业生存与发展所面临的突出问题。
　　2．1中小房地产企业获地难度增加
　　随着国家对土地市场宏观调控力度的不断增大，中小房地产企业在获取开发用地正面临着前所未有的挑战。
　　2．2中小房地产企业融资门槛提高
　　近几年来，国家为了促进房地产业的平稳、健康发展和进一步稳定房价，在严格信贷标准、上调存贷款利率和提高法定存款准备金率等方面出台了众多的宏观调控政策。
　　2．3中小房地产企业品牌效应较弱
　　随着我国房地产市场的不断发展和日渐成熟，房地产行业的市场竞争已经由以前单一的地段竞争提升到了企业的品牌竞争。然而，比起知名度和美誉度都非常高的大型房地产企业，众多中小房地产企业由于受到企业成立时间不长、项目开发规模较小、开发的物业类型单一等客观因素的影响，致使它们的知名度很低，影响力也非常小，没有形成很明显的品牌效应。
　　2．4中小房地产企业管理制度传统
　　中小房地产企业由于组织结构简单，职能部门较少，业务流程单一，企业管理者或者经营者(一般也是企业所有者)都不是很重视企业管理制度的建设，只在乎自己的“人性化”管理，企业领导者都是用自己所谓的经验和阅历或者一时脑热的感性情绪来处理公司事务，严重缺乏科学性和合理性，具有很强的随意性和主观性，这对企业的可持续发展是非常不利的。
　　2．5中小房地产企业人才储备不足
　　任何企业的发展永远都离不开人才这一最重要的资源，尤其是高素质人才。没有高素质人才的储备，任何企业都不可能获得可持续地生存和发展，对年轻的、发展潜力巨大的中小房地产企业来说更是如此。但是，目前很多中小房地产企业在人才储备方面都普遍存在着“招人难、用人难、留人难”的“三难”问题。
　　3宏观调控下中小房地产企业发展战略分析
　　结合我国当前房地产市场的发展特点和发展趋势以及中小房地产企业自身的发展情况，本章提出了中小房地产企业在当前的“逆势”中能够逆势而上、谋求发展的具有典型性的四种发展战略，即差异化战略、区域化战略、合作化战略、专业化战略。其中一些发展战略还包含有几种更为具体的实施方法。
　　3．1差异化战略
　　中小房地产企业在实力和规模方面都远不如大型房地产企业，再加上受到国际金融危机和国内经济周期性下行的影响，其发展道路更是步履维艰。在这种严峻的宏观发展环境下，中小房地产企业要想获得生存并得到持续发展的机会，就必须综合考虑企业外部的政策与行业环境因素和企业自身的发展特点与发展态势来确定企业自身的比较竞争优势。在房地产产品日益同质化的今天，中小房地产企业可以通过采用差异化战略来赢取企业的比较竞争优势。差异化战略就是指充分利用企业内部的一切有限资源，适时挖掘企业外部经营环境所蕴藏的各种机会因素，面对某个特定的细分市场，开发出特定类型的房地产产品，以满足特定的消费群体，最终实现企业的可持续发展的一种企业发展战略。中小房地产企业可以通过实施差异化战略，先实现局部小范围的胜利，然后积小胜为大胜，厚积薄发，逐步地提高企业的市场占有率和积累企业的品牌价值，实现企业规模和实力的同步增长，最终促进企业的持续发展和不断壮大，为企业能够实现由小到大而发生质变提供了坚实的基础。(具体例子?)
　　3．2区域化战略
　　中小房地产企业要想在当前不利的政策、周期下行的经济态势和行业内部调整的大环境下获得可持续的发展，可以选择运用区域化的战略思路。区域化战略就是指企业依据自身的发展特点和发展态势立足于企业具有相对比较竞争优势的区域或企业转战于市场竞争较弱的、发展机会较多的区域进行生产经营活动的一种企业发展战略。

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