浅谈商业地产项目的开发与设计

　　摘要:近些年来，开发商自主规划设计，然后全部或大部分产权拆散出售是中国商业地产开发的主流模式，随之造成的无序开发和过度开发、产品功能不适应商业企业要求、产权分散难以统一管理限制物业升值等诸多问题，在今天看来异常突出，并且到了必须解决的时候。本文将在商业项目设计过程中理解的商业地产运作模式进行一些整理研究，提出自己的理解和今后商业地产发展的合理趋势。
　　关键词:商业地产，地产开发，策划，设计，经营
　　
　　引言
　　大部分开发商自有投资能力较弱，许多开发商希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。大量国际基金及投资商，寻找地产投资项目，但实现成功投资的少之又少。在未来，要实现稳定、高速的发展，商业地产必须进入"金融产品化"时代。
　　
　　
　　1商业及商业地产的基本概念
　　1.1商业的概念
　　（1）广义的商业（Business）：“生意”，指所有以营利为目的的事业。其特征是以获取利润为目的。其具体表现为：一次握手、一个电话、一次会议、一单交易都是商业活动的具体表现，通俗来说商业就是“赚钱的游戏”。咨询、房地产开发、贸易、批发、零售、服务等所有的经济活动都是商业的范畴。
　　（2）狭义的商业（Commerce）：“买卖”，指专门从事商品交换活动的营利性事业。其特征是以商品交换。具体表现在：包括吃穿住行等息息相关的商品、服务和消费场所，主要包括购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、会展等
　　1.2商业地产的概念
　　（1）商业地产——用于经营用途的房地产形式
　　广义商业地产：除住宅以外的房地产形式。主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等具有盈利性质的商业建筑。
　　（2）狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目。商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭）。
　　大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力。
　　
　　2商业地产和住宅地产的区别
　　国内很多商业地产项目失败的原因主要在于中国的开发商缺乏对商业地产项目较强的专业化理解，开发商经常出现以住宅开发的模式进行商业开发，把商业和住宅开发混为一谈。
　　商业地产是一项涉及面很广的系统工程，相比于住宅地产在户型、朝向、绿化、建筑等方面的专业技术要求，商业地产具有更多更高的综合性要求。
　　作为建筑师，我有幸有机会参与一些商业地产的开发过程。我国商业地产目前的一种情况是，有很多商业地产项目在商业策划定位没有做、招商没有落实的情况下就直接委托设计公司做规划设计，开发商们也坚持“只要做了就不怕没人来买、来租”的信念，而忽视了专业化产品的运作规律；而且投资者也仅从“一铺富三代”的传统观念出发，盲目投资商业地产，根本不知道如何经营商铺，店面，就导致商业地产建成后空铺，死铺的现象，投资的回报也就无法保证。
　　3商业地产的操作
　　在我们正在如火如荼的进行商业地产的开发、运营的时候，而且商业地产的复杂性日渐显示，那么商业地产是如何操作的呢？从这几年的工程项目来看，我理解的商业地产的项目分为地产开发和商业运营和资本运营等三块构成。
　　首先商业地产的选址是关键
　　最好能选在城市核心商圈，不过城市核心商圈土地十分稀缺竞争激烈及高额的土地成本，所以退而求其次，可以选在城市副中心及新区规划高起点的区域。好处如下：
　　（1）城市副中心及新区土地成本较低；
　　（2）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目；
　　（3）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；
　　（4）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险；
　　（5）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；
　　（6）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。
　　（7）选在城市副中心的轨道交通便利的区域，商业更易聚集人气；
　　其次就是要注重商业地产的开发过程
　　商业地产的开发过程应该是商业运营、地产开发和资本运营三部分协调运作的过程。简述如下：
　　1) 在商业的前期阶段商业运营要进行市场调研及可行性研究；地产开发要进行商业功能规划和业态布局；资本运营要进行投资策略和风险评估工作。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利。
　　2) 在设计及施工前期商业运营要进行商品结构的经营试算，以及主力店的洽谈和意向合约的签订；地产开发要进行根据商业运营的主力店及业态布局进行方案，扩初及施工图设计，这样才能保证设计的建筑满足将来业态及主力店的需要；而在这一阶段资本运营要进行投资计划，融资计划和成本预算。
　　在这一阶段如果招商晚于设计则风险很大，多数开发商在招商未有结果的情况下已开始规划设计，甚至开工建设，导致许多设计招投标完成，甚至已竣工的项目无法落实招商与营销。与项目的整体商业规划相比，建筑的规划设计属于下家。建筑的规划设计方案必须满足商业运营整体商业业态搭配构想。合理的业态搭配是对零售商的专业吸引力，也是持久盈利的保证。
　　由于设计方不可能具有商业运营的能力，以建筑师为主导的商业项目只能是高通用性的虚拟设计。但欲招到的主力店都有自己一些独特的要求，在店家明确之前，设计是盲目的。
　　统一规划模式与运营方式的合理整合使新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高。在不同业态的统筹方面，需结合购物、餐饮、娱乐等多种业态。而在零售一个层面，主力店、次主力店及小型商面之间在位置、规划、档次上的搭配同等重要。
　　在施工及经营期商业运营要同主力店及专业的零售店签约，同时在主体施工完成后组织各商家进场装修，节约工程周期。对于地产开发这个阶段主要是组织施工招标施工建造等等。这个阶段对于资本运营要进行成本监控和募资融资的工作。募资，融资包括商业地产是至关重要的：一个商业地产项目的投资往往少则几亿元，多的甚至达几十亿元，而开发商往往仅能投入10％一20％的自有资金，其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。在目前的国家宏观调控政策下，向银行贷款的难度较大，直接融资渠道又很狭窄，信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于项目资金缺口来讲，也只是杯水车薪。同时，再加上商业地产项目，特别是大体量的商业项目市场成型和成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间)的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法逾越。
　　3) 在后期，商业项目主要需要进行商业的统一管理，商业的推广，和商业项目的后期维修，维护和业态的招租经营等等。这样部分也可以委托一家物业公司进行，待市场培养成熟了，商业地产就能够带来增值效应了。
　　最后，在商业地产的开发过程中设计方面的心得
　　虽然在商业地产项目中，设计不是建筑师一人说了算的，但是设计中仍有许多的窍门，对于促进商业经营起到很重要的作用。
　　作为设计师我们要认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。同时通过适宜的空间尺度及休闲的环艺设计等元素将“体验式商业”的设计理念融入到设计中。
　　
　　4设计实例——三湘商业广场
　　4.1基本情况
　　三湘商业广场坐落的泗泾镇被规划为松江东北片五镇（九亭、洞泾、车墩、新桥、泗泾）的中心镇，老城镇具有近8万人口，新城区约200万平方米的低密度住宅正在开发即将销售入住。同时，泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴，其周边大型娱乐设施建设和旅游市场兴起与发展都需要有一个大型成熟的商业中心网点满足人们生活娱乐需要。其交通便利，人流充足，十分适合商业网点的经营建设。
　　广场北面泗陈公路，东临横港路，南面泗宝路，西面为规划用地。占地47467.8平方米，总建筑面积96511平方米，计划总投资人民币近7亿元。整个项目的投资大，建成后将填补区域内无大型综合商业中心的空白，并极大带动泗泾镇及周边地区的经济发展和人民生活水平。
　　4.2商业规划
　　（1）大型综合卖场大润发
　　为提高地区居民购物便利，促进泗泾地方经济建设，根据镇政府的规划要求，项目的用地性质，将引入大润发超市。
　　整个超市，为二层综合性大卖场，营业面积约20000平方米，开发拟投资人民币25000万元，年目标销售额可达2.7亿元人民币。该综合性超市建成以后，为其在地块内为其配置了免费购物班车的停放点，在极大地改善泗泾镇及周边居民的购物便利同时，降低了居民的生活采购支出，提升了群众生活品质。
　　（2）公寓式酒店
　　公寓式酒店是当前泗泾镇的空白点。携9号线便利的泗泾站2号南地块，在其上建造一座现代化的公寓式酒店不但可以满足现代商务人士和都市白领快捷、便利、酒店式管理服务的居住办公要求，同时还可以增加商业网内的人气，提升地区品质。我们按公寓式酒店的规范要求设计建造，以保障业态定位。
　　（3）一般商业
　　一般商业定位为1）餐饮美食：特色餐馆（如日、韩料理，烧烤、中式快餐等），面包房等等；2）休闲娱乐：游戏厅、酒吧、书店等；3）生活配套：便利店，银行，药店，邮局，美容美发、报亭，商务打印中心等；4）服装箱包：女性服装,配饰,箱包,男装；5）其他：茶叶、眼镜、数码产品等。
　　本案周边大型居住区环绕，建成后，该部分商业设施可以充分满足居民的各种生活娱乐需求，十分便利。
　　
　　4.3发展展望
　　三湘商业广场将为满足区域周边新老客户生活需求而配置有大型综合超市，服饰及社区生活购物设施.。为满足区域周边新老客户高收入人群配备特色休闲娱乐主题:中高档餐饮,美容健身会所,酒吧茶座KTV娱乐等。通过9号线快速到达市区,满足市区上班小白领,单身人士,而有近地铁旁小户型公寓式酒店。并结合旅游,休闲而进行广场艺术化,举办各种文化节,节庆活动。
　　
　　结束语
　　综上所述，商业地产开发金融产品化是长远趋势商业地产开发有其行业特殊性。改变传统的"售房"观念，以制造"金融产品"的方式进行商业地产开发及运营，创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。其宗旨是在项目开发的理念及开发方式上，以一种完整而专业的方式，体现项目的最大真实价值，以创造在项目的开发及运营各阶段进行资本运作的基础。商业地产开发"金融产品化"是国内商业地产发展的长远趋势，也是中国商业地产正常、良性发展的唯一出路。