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房地产企业风险分析与防范

所属栏目:房地产论文 发布日期:2020-10-12 09:22 热度:

   在我国城市土地市场主要是由政府进行操控支配的,政府就是城市土地的供应人。政府方面通常会对土地供应量及相关政策等作为控制手段来实现对房地产市场进行调控和影响的。

房地产企业风险分析与防范

  一、浅析房地产企业面临的风险

  (一)获取土地过程中面临的风险

  对于房地产企业来讲,其在获取土地阶段往往就存在着一定的风险问题,如政策方面的风险。相关土地供给及地价等政策均会对土地价格受到一定程度的影响,进而使房产企业获取土地方面难度进一步提高,从而对企业土地储备造成一定的影响,甚至还会给企业带来许多不确定的风险问题。在土地获取阶段风险,主要来自于政策风险而致使土地使用权费用方面存在的不确定性。与此同时,企业还面临着较大的行业竞争风险。当前国内主要采取土地使用权招拍制度来进行的,而对于一些有着一定优势的建设用地来讲,往往会受到许多房地产企业的青睐,而致使多家房地产企业出现共同竞争的现象。而在招拍过程中,如果企业没能获取土地,则会致使企业出现资源闲置以及计划无法落实等问题,进而给企业带来极大的不确定性风险问题。

  (二)在开发建设过程中所面临的风险

  对于房地产企业来讲,其在工程前期阶段还会存在一定的风险问题。通常,当企业获得土地使用权后,均会以总体设计进行规划,进而对开发时间及方式等加以明确,随后再做适当地预算。而在这一过程中往往会受到政府相关政策方面的影响而带来一定的风险。如在商品房税收减免政策上往往偏向于建设商品房这一部分,而并非是商业地产。这就会对企业对该地块的开发方式及周期等造成一定程度的影响。与此同时,他们所带来的收益也会有所差异。另外,获得土地的状况还会带来一定的风险,如企业所获得土地不可用于建设用地,那么前期工程方面费用往往会非常高,这就会致使企业整体利润受到较大程度的影响。

  (三)在租赁、销售过程中所面临的风险

  政策对房地产业的影响非常大。对于房地产企业来讲,其主要是以租赁及销售的方式来获得最终投资回报的。而由于房地产投资回报周期比较长,而在这一过程中,政府政策难免会出现变动。如政府相关税收、住房等政策作出调速,均会对房地产行为的租赁及销售造成直接或间接性的影响,并最终对企业的整体收益造成一定程度的影响。市场状况变化、宏观经济、利率等各方面均会给房地企业带来一定程度的风险。

  二、浅论房地产企业风险防范策略

  (一)强化经营环境方面的研究和分析

  对于房地产企业来讲,应当充分认识到企业外部政策及经济方面均会对自身造成极大的影响。如在获得土地过程中受土地政策的影响,在开发建设过程中受金融政策的影响,在租赁和销售过程中受住房政策的影响等等。而住房又是民生的一大重要内容,且其在短时间内难以实现供需平衡,从而致使政策方面的影响比较大。另外,企业外部经济环境对房地产企业的影响也是不容忽视的。对于房地产建筑项目来讲,成本投入更为关键,如在建设过程中,原材料成本上涨还直接致使项目建设成本增加,进而致使项目利润受到了一定程度的影响;而房地产企业现金流及借贷等又受到市场利率等方面政策的影响。因此,在房地产企业内部,应当不断强化经营环境方面研究和分析,科学合理地对市场做出预测。

  (二)增强风险防范能力

  对于房地产企业来讲,应当不断增强自身分析和评估能力。针对自身项目建设加以分析和评估,不仅需要在财务方面做好科学合理的预算工作,而且对于建设项目还需做进一步的分析和评估,以便更好地对项目建设自身优势及缺陷问题加以掌握,对项目建设可能将会面临的问题、销售状况以及收益等加以预测。如在房产项目建设中,其周边配套设备(教育、医疗以及交通等)对其销售有着十分重要的影响。另外,企业还应当进一步强化自身内部管理工作,不断增强内部管理水平和能力。在房地产企业开发建设过程中,内部管理必不可少。所以,企业应当积极应用科学、合理且有效地方法来强化人、财以及物等方面的管控,进而实现全面、系统性的管理,增强自身成本管控,促进企业实现收益最大化。此外,房产企业内部还需强化内部监督管理工作力度,切实保证工程建设质量。房产企业应当科学合理地将风险进行分散管理,避免风险过度集中,而一旦发生风险问题时得不到及时有效地处理,必将会对企业造成巨大的伤害和损失。

  (三)强化企业经营及销售策略

  对于房地产企业来讲,其主要依赖以销售来获取回报的,只有将所建设的楼盘卖出去,企业才能获取与之相适应的回报,进而才能更好地将在建设过程中相关款贷进行归还。就目前来讲,销售已经不仅仅只是售楼这么简单了,现如今的消费者对于各方面都越来越挑剔,如有不满意很可能会致使房产企业相关利润受到影响。所以,现今的销售还应当更注重于服务态度和服务质量。对于楼房来讲,更应当注重物业方面的服务质量,如小区环境、卫生、硬件设备、安全等各方面问题更应当加以重视,这些均会对业主满意度造成一定程度的影响。销售不能只注重房子是否卖出去,对于广大顾客来讲,他们往往更加注重的是售后服务。企业要知道,顾客才是企业产品最好的代言人,所以,房产企业应当充分抓住这一特点,具有针对性地做好售后服务,不断树立企业自身良好的品牌形象。另外,在销售方面还应当加以创新,避免销售方法过于陈旧、老套,应当尽可能地让顾客感受到产品的真正价值所在,切实让顾客花钱花得舒心,住房住得安心。

  三、采取科学有效的风险控制方法

  (一)风险规避法

  在房地产企业中采取风险规避法通常是应用在其投资决策阶段,而进行风险规避的一个最有效的途径就是科学开展开发经营方案的决策与评价。如若某一项目或活动出现风险的几率或是可能造成损失的程度较为严重,预期效益较低的情况下,企业为了规避风险通常会放弃此项目或活动。不过该种方式属于消极的风险控制方式。所以房地产企业需要对项目的收益和风险进行全面权衡的情况下再决定是否要采取该种方式来处理风险。

  (二)风险减少法

  风险减少法主要指的是出现风险事件时或事件后,采用有效的方法将损失范围减少,或是降低损失程度的行为。例如,施工现场出现火灾后开展的现场扑救工作。

  (三)风险转移法

  对于房地产企业来讲,应当切实落实合同制。如房产企业在开发过程中需要资金时,应与银行方面签订相应的合同;在建设过程中应与施工方签订相应的合同;在购买原材料时需与供货商签订相应的合同;在进行房产租赁和销售过程中还需与地产中介签订相应的合同等等。所以,作为房产企业应当对自身可能会面临的风险问题加以科学合理地研究和分析,进而对制定相关合同的过程中,就相关责任作进一步明确,如此,即使风险真的到来也有有效地对风险进行规避。如对于房地产企业,与银行签订固定利率,与施工主签订固定价格等,这样一来企业就不会受到市场波动方面的影响而致使企业成本下降,这对于企业来讲就有了保障。另外,企业还可以通过购买保障的方式来使自身经营风险得到有效地转移。就目前来讲,通过保险措施来使风险得到转移的方法已经越来越成熟。所以,房地产企业在开发建设直到销售这一过程中,均可以购买与之相适应的险种,企业应当进一步强化该方面的分析和研究,以便实现科学合理地购买保险。

  四、采取分散投资的方法

  因为房地产市场具备较强的区域性特点,因为各区域、城市的市场供求关系、经济环境以及投资政策均有所不同,所以也会在不同程度上影响到了房地产的投资收益。房地产企业分散投资到各区域,可以通过区域分散化以及减小风险投资来防止某一时期、某一区域市场低迷对房地产经营所产生的影响,从而实现减小风险的作用。一般情况下分散投资包括了投资类型分散以及投资时间分散两类。其中投资类型风险主要指的是投资风险与收益能够结合各类型的房产来定,分散投资不同类型的房产来实现整体企业风险减小的效果。投资时间分散主要指的是房地产企业在投资过程中,将时间间隔科学确定下来,进而减小因为市场变化而产生的风险损失。因为各区域与城市的市场供求、经济环境以及投资政策都会影响到房地产的投资收益,所以企业能够结合房地产较强区域性的特点来进行分散投资,降低房地产企业的经营风险。

  五、结语

  综上所述,在当前房地产业快速发展的时期,大多数人都相信对不动产进行投资是个不错的选择。但其实在房地产内部经营管理过程中存在着极大的风险隐患,如不能对于这些风险进行科学合理地预测和防范,那必将会给企业带来巨大的伤害和损失。因此,作为房地产企业,应当切实对自身经营风险进行深入地研究和分析,并加强防范工作,尽可能避免由于风险管控不到位而给企业造成无法挽回的后果。

  参考文献:

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  《房地产企业风险分析与防范》来源:《商讯》,作者:徐文钦

文章标题:房地产企业风险分析与防范

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