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房产测量的问题及对策

来源:搜论文知识网位置:房地产论文时间:2018-03-07 11:24

   房产测量是测绘工作的重要组成部分,房产测量对房地产业健康发展有着重要意义,本文主要探讨房产测量的问题及对策。

地产线

  《地产线》杂志创刊于2013年12月,由福建省广播影视集团主办,是一本地产设计类的高端杂志,从创刊开始就以“记录发展 解读价值”为宗旨,全方位、多角度的展示地产项目的成长过程,并整合业内其它的媒体资源,为开发商、设计公司、策划公司提供全面的品牌咨询和推广服务。

  随着住房制度的进一步改革与完善,随着近年来商品房价格的持续走高,房产测量日益受到广大的业主的重视。房产测量是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。而房屋测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分,其测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益,它关注的是民生问题。因此探讨房产测量中的相关问题具有十分重要的意义。本文首先对房产测量进行了概述,然后分析了房产测量的意义,并对目前房产测量中存在的问题进行了归纳,最后重点探讨了改善我国房产测量的措施。

  一、房产测量概述

  房产,是指依附于土地上的各种建筑物和构筑物,与地产一同构成不动产的主要部分,具有不动产的一切特征。它不仅是人类最重要的物质财富之一,也是任何社会的法律制度最为关注的调整对象之一。

  是地籍测量与房产测量的总称。它的基本内容包括:房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查验收等。它在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等。

  房产测量与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关,工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。房产测量不但具有基础测绘工作所特有的技术性,而且具有很强的法律性,其测绘成果的真实性、可靠性直接牵涉到每个地籍、房产主的经济利益。

  二、房产测量的意义

  房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。具体说来,有几下几点:

  (一)房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据

  房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。

  (二)房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据

  房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。因此,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。

  (三)房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段

  当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。

  三、目前房产测量中存在的问题

  (一)房产测绘市场发展不完善,行业监管不到位

  尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利于保护产权人的合法权益。

  (二)房产测量技术有待规范

  1、开发商在计算结果的基础上加大面积出售

  有些房产开发商在出售商品房时,为了自身利益,在应分摊的共有建筑面积上不按有关规定执行,任意多加共有建筑面积;还有的开发商由于概念不清或有意损害消费者,多算或重复计算面积,造成销售面积和实际面积不符。

  2、期房建成后与建筑图纸设计面积相差很大

  期房预售时,商品房尚未建成,开发商依据设计图纸自行计算房屋面积,并自行决定公用面积的分摊。在施工建设过程中,开发商对房屋的结构、尺寸进行局部变更,造成竣工商品房面积与预售时面积不一致。

  3、计算错误,特别是计算共有面积分摊时出现错误

  商品房面积的测量需要以一个项目或一幢楼为单位进行,并需计算该项目或楼房公用面积的分摊系数。该系数是否符合规定和科学合理,也影响商品房面积的大小。在实践中,有些开发商以单元为单位按户平均分摊;还有些开发商将层高小于2. 2 米的房屋面积也计入室内建筑面积,使销售面积大于实际面积。还有一种情况由于计算错误使销售面积小于实际面积,这种情况主要是开发商没有把应分摊的封闭通廊、公共外墙等项计入分摊面积中,使开发商自己蒙受了损失。

  (三)从业人员素质有待提高

  房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门,从业人员基本素质普遍偏低,专业技术人员非常缺乏,房产测绘工作水平较低。

  四、改善我国房产测量的措施

  (一)运用测绘新技术进行房产测量,提高测量准确性

  房产测量技术经过多年的发展,目前常见的测量技术主要有:

  1、房产数字化测图技术

  数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息,通过计算机数据处理,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪或其它输出设备,绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此,数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。

  2、运用坐标解析法进行房产测量的计算

  房屋销售面积计算比较复杂,一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算,用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程,房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此,一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

  3、GPS技术在房产测量中的应用

  GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术,GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。

  (二)提高房屋预测的准确性

  1、预测图纸资料的检查

  设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料,其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性,应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位的图章的全套设计施工蓝图。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等,若图纸附有建筑设计CAD 光盘更好;检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚,若套型、尺寸不清,无法进行平面图的绘制;检查设计单位提供的对图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚,以便确定此公用配套设施建筑面积是否能进行分摊。

  2、尺寸数据的采集

  在许多设计图上,设计的尺寸有柱轴心尺寸,结构外墙尺寸,净尺寸等,这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸,计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸,需要经过换算,所以,在作业时,要看清图上标注的是什么部位的尺寸;在使用面积预测换算边长数据时,还要考虑到房屋竣工后实际状况。

  3、成果资料的检查、整理、归档

  商品房预测成果资料经过整理,书写技术说明报告,经过检查验收后,才能正式地向委托人提交成果资料,归档使用。这里检查,主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘部门设置的质量检查机构或专职检查人员。重点检查:预测算的分户界线,房屋使用性质,与共有面积相关的建筑是否与图上一致;设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理;房屋边长数据的采集,有没有错误;面积的计算是否正确,共有面积的分摊计算是否符合规范规定;幢号、室号编写是否符合房产发证要求;委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

  (三)加强业务培训,提高房产测绘上岗人员的专业素质

  一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识,还要具备高度的责任心,严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度,做好房产测量各项业务培训工作,提高上岗人员专业素质;加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用,提高房产测绘的科技含量。

  (四)建立房产测绘信息系统平台,加强交流与合作

  测绘部门和房产管理部门应通力合作,制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则,建立房产测绘技术信息系统平台,形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制,达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享,又能推动行业技术进步;既规范房产测绘行为,又能确立房产测绘成果的权威性,维护房地产市场的正常秩序。

  结语

  综上,房产测量是涉及到民生的大事,稍有不当,势必影响到房产测绘部门的声誉,甚至产生法律上的纠纷,因此,在制定房产测量规范时应当从严把握,保证测量精度留有余地,测量方法正确可靠,不能在制定规范时留有漏洞。

  参考文献

  [1]连俊生.浅谈房产测量中存在的问题和解决方法[J].中国集体经济,2011.10.

  [2]王维,高俊强,郑国才.房产测量中的若干问题[J].南京工业大学学报,2006.7.

  [3]张建.房产测量中存在的若干问题及解决对策[J].河南科技,2010.12.

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