房地产论文发表解析房地产项目工程造价的控制与管理

所属栏目:房地产论文 发布日期:2014-09-25 17:52 热度:

  房地产工程涉及的项目众多,工程周期长,不稳定因素多都是此类工程的特点。合理地对新股成本进行有效控制,加强工程造价的管理,从项目的决策阶段、设计阶段以及项目实施阶段进行全过程的造价管理,争取在保证项目质量和安全的前提下,以尽可能小的投入获取最大的经济收益,对房地产业的可持续发展具有深远的意义。

  【摘要】造价控制是房地产项目管理中非常重要的内容,同时也是非常复杂的一项任务,需要在房地产项目全过程中进行控制,实现成本控制的动态管理。因此,房地产企业需要采取科学合理的管理方法,以实现合理控制成本的目标,以进一步提高房地产企业的经济利益。本文探讨了房地产项目工程造价的控制与管理。

  【关键词】房地产论文发表,房地产项目,工程造价,控制,管理措施

  一、房地产建设项目工程造价控制管理的影响因素

  1、人员因素

  在房地产开发的过程中,管理概预算的编制是一项非常复杂、非常重要的工作,这也是确定建筑产品价格的基础。基于概预算的编制有如此重要的作用,要选择符合要求的编制人员,人员素质的高低对概预算工作的编制质量有着直接的影响。这就要求编制人员能够对市场的各种变动因素非常敏感,同时具备非常丰富的经验,了解行业颁布的各项政策和新标准,以为企业实现节约预算的目标。

  2、设计因素

  设计因素也是概预算编制的主要因素之一,这是因为概预算的工作必须基于设计图才能进行。所以说,在整个项目的造价管理过程中,控制建筑设计因素也有利于房地产项目工程成本的控制。设计阶段一般是房地产项目的初期阶段,如果能够在设计阶段对项目进行较为精确的定位,同时给出科学合理的施工设计图,这对下一步的造价工作非常有利,能够减少由于设计变更等原因造成的成本浪费。

  3、施工因素

  施工因素虽然没有人员因素和设计因素那么明显的影响作用,但仍然需要对施工加以控制,来实现工程造价管理的目标。在编制概预算时,必然要考虑施工的可行性,以及选择的施工工艺和设备等等,这些都直接影响着工程造价,因此在编制概预算过程中,需要考虑到施工过程中可能存在的影响因素,为工程造价打下良好的基础。

  二、房地产项目工程造价控制与管理的措施

  1、工程造价在投资决策阶段的控制

  ① 明确项目资金使用状况。建设项目的资金使用是从筹备到施工,再到竣工。在整个工程中,都要将资金的使用情况落实到每一个人、每一件事。斌设立监察组,组备监察机构,严格监督好使用资金的状况。倘若发现有部分项目资金出现了偏离,就要立即分析和判断,及时的进行决策和调整,避免因为资金失控而致使工程停工。

  ② 做好前期市场分析。投资决策阶段,最主要的就是分析前期的市场状况,从而为项目的决策提供依据,减少投资的风险。并对工程的地况进行相应的分析,比较同类的项目和工程的案例,做好合理充分的评估准备,使得投资决策工作变得更有可靠性和科学性。

  ③ 规范资本融资。工程的资本融资,要有正式的批文,明确投资方的资金到位情况,保证顺利的进行项目工程。倘若项目投资方没有及时的将资金到位,从而延误工程的工期,对予进行相应的索赔,减少工程的风险。建设项目单位要对整个融资资金进行全程的控制,让每一笔资金都能花到实处。

  2、 设计阶段的造价控制

  ① 在设计招投标阶段的评标过程中, 尽量做到技术和经济有机的结合,优选设计方案,不仅要对参与投标的设计方案的技术性指标进行分析、评判,还要对投标设计方案的经济性指标进行认真分析比较,从源头上确保设计方案的先进性、合理性和经济性。

  ② 认真进行设计方案会审工作。在设计方案会审时,需要对初步设计总图方案及单项设计方案进行经济性分析和评价,建设单位应组织有关各方参与设计方案会审,运用价值管理理念,通过技术经济指标的比较和分析,提出优化设计的建议,削减不必要的功能及其成本投入,促使设计方案更加先进、合理和经济。

  ③ 为确保实现设计估算、概算和预算这三者相互制约和相互补充关系,让前者控制后者、后者补充前者,共同组成工程造价的控制系统,就必须加强对设计概算的审核工作,以杜绝设计概算发生漏算、重算和错算现象。如在设计阶段采取了上述造价控制方法,就一定能够消除设计单位重设计轻经济核算的弊端,真正从源头上抓住造价控制的关键环节。

  3、招标阶段的工程造价管理

  施工招标以及材料设备的招标是工程造价主要的两方面工作。一般来说,施工单位的选择是通过施工招标来进行,而设备材料供应商也是通过招标来进行,这种方式的有效性能够直接影响到进度、质量以及成本的控制。基于招标有如此重要的作用,需要从以下几个方面来控制招标工作的质量[3]。首先,要确保招标过程的四大原则,即公平、公开、公正、诚信,在开展招标工作之前,需要对各个参与投标的企业进行非常严格的审查,包括其财务状况、业绩以及信用状况等等,以便能够选择合格的投标单位。其次,要认真编制招标文件。在编制招标文件时,需要编制人员对各种可能的影响因素进行分析和鉴别,尽可能减少工程造价管理的风险因素。最后,在合同签订时要严谨细致。必须要按照国家的相关规定来约定各项合同条款,明确双方的责任义务,以及对于争议违约等情况的处理办法。对于无法进行明确的工程内容,双方要进行充分的谈判,同时要对可能发生的索赔事件进行分析,以减少后期的成本浪费。

  4、施工阶段的工程造价管理

  ① 加强建设项目监理制度,落实监理责任。对投资的有效控制应按照监理规范和实施细则,不断完善职责,分工落实有关制度,从工程管理机制上建立健全投资控制系统。做好月度工程进度款审核,避免投资失控。对经监理方核定的工程内容和工程量,建设方造价工程师要严格按合同约定的计价依据、中标文件和费用定额进行审核,审核后再支付相应的工程进度款。

  ② 严格工程变更管理,防止工程索赔。在施工阶段造价控制的关键是对工程变更实行有效控制。结合陕西省目前采用工程量清单报价和合理低价中标政策,施工单位往往采取“低价中标,索赔盈利”的方式承揽工程。作为建设方造价工程师要做到事前把关、主动监控,严格审核工程变更造价,减少不必要的工程费用支出,施工单位和材料供应商不履行约定义务时,要及时提出反索赔。

  ③ 加强现场管理,规范现场签证。现场签证是指在工程施工过程中,因现场实际和其他特殊情况导致工程变更的书面确认, 由此发生的价款是工程造价的重要组成部分。在实际工作中,由于现场管理人员缺乏有效控制, 致使现场签证价款在结算工程造价中所占的份额不断增加,成为结算超预算的重要因素之一。因此,很有必要加强对现场签证的控制与管理。建设方现场管理人员必须从切实工作抓起,高标准严要求,规范市场签证的操作,不断提高工程造价控制意识和工作质量,使签证价款得到有效控制。

  5、竣工决算阶段对造价的管理

  加强工程量的复核工作。工程量是工程造价计算的基础,审价人员不仅要熟练掌握工程量的计算规则,还应对整个工程的设计和施工过程有系统的认识,精通施工技术。加强对变更费用的审查。特别是变更单价,主要审查其有无错套、高套,是否符合工程实际。

  结束语

  总之,对工程进行造价管理与控制,是房地产行业进行预算与投资的重要环节,其对于减少项目的支出、获取项目利润都有非常重要意义。所以,要企业的获取更大的生存空间实现自身长远的发展,就必须严格控制,有效管理工程的造价。

  参考文献:

  [1] 于东海, 甘元玉. 项目管理中的造价控制[J]. 江苏建筑.2011(4).

  [2]张爱青. 房地产开发企业工程造价控制管理浅析[J]. 经济师.2011(8).

  [3] 苟爱芳. 房地产开发项目的工程造价控制[J]. 陕西建筑.2012(5).

文章标题:房地产论文发表解析房地产项目工程造价的控制与管理

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