摘要：本文从保障性住房与住宅产业化的内涵以及关系入手，认为保障性住房建设给住宅产业化一个绝佳的发展机会同时保障性住房建设需要住宅产业化。结合我国保障性住房提供方面存在的主要问题分析住宅产业化发展对保障性住房供给的推动机制，提出了相应的措施与建议。
关键词：住宅产业化 保障性住房 供应
国内保障性住房的提供模式与住宅产业化研究现状。李忠富提出了住宅产业化的概念[1]，邓大伟,诸大建基于住房属性提出保障性住房提供的强制性指标配建模式[2]，徐姗姗分析了建立保障性住房与住宅产业化的互促机制[3]，方壮志讨论了经济适用房的外部性与房地产市场的效率问题[4]，冯念一，陆建忠，朱嬿分析考虑了保障性住房建设模式[5]。国际方面，英国、德国、新加坡等国家不仅利用需求方补贴的方式来进行住房保障，而且政府都曾经通过兴建大量公共住房来解决低收入家庭的住房问题。本文将在这些研究的基础上，分析保障性住房与住宅产业化的内涵以及关系，我国保障性住房提供方面存在的主要问题以及住宅产业化发展对保障性住房供给的推动机制，提出以住宅产业化方式提供保障性住房的措施建议。
一、保障性住房与住宅产业化的内涵以及关系
（一）住宅产业化的内涵
住宅产业是以住宅为最终产品的产业日本学者谷重雄将住宅产业定义为“将纵向的日本标准产业分类的各个领域中与住宅有关部分横向联结起来作为一个产业领域”，而住宅产业化就是“各关联企业的活动系统化”、“生产销售的现代化”和“企业体系化”[6]。
关于住宅产业化的内在含义，我国学者一般认为其主要体现在五个方面:一是住宅体系标准化;二是住宅部品化;三是住宅生产工业化;四是住宅生产经营一体化;五是住宅协作服务社会化。住宅产业化以节能、节地、节水、节材和环保五个方面为着眼点，以低级生产方式向高级生产方式转变为方向，以科技进步推动住宅技术原始性创新、集成创新和消化、吸收再创新为动力的住宅产业化是转变住宅产业高投入、高消耗、低产出、低效益粗放式发展模式、实现科技引领和支撑住宅产业可持续发展，提高住宅质量和性能、降低能耗和污染的根本途径。本文认为住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，用制造业的精细质量管理模式来管理住宅建造的整个过程，以达到提高住宅的整体质量、提高住宅生产的劳动生产率、减少资源浪费的目标。
（二）保障性住房概念
保障性住房是国家为解决中低收入者的居住问题而提出的，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。
保障性住房与一般住宅最大的不同在于它的“保障性”特质。其建设的目的不是获利，而在于“保障”。使用上，保障性住房有“三个限定”：限定供给对象，限定设计标准，限定租金和售价。保障性住房针对特定的供给对象;作为必需品，保障性住房不应也不会建造得很豪华，因此需要限定建设标准;租金和售价的限制是保障性住房社会保障作用的直接体现，实际上是对租户和购买者进行补贴。正是通过这三个限定，保障性住房才能真正起到保障的作用。
保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系，就是我们所说的建设模式。合理的建设模式能够一定程度上预防保障性住房的建设中出现问题，但建设模式也只是一方而，保障性住房要充分发挥作用，分配方式等其他因素也起着重要的作用，此处不进行过多讨论。
（三）住宅产业化、保障性住房二者关系
1.产业化、标准化是保障性住房发展方向
保障性住房的购买人群多数是实现住房的从无到有，不是侧重于改善型居住需求。这也就决定了保障性住宅的基本特点是经济、实用。当然，基本的设计标准不能够降低。要控制成本就要进一步实现产业化和标准化，这也是保障性住房的未来发展方向。对于这类住宅产品，标准化是达到控制成本的最有效途径：户型类型尽量少，建筑节点尽量简洁，各种部件包括檐口、门窗、台阶等尽量大规模工厂定制、集约化生产。而不是像现在都是现场施工，靠缺乏专业技术培训的农民工来完成。如果改由工厂化生产，甚至买来独立住宅自行购买统一的部件进行组装，先进的生产经验和标准的部件配套对产品品质也将是有效的保证。这样，保障性住房才能真正实现近年来我们国家提倡的建设节约型社会的理念。
把住宅产业化的技术和生产管理方式应用于保障性住房不会降低住宅产业化的水平和形象，因为工业化的前提是标准化，和产品的档次没有太大关系，而保障性住房恰恰符合标准化的要求，因此可以将保障性住房作为住宅产业化的实验田推广应用，体现保障性住房建设的创新思路。要克服对工业化的怀疑、畏惧心理，坚定信心，积极推进。
由于保障性住房标准化程度较高而个性化需求较低且规模巨大，一旦实现规模生产，成本也会降到现有生产方式水平。因此，住宅产业化能够为保障性住房建设提供重要的技术支持，并成为住宅建设领域可持续发展的重要途径之一。
2.保障性住房建设给住宅产业化提供了广阔发展的舞台
由于保障性住房的建设规模巨大、标准化程度较高，用户的个性化需求较低，刚好为住宅产业化提供了难得的市场机遇和发展空间。我们可以面向这个产品，把标准化、系列化、工业化的设计和生产方式应用进去，实现保障性住房的标准化、规模化、工业化生产。从欧美和香港的发展看，面向中低收入者的住宅产品很多都是工业化方式生产的，国际经验业已表明保障性住房是适合工业化、产业化的。
二、保障性住房提供方面存在的主要问题
我国保障性住房提供方面还处于初级阶段，还处于粗放型阶段，其表现是高品质质量需求与落后生产方式的矛盾，特点为：“四低二高”：工业化水平低、成套技术集成度低、劳动生产率低、住宅的综合质量低；资源消耗高、住宅生产造成的污染程度高。粗放型的住宅生产方式，不适合可持续发展、走新型工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要。
三、住宅产业化发展对保障性住房供给的推动机制
（一）住宅产业化能提高保障性住房建设效率，强制性产业化配建有利于保障对象积极参与和低收人群体的混合聚居。对于保障性住房供给中数量少这一问题，导致其结果的因素较多，比如其中一个重要因素就是缺少对参与保障性住房建设企业的激励和监督机制，如果采用保障性住房能采取住宅产业化的生产方式，政府对在工厂中生产的住宅产品的数量将更容易控制;此外，如果想通过补贴生产者的手段来刺激产品生产，该项激励措施也会更容易奏效。解困型保障住房的资金来源主要由居住人、政府和投资权销售收入几方面组成，个人承担部分也可以由政府垫付，日后通过租金方式收取。基本型保障住房的资金来源主要由居住人和投资权销售收入组成,个人承担部分按保障等级划分承担比例，主要是随着保障面积的增大，个人承担的比例也随之增大，以此体现保障的公平性和政策的导向性。改善型保障住房的资金来源主要由居住人和投资权销售收入组成。改善型住房加大了居住人的承担比例，以体现全民性和公平性。
（二）.住宅产业化能极大提高保障性住房质量，更好地满足人们的住房需求。
住宅产业化让住宅在工厂中按照标准进行精密制造成为可能，而且质量极易控制，这对政府监督保障性住房建设企业相当有利，尤其重要的是，这种工厂化生产模式也为中低收入居民参与设计标准的制定和住房质量的监督提供了便利条件，住房质量将有望得到最大程度的提高，政府的保障性住房投资终究还是一项民生工程，其最终目的就是更好地满足社会弱势群体的住房需求。
（三）建筑企业和建筑咨询企业可以发挥更多的作用。住宅产业化可以使建筑企业和建筑咨询企业以及由他们组建的企业集团更好发挥市场主体作用，使保障性住房的建设减少中间环节，同时使政府对于保障性住房的控制力增强。
四、以住宅产业化方式提供保障性住房的措施建议
从建设保障性住房入手，全面推进住宅产业化。首先应制订政府主导保障性住房资源制度。由于中低收入人群并非一个固定的群体需要有一个经济适用房的退出机制。这时候需要实施经济适用房政府回购制度，即政府拥有经济适用房资源的主导权。政府也应拥有尽可能的住宅产业化的优势资源，以此保证保障性住房的价廉物美。同时，应对相关主管部门及其官员建立监督机制，从源头上杜绝住房分配腐败。
其次，在方式的选择上，可以有以下几种情况：在部分出让的商品住宅用地上按一定比例配套建设保障性住房，在旧城旧区旧村改造中按一定比例配套建设保障性住房，具体实施办法可以在进一步商讨并广泛征求意见后出台，各类产业园区建设中集中配套建设公寓、宿舍。
最后，筹建保障性住房的渠道创新。为改革和创新保障性住房建设模式，总结出以下筹建保障性住房的渠道：政府直接投资组织建设，鼓励企业投资建设保障性住房，利用符合规划调整原则的待建土地建设保障性住房，政府依法没收的可以用于居住的住房，政府向社会统一购租的住房。
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