对拆迁安置协议债权再转让的法律分析

　　【内容摘要】本文从一件拆迁安置房屋转让纠纷案件入手，全面分析了拆迁安置协议债权转让过程中所涉及的各种法律关系，提出了债权人（被拆迁人）对拆迁安置协议中所约定的拆迁安置房屋进行转让，不是房屋的转让，其实质是债权转让的观点。文章最后对由于法律规定不明确所引发的纠纷案件，助长了随意毁约违背诚信的不良社会风气，不利于我国诚信体系的建立进行了思考。
　　关键词：拆迁安置,债权再转让,法律分析
　　引言
　　债权人（被拆迁人）对拆迁安置协议中所约定的拆迁安置房屋进行转让，不是房屋的转让，其实质是回迁要求交付房屋权利的转让，属于《合同法》中所规定的债权转让，该转让只要不具有《合同法》第七十九条规定不得转让的情形，转让依法有效。受让人取得该债权后，亦可进行再转让。次受让人受让该债权后，交付房屋的请求只能向债务人（拆迁人）主张。在债务人（拆迁人）不能按时交付房屋的情况下，只能理性面对商业风险。次受让人要求解除与受让人的债权转让关系的请求，人民法院不应支持。
　　一、案件基本事实
　　2007年3月，XXXXXX有限公司，对邯郸市丛台区XXX进行旧城改造拆迁。在拆迁过程中，一些拆迁户在与XX公司签订拆迁安置协议后，把拆迁安置协议中的拆迁安置房屋对外买卖。拆迁户王XX委托XX公司项目部经理郑XX做中间人把自己的拆迁安置房屋对外买卖。他的拆迁安置协议有4套房屋，转让其中两套，单套100平方米价款23万。2007年4月底，被告李X便通过郑XX介绍，买了王XX拆迁安置协议中注明的2套安置房。被告李X把房款46万交给郑XX，郑XX给被告李X开具了XX公司盖章的收款收据，郑XX也把46万交给了王XX。
　　2007年的房地产市场异常火爆，市场房价飞涨。2007年8月，原告王XX通过熟人介绍，以28.5万元的价款买了被告李X所买的其中一套拆迁安置房。被告李X收款后，原告王XX和被告李X到XX公司，XX公司为原告王XX开具了房款收据，办理了由被告李X变更为原告的更名手续。
　　2007年底，XX公司在拆迁过程中发生伤害案件，致使项目陷入停顿。2008年下半年，随着国际金融危机的爆发，商品房价格出现严重下跌。原告王XX提出退房，被告李X不同意退房，双方协商无果，原告王XX便于2009年5月14日向邯郸市XXX法院提起诉讼，请求依法解除双方买卖关系。
　　二、争辩观点
　　该案在所内讨论过程中，对买卖拆迁安置房的法律效力存在不同认识，有以下两种意见：
　　第一种意见认为，拆迁户对外所卖的房屋由于尚没有办理房屋所有权证，根据《房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”拆迁户与被告李X之间的买卖行为显然违反法律规定，依法确认无效。由于拆迁户与被告李X之间的买卖行为无效，被告李X没有取得房屋的所有权，其与原告王XX之间的买卖合同也无效。由于双方的买卖合同无效，双方均有过错，无效合同不适用定金罚则，人民法院应判决确认双方买卖合同无效，李X返还原告的房款28.5万，对购房款的利息损失，由双方分别承担。
　　第二种意见认为，拆迁户对外买卖拆迁安置房的实质并非转让房屋而是转让回迁安置要求给付房屋的债权，其对债权的转让符合《合同法》的有关规定。被告李X受让上述债权后，亦可进行再转让。被告李X与原告王XX之间属债权转让法律关系，依法有效，人民法院应判决双方继续履行合同，驳回原告王XX的诉讼请求。笔者同意第二种意见。
　　三、对本案的解析
　　处理本案的关键在于正确分析把握本案的法律关系，本案是一起典型的拆迁安置协议债权转让合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。
　　(一)、拆迁安置协议分析
　　拆迁人与拆迁户之间的拆迁安置协议实质上是一种特殊的“买卖”合同，是拆迁户的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议。在这种合同中，不是产权的互易，拆迁户失去了现存的居住房屋，换来的是拆迁人将来的尚未建好的房屋，是一种期待权，在拆迁安置协议中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利。
　　(二)、本案债权转让法律关系所包含若干法律关系分析
　　本案中，债权转让法律关系包含五个法律关系：
　　一为债权让与人（拆迁户王XX）与债务人（XX公司）之间的债权债务关系（以下简称基础债权关系）；二为债权让与人（拆迁户王XX）与受让人（被告李X）之间的债权转让关系；三为债权受让人（被告李X）基于债权转让关系，与债务人（XX公司）之间形成的债权债务关系；四为债权受让人（被告李X）与次受让人（原告王XX）之间的债权转让关系；五为次受让人（原告王XX）基于债权转让关系，与债务人（XX公司）之间形成的债权债务关系。
　　在XX公司与拆迁户王XX之间拆迁安置协议中，拆迁户以现有的房屋换来的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利，拆迁户对外转让的尽管名义上是房屋，但其转让的法律实质却是债权，即回迁安置的权利，要求拆迁人给付房屋的权利，对于这种债权的转让，根据《合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
　　（一）根据合同性质不得转让；
　　（二）按照当事人约定不得转让；
　　（三）依照法律规定不得转让。”规定，该转让不具有《合同法》第七十九条规定不得转让的情形。因此，该转让合法有效。在被告李X受让该债权后，被告李X基于债权转让关系，也就享有债权，与债务人（XX公司）之间形成的债权债务关系，当然也可以进行再转让。被告李X其与原告王XX之间也属债权转让关系。
　　最终，原告王XX基于债权转让关系，与XX公司之间形成债权债务关系，被告李X与债务人XX公司之间的债权债务关系在把债权转让给原告王XX后终止。
　　(三)、如何对待原告王XX在拆迁人不能交房情况下的解除合同请求
　　尽管原告王XX与被告李X在当初双方都认为买卖的是房屋，但在法律上双方实为拆迁安置合同债权转让关系，转让的标的是债权，即回迁安置权，亦即要求拆迁人给付房屋的权利，而不是房屋。因此，在双方债权转让协议生效后，原告王XX房屋利益的实现与否，已经脱离双方债权转让的范畴，已经转化为原告王XX与拆迁人之间的债权债务关系，在房屋交付不能的情况下，只能是原告王XX需要面对的与拆迁人之间的商业风险。因此，原告王XX要求解除双方买卖关系的请求依法无据只能依法驳回，法院应判决双方继续履行合同。
　　四、案后思考
　　近年来，在处理相关房地产纠纷案件过程中，司法实践中存在一定误区，律师在代理案件过程中观点纷呈，法院在处理结果上各异，做法不一。同时，随着房地产市场的冷热变化，在诉讼群体上也发生着相应变化。在房地产市场火热房价一路走高的2005、2006、2007年，房价一路飙升的情况下，频频出现出卖人以买卖合同违反规定为由，向人民法院起诉要求确认合同无效返还房屋之诉的退房潮；而在2008年金融危机爆发后，在各地频频出现按揭房断供，同时也出现了买受人以各种理由要求解除合同的另一种退房潮。出卖人和买受人两类身份角色的人随着中国房地产市场的变化而相继提起诉讼，提起诉讼的目的都是意在获得不当利益。在这种期待获取巨大不当利益的市场氛围中，助长了随意毁约违背诚信的不良社会风气，极大危害了交易安全，诱导了诚信危机发生的恶果，不利于我国诚信体系的建立。
　　在本案审理过程中，2009年7月22日，恰逢最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知（法发〔2009〕42号），要求各级法院准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。要求各级人民法院高度重视当前形势下的房地产案件审判工作，确立了尽可能维持合同效力，对商品房销售过程中，购房人要求解除合同退房的请求，要求区分情况，慎用解除，依法稳定房屋交易市场，对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。
　　
　　参考文献
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