关于房产测量中的面积测算实例问题分析

　　5、伸缩缝面积的计算
　　国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。
　　因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。
　　一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为：只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为：这种算法是不合理的，做为三缝(伸缩缝、沉降缝、变形缝)是结构上的要求。作为用户没有利用上是不应计算面积的，如果用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。笔者同意后一种观点，如图二所示：
　　
　　图2伸缩缝面积计算的三种情况
　　(1)A空间大，阴影部份内可以使用，且与室内相通，全部计算面积；
　　(2)B两边相通，但阴影部份与两边不相通，内不可以使用，则只计算相通部分的面积，阴影部分不计算；
　　(3)C与其中一边相通，阴影部分不相通，内不可以使用，则只计算相通部分的面积，阴影部分不计算。
　　6、室外楼梯的计算
　　室外楼梯在计算建筑面积时，按n一1层计算，底层不计算面积，与室内楼梯的自然层计算不一致，即室外楼梯是上到n层的，在室外楼梯的计算中按n一1层计算建筑面积。如果有顶盖，计算全面积；如果无顶盖，则按各层水平投影的一半计算，例如：有一楼共八层，有室外楼梯到各层，无上盖，则计算面积：s=3．5S层，其中S层为单独一层的室外楼梯建筑面积。有两种情况下室外楼梯不宜计算面积。
　　(1)通行到另一幢房屋的无顶盖的室外楼梯，不服务于一幢楼，不应计算建筑面积。
　　(2)室外楼梯的建筑材料是铁制的或木制的，也不宜计算建筑面积。根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积具备的普遍性的条件中规定“结构牢固，属永久性的建筑物”，因此对于铁制、木制这样的室外楼梯是不宜计算面积的。
　　7、层高与净高的区分
　　《规范》对层高没有很明确的定义，层高：系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。
　　《规范》没有给层高一个明显的误差，允许误差。国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2．20m以上的计算建筑面积，都包括2．20m本身，其含义是层高在2．20m或2．20m以上的计算建筑面积。在实际操作中，当量测到的层高值在2．20m时一定要注意。
　　净高：指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
　　当实际操作中，只有净高没有层高的情况下，量测净高，净高允许值在2．05m，掌握的原则：凡是有层高的依层高为准，没有层高的以净高为准。经过一定的试验数据统计。算出来的层高的限差为5cm，净高的限差为3cm。
　　8、结束语
　　以上几条是作者在实际工作中遇到的一些难题，见解不一定正确，望同行们给以帮助。
　　参考文献
　　[1]GB／T17986—1，《房产测量规范》[S]
　　[2]吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术[M]．北京：中国标准出版社．2001
　　[3]吕永江．《房屋面积测算中的层高问题》[J]．测绘标准化，2005，(1)：12—16
　　[4]吕永江.《商品房销售面积与套内建筑面积测量》[J]．测绘标准化，2003，（4）：l1一18
　　[5]吕永江．《房屋面积测算中不同标准的比较》[J]．测绘标准化，2003，(1)：1-6

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