房地产开发项目风险管理的实施

　　摘要：本文通过某一房地产开发项目风险管理的实施，从开发商的角度诠释开发项目全过程的风险分析、评估和控制。
　　关键词：房地产项目；风险管理
　　前言
　　房地产开发是由房地产开发公司通过土地买卖和改造、房屋建设、房屋租售等一系列过程取得收益，从而达到自己的社会和经济目的的活动。在活动的全过程中，各种不确定因素至始至终伴随全程，这些不确定因素就是风险。
　　房地产项目的特性不同于其他行业，它具有不可移动性、高投入性和投资过程的长期性，这些特性决定了它本身的特殊性，使得房地产商在开发项目的不同时期在管理上面临着多种困难和风险。
　　房地产商至始至终都要认真对待这些困难和风险，充分考虑房地产开发市场中存在的这些不确定性因素，如只单纯看到房地产行业赚钱，就倾其所有把大笔资金投入进来，一旦这些潜在不确定因素发生就会给投资者带来灾难性的后果。思达“蓝堡湾”就是这样的典型案例。开发商前期投入了巨额资金，工程全面开工，但没有进行有效的资金风险管理，遭遇2008年“全球金融危机”，资金链断裂，整个企业像“多米诺”骨牌倒塌一样发生连锁反应，企业倒闭，房地产项目无法运作只能易主。因此对房地产项目中的不确定因素即风险进行全面系统的管理是一项不可忽视的重要工作。
　　一、房地产项目风险管理的意义
　　房地产开发项目的风险管理体系的建立，有利于更自觉、更系统的管理项目开发中的风险，有目的的确立风险管理目标，有效地进行风险识别、分析和控制，对风险进行全面、系统化的管理，使企业综合管理效力得到极大提高；有利于房地产开发企业增强风险管理意识，强化风险管理措施，变目前企业被动式管理模式为主动型的风险管理；有利于房地产开发企业项目管理水平的提高，积累更多的管理经验，增加项目开发的成功系数。
　　二、房地产开发项目风险和风险管理
　　房地产开发项目风险是指在项目开发的全过程中，开发项目的预期收益受不确定因素的影响，预期值上下浮动，与未来实际情况发生偏移的程度。
　　房地产项目风险管理是研究房地产开发过程中风险发生规律和风险控制技术的一门管理学科。房地产开发商通过运用这一管理手段，优化组合各种风险管理技术，进行风险识别、风险估计、风险评价和风险决策，既在客观上做到未雨绸缪，或在风险无法避免时能寻求切实可行的补偿措施，从而有效地减少意外损失，或进而使有些风险能转化成有利于房地产开发商并为我所用。
　　房地产项目风险管理是一个连续不断的过程，可以在项目周期的任何一个阶段进行，对不同的项目风险因素进行控制的方法会有所差异，但是无论是什么项目，有一点是共同的，即越是在项目的早期进行风险分析和风险管理的效果就越好。在决策时，期望达到既定目标，然而是否能达到，不仅取决与决策前风险识别、风险估计以及风险评价是否全面正确，而且还取决于实施控制方案不断修改使其风险控制方案更加切合实际，这表明房地产开发项目风险管理方案的实施是一个动态的过程，管理者必须根据实际情况随时辨识、分析和评价项目发生的新风险，修改风险管理方案，这样才能达到以较低的成本最大程度的减少风险获得最大收益和最高的安全保障。
　　房地产项目主体涉及开发商、设计单位、承包商、供应商和监理单位等多家单位，是项目运作中不可或缺的实体，但风险管理主体是房地产开发商。房地产风险管理的基本内容方法和程序的核心在于选择最佳风险管理技术组合。房地产开发项目的管理目标在于以最少的成本实现最大的收益。
　　郑东新区某项目的风险管理
　　该项目位于郑州市郑东新区，规划总用地约150亩，总建筑面积175000㎡，34栋住宅建筑，容积率1.6，绿化率33%，户型140~270㎡不等。2005年8月正式开工建设，建设周期为一年零六个月。
　　一、项目各阶段的风险及分析
　　（一）在投资决策阶段风险及分析
　　投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节，本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究综合考虑市场供应需求等经济环境制定自己的房地产开发策略以确定房地产开发经营的区域、类型、时机，即决定在何时、何地开发何种房地产。本项目在这方面主要考虑国家和地方有关方面的政策，如土地政策、住房政策、税收政策、金融政策、环保政策以及市场供求情况。因国家各种相关政策的出台和到位使其除土地以外的风险因素较小，但土地受国家宏观调控政策的影响，土地方面的风险是存在的。
　　（二）在土地获取阶段的风险及分析
　　2003年当时由于郑东新区建设刚刚起步，各种城市配套设施不完备，道路、水、电等都不通，周边原有建筑物未拆迁，且小区范围还有两条军用光缆和两条黄河滩至东周水厂直径1.2m的供水干管横穿土地贯穿南北，因此购地后一直不具备开工条件。从土地的自然属性方面看，该区地下管网错综复杂，水文地质条件差，对项目的开发产生严重的影响，土地获取风险明显存在。
　　筹资风险方面，我国房地产业资金大部分来自于金融机构的贷款，当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。该项目也不可避免的具有筹资风险。
　　（三）在建设阶段风险及分析
　　建设阶段是进行单体与群体建筑物的建造。与所有房地产开发项目在建设阶段的风险一样，该项目也面临着招标模式风险、承包方式风险和施工索赔等风险。
　　土地购置后，房地产公司的所有项目招标都是在郑东新区管委会的指导监督下，由招标公司组织，公开透明，无论是工程招标还是材料采购，都是这样选定的，既保证了质量，又降低了成本。
　　承包方式为直接承包，且多家施工单位同时开工，开发商现场组织协调工作量增多风险增大，同时也增加了施工索赔的隐形风险。
　　（四）在销售阶段风险及分析
　　该项目在销售阶段面临如下风险：销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险、意外事故风险。
　　该阶段的主要风险是销售价格定位，如何能较快的为广大需求者所接受，从而为房地产商资金的快速回笼提供可能。
　　二、主要风险评估
　　（一）资金筹措风险评估
　　一般项目通常开发商自有资金仅占开发项目总投资金额的20％－35%。该项目总建筑面积175000平方米，建设总成本为33250万元,自有资金21950万元，占建设总成本的66％，远远超过了人民银行121号文件规定的房地产公司自有资金不低于30％的底线，融资方面风险较小。
　　（二）项目销售阶段风险评估
　　在销售阶段主要决定该项目的价格定位风险，该风险可以利用盈亏平衡点分析，具体如下：
　　销售保本量
　　该项目总可销售面积＝175000平方米，建设总成本为33250万元,
　　盈亏平衡即指经营利润为零，计算公式为：销售收入－总成本费用＝0
　　设盈亏平衡的销售单价M则：M*175000－建设总成本＝0
　　则M＝1900元/平方米，
　　具体的含义为：按1900元/平方米销售，本项目即可保本。由于良好的房地产发展走势，周边平均销售价格均在3500元/平方米左右，未来房价会稳中有升，故在销售价格上风险较小。
　　三、项目的风险规划
　　（一）风险控制的各种手段
　　在风险控制的各种手段中，主要有风险回避、风险控制、风险转移、风险自留、风险分散、风险利用。
　　1.对筹资风险主要采用风险控制与风险自留。
　　（1）明确不应过度负债，开发前期对资金运作全盘考虑，并有资金补充应急计划。
　　（2）将短期负债与长期负债区别对待，尽量减少短期负债。
　　2.对设计变更风险、设计方案不合理风险规划主要采用风险控制和风险转移。
　　（1）建立健全设计交底与施工图会审制度
　　（2）采用监理制度对设计的全过程跟踪监督
　　（3）严格设计变更审查制度，对项目运行过程做好投资控制。
　　3.对工期拖延的风险规划主要采用风险转移
　　（1）在工程承包合同中，严格制定工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位。
　　（2）聘请专业监理公司，在监理合同中同样设定相应工期条款，明确监理公司对工期拖延同样负有责任。
　　4.对各种安全事故风险以及其它风险采取风险控制
　　（1）制定编制风险管理计划书，对涉及结构安全以及关键控制点作出详细的计划安排，并下发给具体实施部门，严格按照计划书上的要求开展工作。
　　（2）现场监督。1）对各种原材料、构配件、设备的进厂检验严格把关。2）对停检点、必检点、重要隐蔽工程的验收实施监督，监督到位率应达到100％。3）对主要分项、分部工程、单位工程的验收实施监督。4）坚持现场巡检，重大质量问题发质量通报，并限期整改。5）检查监理公司的人员、检验设备配备情况，现场监督情况，要求定期上报监理周报和监理月报。
　　（3）采购物资必须到信誉度高、质量稳定合格的供货公司。
　　（4）聘请专业监理公司进行施工全过程控制，包含投资控制、进度控制和质量控制。
　　（5）开工前要收集该地域地下埋藏物诸如通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和坟墓等的资料。
　　（6）选择口碑好的专业地质勘探公司对该地块进行全方位地质勘探。
　　（7）成本实现动态控制。项目施工的每一阶段，做到事前控制、事中控制、事后分析等工作。
　　（8）对从事相关危险区域、危险工作的人员进行意外事故保险。
　　结论
　　本文探讨房地产项目全过程风险管理，对房地产项目开发各阶段的主要风险作出评价、分析，有利于降低房地产项目投资风险，提高房地产投资项目实施过程中管理、控制的技术水平，更好地实现房地产项目投资目标，使企业具有良好的生存空间。但项目进行风险管理具有双重性，既有完善企业管理制度的一面，又有获得额外收益的一面即规避、利用的问题，这方面有待于在今后的工作中学习提高。