国有地产企业在旧城改造工程中抓机遇求发展

　　摘要为提高人民生活水平，建立和谐进步的社会，我国正大力推动城市旧城改造工作。旧城改造项目政策性强，牵涉到群众、政府、开发企业三方利益，稍一不慎将成社会问题。在旧城改造工作中，原先的国有地产企业优势逐步体现出来，国有地产企业作为参与旧城改造的主体之一，成为旧城改造的开发企业，它既能更好贯彻政府精神，也能很好照顾百姓利益。这就是现阶段国有地产企业重新发展的机会。
　　关键词：国有地产企业，旧城区改造，抓住机遇，谋取发展
　　随着我国改革开放的逐步深入，在市场经济逐步成熟过程中，国有地产企业都曾面临过一场真正意义上的考验。一方面企业要生存要发展，就要面对公开竞争的土地市场，这是属于完全市场行为的领域，高利润同时也是高风险，由企业自负盈亏。另一方面国企与政府有着千丝万缕的联系，无法彻底分开，要完成政府委办的危改任务、经济适用住房，安置房等建设任务，这一块属于不完全开放的市场，利润少，甚至有可能赔钱。在这种状态下国有地产企业的发展过程出现了不同程度的分化，大部分国有地产企业被市场边缘化。而当前为建设和谐社会，地方政府大力推动的旧城改造工程给国有地产企业带来良好的发展机遇。
　　一、国有地产企业的优势与劣势
　　首先国有地产企业存在着明显的优势
　　1、信誉优势：多数国有地产公司都隶属于各类政府部门，行政上和业务上受政府双重领导，严格按规章办事，在银行系统的信用和建设系统的资质等级较高，因而社会信誉比较好。
　　2、经验和人才优势：从公司成立以来，开发形式有商品房、合作建房、旧城改造、城中村改造。建设产品有住宅小区、商住综合楼、写字楼、专业市场、学校、度假村等形式建筑物。这些不同类型、不同规模、不同特点的项目积累了各种实际经验，同时也培养一支由各专业组成的技术队伍。
　　3、社会认同度优势：因国有地产公司过去都隶属于各级政府，经常参加政府主导的福利房、公益事业用房等，在市场与政府机关中享有较高的社会认同度。
　　国有房地产企业存在的劣势；
　　资金积累少，融资方式单一：上世纪90年代根据中央政企分开要求，国有地产公司变为事业单位企业管理，原先利润逐步收归政府。造成企业自有资金逐日减少，1999年后，土地供应改为有偿使用，失去政策照顾的国有地产公司又普遍存在的保守意识，缺少灵活多样的融资方式，有限的自有资金很难适应充满激烈竞争的土地市场。而随着政策开放，房地产市场迅猛发展,越来越多民营资本进入地产市场，他们对国有房地产公司直接构成了经营和生存的的压力，国有地产公司在市场陷入缓慢发展状况。
　　二、旧城改造成为国有地产企业的新方向
　　国有地产公司如何能够走出困境，旧城改造给他们提供了发展的新空间。
　　旧城改造是当前政府大力倡导和实施的利民政策，通过对旧城区的改造，统一规划市政设施，达到对水利、电力、交通等的民生资源的合理配置，最终改善人民生活水平。但旧城区改造又是一件十分艰难的施政工程，其最突出问题就是：政府的决策、社会公众的利益，开发商的利益这三方利益的平衡。一但政府决策在执行中出现问题，受损害的肯定是社会公众的利益，还会引起负面效应。这其中如果开发商能够做到很好的贯彻政府精神，并能做到适当得利就会使这两方达到平衡，而这正是国有地产企业的强项。
　　现在一部分国有地产企业在生存和发展中遇到的主要困难在于资金短缺，最终导致手中无地开发，无项目可作。但却具有大量的优秀技术人员、合理严格的规章制度、与政府协调一致的思想觉悟、社会信任感。可见以公共利益为重的旧城区改造项目，由于大部分是利民工程利润低，并且涉及到居民动迁、城市基础设施改造等问题，开发难度很大，多数的民营企业暂时尚处于观望位置。这种条件下，国有地产企业的公益性、低利润诉求就能和旧城改造的方针达成一致。所以旧城改造为国有地产企业提供了发展的新方向。
　　三、国有地产企业应如何面对机遇
　　国有地产企业要在旧城改造项目中抓住机遇就要做到以下几点：
　　1、主动积极参与：旧城改造工程将涉及大量的社会和专业技术工作，国有地产企业利用自身优势组织一支懂政策、服务意识强、专业知识全面的队伍，主动参加由政府部门组成的机构开展前期各项具体工作。这让国有地产企业在旧城改造工作中比民营企业掌握了先机。
　　2、做好项目规划和项目运作策划：根据改造范围实际现情，在符合群众需求，遵守城市规划条例，完全贯彻政府精神的提前下，充分利用前期参与工作中获取的准确资料，做好项目规划设计和项目运作策划，在为政府决策提供参考意见的同时保证经营利润。能被政府和社会认可的规划设计和运作策划方案是企业成为旧城改造工作主体之一的有力保证。
　　3、灵活的融资渠道：旧城改造项目的启动，需要大笔资金，全部依靠政府是不现实的，企业要充分利用政策采取灵活融资手段，比喻盘好现有资产争取银行支持，鼓励职工参股、寻找优质社会资金参与。充足的资金量是企业成为旧城改造工作主体之一的有力保证。
　　4、品牌塑造：由于旧城改造项目具备政府形象，社会公众利益，商品经营目的多种属性，而且面广时长，未来必将面临日益激烈的市场竞争。因此通过适当宣传包装和营销推广，建立企业在市场上的知名度、美誉度和影响力就非常必要。这是市场的选择也是为企业持续发展的需要。
　　四、旧城改造为国有地产企业提供的发展契机
　　1、市场契机：积极参与前期工作，做好队伍组织和资金准备工作，高标准进行区域改造规划设计和项目运作策划方案。争取政府体谅和理解国有地产企业存在的实际困难，适当降低企业在市政建设等方面的负担，为旧城改造项目创造一个较合理的门槛和底限。这种合作方法给资金相对短缺的国有地企业创造市场契机。
　　2、合理的利润空间：旧城改造项目会有大部分原居民选择回迁，企业在这部分安置房建设过程少取或者不取利润，而经过科学规划，提高容积率，会有部分土地从旧城改造后优化出来，这就成为开发商的利润点。以福州为例：2009年，福州市政府公布计划将在未来三到五年内将实施中心城区1800多万平方米的危旧房改造工程。按照这个计划，将涉及到的土地面积在一万亩以上，重建的建筑面积将达3300万平方米以上（中心城区的容积率在5—6之间），扣除用于回迁的建筑面积后将多出1500万平方米左右的商品房。按五年平均每年是300万平方米（而参考数据是，2009年1—10月福州市五城区出让商住用地11幅，土地面积946亩，规划建筑面积163万平方米）。每年300万平方米的开发量将会给国有地产企业带来巨大的经济利益。
　　综上：旨在提高民生的旧城改造工程，虽然充满挑战也给困境中的国有地产企业带来了实实在在的发展机遇。用服务于公众的心，提高自身能力，是国有地产企业借旧城改造摆脱企业停滞不前状况的好机会。只有这样才能在这次机遇中赢得发展机会。
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