摘要:当前由于国家对房地产行业的宏观调控政策不断收紧，房地产开发业面临着巨大的压力，利润空间将大幅度下降，因此，怎样利用科学的管理办法控制房地产开发项目的成本成为现如今的一个重要的课题。本文以目标成本管理体系为依据，对房地产开发项目的成本控制管理进行的讨论，并提出一些新的建议。
关键词:房地产论文发表,房地产开发,项目,目标成本,控制管理
一、房地产开发项目的相关理论
(一)房地产开发的项目流程
房地产开发项目的流程包括：一是前期考察阶段，对选择的地段进行调查，通过大量的信息来判断是否具备投资机会，并且对投资项目的技术进行综合评价，看是否存在可行性，这是关键性的第一步。二是规划设计阶段，包括对建筑的整体布局、造型设计、功能结构等方面提出设计要求，确定方案之后，进行图纸设计、使用设备、材料列表、工程概算等方面的初步安排，最后进一步布置项目的详细设计，并绘制详细的建筑安装图以及文字说明。三是进行项目的招标，房地产开发商在确定承包商之后，还可以选择监理单位对工程进行监督。四是施工阶段，项目建设单位领取开工证开始进行项目施工，开发商对施工项目不直接参与，而是通过监理单位进行监督控制，但是房地产开发商最终享有对监理单位的管理权。五是销售工作。房地产的营销方式比较灵活多样，包括传统销售、利用媒体销售、网络销售、参加房产会销售等，当然，在销售之前，要通过相关主管部门的批准。六是竣工交付阶段，房产开发商以及涉及到的所有相关单位对项目进行全面竣工检验工作，并到相关部门取得合格证明手续。七是物业管理阶段。
(二)房地产开发项目成本管理的现状
当前形势下，我国房地产开发商之间的竞争激烈，所以对项目的成本管理提出更高的要求。我国房地产开发企业走过了20多年的发展历程，在建立企业内部财务控制体系方面已经具备一定的经验，但对于不同开发商来说，同样操作一个项目，成本控制的程度却有很大差异，很明显，目前我国房产开发商项目的成本管理还存在一定的压缩空间，且成本控制体系尚未完善。
目前，我国房地产开发项目的成本控制存在的问题包括：一是招标单位迫于价格竞争压力，而采取压低报价，导致报价严重偏离实际情况，又因利益驱动不顾工程质量而选择次等材料进行施工建设，长此以往，则出现巨大的安全隐患。二是一些开发商制定了合理的规划，但是，在工程施工后，超支现象越来越严重，成本至高不下，因房地产开发项目周期长的特点，且受到各种因素的影响而导致成本难以控制。三是没有从全局考虑控制成本。房地产开发项目的总成本控制并非只是在施工阶段，而更要抓住前期设计决策阶段的控制。四是利用计算机技术落后于国外，房地产开发项目整个过程的成本管理需要一个技术手段来支持。
二、目标成本管理的相关概念
(一)目标成本管理的涵义
目标成本管理是指生产或设计某项产品，为了达到最终的目标利益所能接受的最大成本，目标成本管理是进行全过程的成本控制，并将成本管理贯穿到生产过程中。
(二)目标成本管理的流程
1、确定目标成本
目标成本是根据产品的战略规划、长期的实践经验、企业自身的生产条件和技术水平以及当前的市场情况等一系列参数来确定的。
2、实现目标成本
目标成本确定以后，就开始计划怎样来实现目标成本，这是最关键的控制阶段。就房地产开发项目而言，受很多因素的影响，企业要想完成目标成本，需要经过不断的调整和战略规划，值得注意的是，调整的幅度较小。因为如果利润低，成本就会增加，造成成本的过度浪费，如果利润定位过高，目标成本就会压低，造成任务目标无法实现甚至会发生偷工减料的现象。
三、基于目标成本视角下的房地产开发项目的成本控制的设计
(一)基于目标成本的房地产开发项目的成本管理方法
房地产开发项目的成本管理方法中，运用最广泛的是偏差分析法，它是指在项目前期设定一个成本目标，而后在实施过程中规定一些检查点，通过对检查点的实际成本值和计划成本值相比较，来衡量项目施工过程中成本的控制程度。这种成本管理方法对成本控制的作用有限，虽然能在检查点得知费用的收支情况，但是不能得出其他相关的结论。比如项目投资增加后的成本会不会引起成本继续上升，工程进度与成本超值是否存在关系，还有如果不采取补救办法，到项目完成后，成本会不会超支。基于上述考虑，就非常有必要采取一种更为有效的成本控制方法了。
挣值法是对项目的进展情况和目标计划之间存在的差异进行分析，当两者出现差异时，预测项目成本和施工未来的发展趋势。虽然这种方法可以有效地对复杂的项目进行成本控制，但也存在不足之处。挣值法的准确程度取决于对项目的完成程度的度量，而不是在中间部分进行;另外，挣值法要求事先做好规划工作，对某些灵活的项目工作，一旦出现突发问题，事前难以预料。
多级挣值法与目标成本的控制相结合，能有效地避免以上问题的存在。通过对目标成本进行工作分解，并设立结构层次，在每个层次上都进行成本控制，对项目的完成状况做趋势分析，得出更准确的数据信息。这种办法可以有效地控制成本，但缺点是工作难度比传统的挣值法要大。所以，在项目的实施过程当中，要根据实际具体项目来选择成本控制法。
(二)基于目标成本的房地产管理信息系统的设计
当前，计算机管理技术对我国企业的管理有着非常重要的作用，大型企业的工程成本管理过程中数据复杂，计算数额巨大，绝大多数大型企业在项目概预算时会选择利用计算机辅助系统编制报表、工程进度控制、合同管理等。虽然针对项目工程的技术管理手段可以实现，但是就整个成本管理来说，从前期的方案设计、投资规划直到施工都要始终贯穿，才能使成本管理更为有效。
参考文献:
[1]长青,吉格迪,李长青.项目成本/进度集成管理的绩效评价研究[M].北京：经济科学出版社
[2]周荣喜,张汉鹏.项目管理数量方法[M].北京：化学工业出版社,2010年
