征地区片综合地价测算研究

　　摘要：本文采用土地年产值倍数测算法、征地案例比较法、社会保障价格法测算广州市某区征地区片综合地价，综合三种方法的测算结果，最终确定为443万元/公顷。与此同时，建立征地区片综合地价体系，使具体地块的补偿标准都能得到具体化。最后，提出征地区片综合地价的测算方法是确定征地区片综合地价的关键，应综合考虑，制定出合理的补偿标准这一建议。
　　关键词：征地区片综合地价；土地年产值倍数测算法；征地案例比较法；社会保障价格法
　　征地区片综合地价是采用一定的方法评估确定的在评估基准日的征地区片综合补偿标准，不包括地上附着物和青苗补偿费[1]，是依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，测算不同区片的征地区片综合地价[2]。
　　1征地区片综合地价测算的技术路线
　　征地区片综合地价测算的常用方法有土地年产值倍数法、征地案例比较法、社会保障价格法、基准地价倒推法、农地价格因素调整法等。本文对土地年产值倍数法、征地案例比较法和社会保障价格法在征地区片综合地价测算中的应用进行探讨，并以广州市某区为例进行实证研究。在此该区不划分区片，即该区全部土地为同一征地区片，以保障实际征地活动中同地同价方针的落实，最大程度减少因同地不同价造成补偿差异致使被征地农民产生不公平心理的问题。详细技术路线如图1所示。
　　
　　图1征地区片综合地价测算技术路线
　　2征地区片综合地价的测算
　　2.1土地年产值倍数测算法
　　土地年产值倍数测算法是参照《土地管理法》中规定的补偿形式，在确定区片年产值标准的基础上，综合考虑当地的经济发展水平，城镇居民最低生活保障水平，被征地农民对土地的依赖程度等因素，以土地年产值标准倍数确定土地补偿费、安置补助费。测算的思路：先测算出区域内的统一年产值，通过贴现值法计算出该区域被征土地的贴现值，然后以该值为参照，通过因子修正法得出各测算单元的被征土地贴现值，再根据统一年产值和被征土地的贴现值计算出补偿倍数，最后得出征地补偿标准[3]。
　　（1）土地贴现值的计算
　　本文将农民从土地中直接获得的纯收益看作是土地总价值一年的收益，用土地在未来每年预期的纯收益，将土地价值进行贴现。按照被征地农民生活水平不因征地而降低、长远生计有保障的要求，根据近3年农民从耕地中获得的纯收入、农民纯收入增长率，计算出未来30年土地总收益的贴现值。通过这一贴现值和统一年产值的比值，确定补偿倍数，如下公式所示：
　　（1）
　　式中：P—土地价值的贴现值；A—农民从耕地中获得的人均纯收入；k—人均耕地面积；r—资本贴现率；s—农民纯收入的增长率。
　　（2）
　　式中：M—补偿倍数；P—土地总收益的贴现值；V—统一年产值。
　　（2）年产值的计算
　　年产值是在一定区域范围内综合考虑被征用农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前3年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。根据统计年鉴资料，确定该区2007—2009年土地年平均产值为32万元/公顷。
　　（3）征地补偿标准的确定
　　根据公式（1）、公式（2），得到补偿倍数M为13.45，从而计算出该区征地补偿标准为432万元/公顷。
　　2.2征地案例比较法
　　该方法又称为市场比较法，是根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，进行比较确定征地区片价。测算步骤如下：
　　（1）征地案例选择
　　按照区片收集近三年的农用地征地案例，依据资料的现势性和真实全面性筛选后，选择10个典型征地案例作为比较对象。
　　（2）统一可比内涵
　　由于收集的征地案例大多以整合征收（又称大包干）方式征收集体土地，因此有必要将征地案例的地价内涵统一到征地区片地价的价格定义平台上，主要是指在对案例进行整理时，要将青苗补偿费、附着物补偿费和其它额外损失的补偿费等剔除出去，详见表1：
　　表1征地案例的选择
　　项目名称 案例1 案例2 …… 案例10
　　补偿单价（万元/hm） 597.00 597.00 …… 597.00
　　土地补偿及安置补偿（万元/hm） 449.10 454.50 …… 467.10
　　地上附着物补偿（万元/hm） 43.50 41.25 …… 38.40
　　青苗补偿（万元/hm） 48.90 43.50 …… 40.20
　　社会保障费（万元/hm） 55.50 57.75 …… 51.30
　　签订协议时间 2010.3 2010.7 …… 2010.12
　　
　　（3）进行比较修正
　　设定标准评估时点及标准评估样本，分别对征地案例的实际征地情况、征地期日、区域因素、个别因素进行修正，确定其修正系数，并计算各征地案例的土地征收补偿单价，详见表2：
　　表2比较案例修正系数表
　　 案例1 案例2 …… 案例10
　　征地情况修正 1.0000 1.0000 …… 1.0000
　　征地期日修正 1.0800 1.0600 …… 1.0000
　　区域因素修正 1.0045 1.0091 …… 1.0000
　　个别因素修正 1.0023 1.0047 …… 1.0000
　　土地征收补偿单价（万元/hm） 488 488 …… 467
　　
　　（4）计算征地区片价格
　　结合上述案例的土地征收补偿单价，采用层次分析法（简称AHP）确定上述案例土地征收补偿单价的权重。AHP方法是美国匹兹堡大学教授萨蒂在20世纪70年代提出的一种定性分析与定量分析相结合的新型多目标决策方法[4]。运用层次分析法软件确定各案例的权重，采用加权平均方法测算该征地区片价格为477万元/公顷。
　　2.3社会保障价格法
　　该方法又称叠加法，征地区片综合地价包括土地补偿费和安置补助费，可以将土地补偿费和安置补助费近似由农用地质量价格和保障价格代替，计算公式如下[5]：
　　征地区片综合地价=土地补偿费+安置补助费
　　≈农用地质量价格+保障价格
　　=农用地基准地价+最低生活保障趸交保险费
　　农用地基准地价:采用农用地估价成果
　　单位面积社会保障价格：
　　（3）
　　式中：—j年龄组人均社会保障价格（可保障农民基本生活水平的保险费趸缴金额）；
　　—j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数；
　　—j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数；
　　—j年龄组男性人口占总人口的比例；
　　—j年龄组女性人口占总人口的比例；
　　—j年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准）；
　　—j年龄组月保险费基数；
　　—j年龄组人均教育和再就业培训等费用。
　　年龄组按0-17周岁、18-54周岁、55-60周岁、60周岁以上划分。
　　人均社会保障价格：
　　（4）
　　式中：Y—人均社会保障价格；—j年龄组人口数。
　　单位面积农用地社会保障价格：
　　（5）
　　式中：—社会保障价格；—人均农用地面积；Y—人均社会保障价格。
　　根据公式（3），计算出该区不同年龄组的人均社会保障价格，详见表3：
　　表3不同年龄组的人均社会保障价格
　　0-17周岁人均
　　社会保障价格//元 18-54周岁人均
　　社会保障价格//元 55-60周岁人均
　　社会保障价格//元 60周岁以上人均
　　社会保障价格//元 人均承担
　　年教育费用//元
　　1473 6970 1261 2961 1252
　　
　　根据公式（4），计算出该区人均社会保障价格5049元。根据公式（5），计算出该区单位面积农用地社会保障价格213105元。最终，可确定该区征地补偿标准为354万元/公顷。
　　2.4征地区片综合地价的确定
　　根据土地年产值倍数测算法、征地案例比较法、社会保障价格法测算得出的征地补偿标准，采用特尔菲法确定其权重，测算结果见表4，综合确定该区征地补偿标准为443万元/公顷。
　　表4三种方法确定的征地补偿标准及其权重
　　方法 土地年产值倍数测算法 征地案例比较法 社会保障价格法
　　征地补偿标准//万元/hm 432 477 354
　　权重 0.35 0.50 0.15
　　
　　3征地区片综合地价修正体系的建立
　　征地区片综合地价成果为区域平均价格，代表区域的平均价格水平。而在同一区片内，征地补偿的差异主要是由于以人均耕地为依据测算的安置补偿费不同引起的。因此，为方便成果的应用，使具体地块的补偿标准都能得到具体化，有必要针对人均耕地因素设定修正体系，修正方法如下[6]：
　　征地区片综合地价=区片综合地价+（1/实际人均耕地面积-1/区片人均耕地面积）*人均安置补助费
　　4结论
　　1、从测算的征地区片综合地价结果上看，某区的综合地价比现行的征地补偿标准高，这是由于区片综合地价是考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平等多方面因素进行测算的征地综合补偿标准，是多因素作用的结果。同时参考近三年的征地案例，充分体现由市场供需决定的土地市场价格。征地区片综合地价修正体系的建立，也能够解决同一区片内由于人均耕地不同而带来安置补助费不同的问题，体现了兼顾效率与公平的原则。
　　2、从可操作性上看，征地区片综合地价的建立为政府宏观管理土地提供了依据，使土地补偿标准具体化。政府部门可依据测算的征地区片综合地价制定一套符合本区实际的征地补偿保护标准，即在一定时期内该区片征地补偿不得低于所制定的征地补偿标准，是一个最低补偿参考价格，是一种行政决策的参考依据，为各征地主体在本区内征地拆迁工作中提供强而有力的政策保证，使得征地补偿有章可循。
　　征地区片综合地价的测算方法是确定征地区片综合地价的关键，因此在实际测算中，应综合考虑，充分利用已有的资料，选择合适的方法，才能制定出既体现土地的价值，保障失地农民的合法权益，又能便于实际征地工作开展的补偿标准。征地区片综合地价测算工作虽然在全国范围内广泛开展，但尚属于一个较新的课题，因此，如何更加合理地测算征地区片综合地价仍需不断研究与探索。
　　
　　参考文献：
　　[1]程文仕,刘学录,曹春,等.叠加法在征地区片综合地价评估中的应用分析[J].资源与产业,2009,11(5):93-96.
　　[2]李海燕,王占岐,邓宣凯,等.征地区片价测算及实证分析—以广东省A县为例[J].农机化研究,2008,(6):40-42.
　　[3]傅小徐,万婧璐,舒晓波,等.横峰县征地补偿倍数和补偿标准测算方法研究[J].江西农业学报,2009,21(9):171-174.
　　[4]SaatyTL层次分析法[M].许树柏等译.北京:煤炭工业出版社,1988.
　　[5]王茉,霍习良,许皞.征地区片综合地价的测算方法[J].农业资源与环境,2006,7:25-27.
　　[6]何守春,吴群,王铁成.征地区片综合地价测算实证研究—以宿迁市沭阳县为例[J].资源与产业,2007,9(4):93-96.