摘 要：房产交易是一种极具专业性的交易，但购房时绝大多数的人都不是房产交易的专业人士，尤其是在二手房交易中，买卖双方都是非专业人士，在交易中存在的一些危险性信息，一旦发生纠纷就很有可能导致自身权益受到伤害，本文即以二手房交易为例研究房产交易中的法律风险以及防范措施，以期能为相关人员提供参考借鉴之处。
关键词：论文,房产交易,购房合同,防范策略
随着社会市场经济的不断发展，我国的房地产市场也得到了快速的发展，同时市场交易的形式逐渐向着多元化发展，法律关系也是变得更加复杂化。房产交易的形式、种类有很多，不同的交易需要具备的条件、遵守的程序及所需相关手续也有所不同，交易较为复杂。我国的房产交易主要有商品房和二手房两类，其中由于二手房交易权属的多样性及交易方多为个人之间等因素的影响，使得二手房交易比新商品房交易更为复杂，其法律风险发生的可能性也更大，本文即主要以二手房交易为主对房产交易中的风险进行分析。
1、夫妻房产共有纠纷
在处理这类法律问题中需要遵循两个原则，如果房产是夫妻双方共有财产，一方在出卖房屋时若是没有经过另一方的同意，所签订的买房合同就是无效的。如果房产仅仅登记在夫妻一方名义下，没有经过另外一方同意而签订买卖合同，若果第三方不是恶意获得不动产，所签订的合同就是有效的。
依照我国《物权法》规定，不动产所有人有权利追回无处分权人所签订的买卖合同。在法律中还规定除了，如果受让人受让不动产属于善意，价格合理，同时转让不动产的过程中依照法律程序签订了相关意见书，受让人有权获得不动产。在此条令中明确指出了即使夫妻双方在不经另外一方甲同意下将夫妻共有房产卖给第三方，只要第三方是善意购买该房屋，那么所签订的合同就是有效的。依照我国不动产物权公示公信原则，法律上认可的不动产权利人是指登记的不动产权利人，购买方在登记处的信赖下完成了房屋交易，因此购买方就认为甲是该房屋的权利人，如果在签订协议前，购买方并没有查询甲方是否结婚，此时如果在法律上认定所签订的购房合同无效显然对购买方来说不公平。如果购买方在明知房产属于夫妻双方共有的情况，也是到签订购房合同可能会损害到乙方的权利下，此时签订的购房合同就认为是无效的。因此在购房期间为避免发生不必要的纠纷，需要提前调查房主的婚姻关系，若是发现卖方已婚，可以要求签订夫妻双方同意书。
2、为减税而签订的“阴阳合同”纠纷
在房产交易中，部分购买当事人为了少缴纳顺款，往往会说服另一方当事人降低在交房产交易中心备案的合同中约定的房价，同时双方已正常市场价格另行签订合同，这是签订的合同视具体情况看作为无效或者部分无效。
在我国的《合同法》中规定除，针对恶意串通造成国家或者是第三人利益受损的合同视作无效，也规定除，无效的合同没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分的有效。在现实中的司法实践中，针对双方所签订的阴阳合同，认为是部分无效合同，所签订的价格无效，但是其他条款有效。买卖双方所签订的合同是买卖房产，目的不是躲避税收，因此在合同中签订的有关逃避国家税收的内容是无效的，在法院中不会得到支持。在进行购房中，建议以实际房产交易交割兰签订合同，避免后期引起的纠纷。
3、贷款导致的过户纠纷
在房屋购买过程中，需要大量资金，针对资金不足的情况会选择贷款的方式购买房屋，在购房中可能出现购买方未通过银行贷款审核，而导致卖方不愿意过户的情况，这种情况在现实中经常遇到，针对这种情况需要根据签订的合同来做出正确的选择。在合同中一般存在三种约定方式，若果银行贷款未获取，在过户当日以现金补足;单款没有得到审批，任意一方有权解除合同，需要指出的是，这个条约对于购房方来说比较有利，不会损害到购买方的权益，还有一种情况就是没有作出约定，这是需要根据合同的其他条款来确定双方的责任。
针对在购房中出现的这种情况，建议购买方密切关注贷款的进程，并注意签订合同中的相关事项，若是没有可以做出明确的规定，在买卖合同的签订中最好增加卖方有责任帮助购买方获得贷款。
4、房屋带租约出售纠纷
二手房市场是房地产市场的主要组成部分，从国内现实情况来过，大量的二手房在出让前处于租赁状态，这就使得二手房交易与商品房交易相比，多出了买卖双方与承租人的关系，卖方在未经租客同意情况下而签订的买卖合同是无效的，这个情况在现实中存在很多。在我国的《合同法》中规定除，针对房主在租赁期间所签订的卖房合同，需要在出卖之前的合理期限内通知承租人，而且承租人拥有优先购买权，若是没有通知租客，所签订的买卖合同视作有效，在法律中做出了详细的解释，如果房主在签订买卖合同中损害到了承租人的利益，承租人有权获得赔偿。因此，在二手房交易中，卖方必须以书面形式在房屋出出售前告知承租人，所告知的内容包括成交价格、付款时间、方式、交房时间等主要的交易条件，由承租方签字确认后，方可出售房屋;在签订买卖合同中，可要求承租人出具书面意见，或是将其作为合同的一方，在保证承租人放弃了优先购买权的情况下，方可签订房屋合同，以避免后期的纠纷。同时买方也应谨慎从事，需详细了解承租人租期、租金等租约的具体情况，判断租期是否会影响房屋交付、装修、租金是否合理等，并对承租人优先购买权进行核实，确保卖方尽到通知义务、承租人放弃优先购买权后，再签订合同。
5、定金支付后一方违约纠纷
在我国的《合同法》中规定除，当事人可以采用现金来作为担保，在债务人履行债务后，可以收回现金，若是付定金的一方没有履行自己的责任，那么所支付的定金是没有权利收回的，如果违约方是另外一方，就需要以双倍的定金返还给付给付定金的一方。
虽然在《合同法》中有着非常明确的规定，但是在实际生活中，还存在卖方支付定金，但那时没有签订订房产居间协议的情况，无论是在房屋面积、价格，还是在是支付形式上都没有做出约定，在这种情况下一方出现违约情况，从法律上就很难认证出谁是违约方。因此购买方在支付定金中，需要签订合同，在合同中还需要明确标识房屋信息，避免后期的引起的法律纠纷。此外，需要注意的是，在支付定金的合同条款中有时会出现使用“订金”的不规范现象，但法律上并没有“订金”的概念，因此起草合同时需注意这一点，以保证合同的有效性。
除了以上几种法律纠纷之外，还存在卖方在出售房屋时没有房产证的情况，依照我国法律规定，针对没有房产证的房屋是禁止转让的，也规定出了商品房的转让问题，卖方虽然没有获得房产证，但是有权利处置房屋，因此所签订的合同是有效的，法院在进行判决时是很难讲合同判为无效。建立购买方在签订合同之前要求卖方出示房产证明，避免后期引起的纠纷。
结束语：
购房对于中国人来说是头等大事，我国的房地产行业可以使用疯狂进行表示，房价节节攀升，在房产交易中可能存在各种各样的情况，本文主要以二手房交易中存在的常见风险为例，论述房产交易中常出现的法律风险以及防范措施，除了本文所论述的房产交易的风险之外，还有其他的风险需要谨慎对待，在签订房产合同中，建议买卖双方请专业律师参与合同的签订，避免纠纷的发生。
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