西溪山庄解读——近郊大型楼盘的设计与商业开发

　　摘要：城市近郊土地资源丰富、单个楼盘用地规模较大且自然环境优良，这是近郊楼盘自身优点，然而交通路程较远、公交系统不发达且周边生活配套设施不完善等因素也会直接制约人们对近郊楼盘的购买欲望。如何成功开发近郊大盘已经成为目前我们必须要面对的重要课题。
　　关键词：
　　近郊楼盘；自然、生态；便捷的交通体系；配套完善；特征明显；
　　
　　正文
　　随着城市化进程的发展，城市的边界正在不断的扩展，原旧有城区用地有限，要创造良好的人居环境只能通过局部细节精致刻画的处理方式来实现，有点类似于中国江南的庭园，要在较小的用地内创造别有洞天的空间感受；近年来城市近郊楼盘的蓬勃发展改变了这一现状。城市近郊土地资源丰富、单个楼盘用地规模较大且自然环境优良，这是近郊楼盘自身优点，然而交通路程较远、公交系统不发达且周边生活配套设施不完善等因素也会直接制约人们对近郊楼盘的购买欲望。如何成功开发近郊大盘已经成为目前我们必须要面对的重要课题。
　　万科房产可以说是中国较早进行城市扩容后的近郊大规模楼盘的排头兵并且取得了骄人的成果，万科房产的开发已经形成了一套万科模式，其模式可以归纳如下：首先，以较低价格近郊拿下的大规模土地近郊土地具有价格低廉、拆迁方便且拆迁代价较低、区域具有较大升值空间的特点；第二，选择其中一块区域现行将一本分具有建筑特点的配套公建开发出来，通过高档次公建区域的开发提升整个小区的品质形象且为一期住宅开发提供了便利的必要生活配套设施；第三，围绕配套公建先期开发小规模住宅并制定合理的销售价格，这样显示小规模、大配套及良好环境的住宅本身就比较能够吸引购房者的眼球，然后再分期逐步开发整个楼盘，在楼盘的分期开发过程中在分区增设其它配套公建设施，在每一部分的开发过程中都给人们以新的惊喜，楼盘的价格也会随着分期的开发不断提升，实现楼盘开发的利益最大化，同时每一个大型楼盘的成功开发反过来又可以提升房地产开发公司的自身品牌价值，品牌价值的提升反过来又可以促进销售，这是一个良性循环的过程。
　　
　　总平面图
　　
　　下面我们要以杭州西溪山庄为例剖析一下近郊大型楼盘的设计与商业开发，西溪山庄楼盘位于浙江省杭州市天目山路延伸段余杭区境内，用地面积2000亩，这是一个70万平方米的大规模楼盘，开发商是华安房地产开发有限公司。
　　这是一个典型的近郊大型楼盘，它兼具了近郊楼盘的所有特征，同时也必须解决近郊楼盘所要面对的所有现实制约因素，开发成功与否设计很重要，设计的理念尤其重要，一念之差往往决定成败。
　　首先对场地位置及现状进行分析，该区块在地理位置上出于杭州的大城西板块，自从2000年左右杭州城西板块由一片荒地建设成为杭州中产阶级聚居的场所，杭州的城西已经成为杭人心理上的高尚居住区域，及使有人只是居住在城西的几栋没有什么环境可言的破旧小区内，但只要言及自己住在城西似乎自己也就跟着高尚起来了，这是一种集群效应的结果，西溪山庄位于杭城城西的西部，在一定程度上也可以借城西提升自己的市场定位。在城西的西部、该楼盘的东部是国家级的自然保护湿地——西溪湿地，西溪湿地是杭州近年主推的第二大自然旅游资源，这里驱车东区西溪湿地只需不到十分钟的车程，有养的天然公园就在自己的家门口，这样的地理位置可以说是得天独厚。另外该楼盘场地内地形高低起伏却不陡峭，局部山体又可以提供部分山景资源，这是一个纯生态的环境，所以生态的主题也是该楼盘得天独厚的自然资源，如何打好生态这张牌是非常重要的。
　　另外，本楼盘位于天目山路延伸段，紧邻杭州绕城高速出入口，距离城市中心武林门22公里，路网畅通但是目前公交线路较少且公交运营时段较短，目前的交通体系对于开车一族来说要从家里到周边配套比较完善的区域进行消费和办事只需不到二十分钟车程，交通还算便捷，但对于那些以城市公共交通系统为主要交通工具的群体来说同样的距离却至少需要四十分钟以上的时间，生活中时间成本所占比例过高，目前交通仍不便捷，这些交通现状决定了前期开发的项目面对的业主必须是以具有私家车为主体的客户群体，中长期开城市化进程完善以后会有更多选择以城市公共交通为主体的客户成为该楼盘的潜在业主，所以分期开发所面对的客户群体需有一定的目标性。
　　该楼盘周边楼盘林立，多年以后当入住一定比例时人口密度较高，但是每个楼盘都只是在做自身小区内部配套，市政大的配套较少，可供公用的配套资源不多，这些因素也决定了首期收房的业主必须更多的依靠较远处的成熟城市配套，小区内部的公共配套只有随着整个区块的开发进行逐步完善，这些客观因素也就很清晰的界定了首期客户的市场定位，该客户群体应该是具有一定经济实力、以家用汽车为主要交通工具、希望在喧嚣的城市之外独享一份生活的宁静的社会群体。
　　
　　一期会所
　　因此该楼盘分几期进行分阶段开发，首先开发的的距离城市主干道较近的场地北区，以排屋及独立别墅为主体，区块内部以机动车交通体系为主，私家车可以直接开至自家车库，交通便捷，紧邻城市道路处通过沿城市道路设置带型水体及在主入口处设置四万平方米大型绿化景观主体，这样即避免了城市道路对一期排屋住户的噪音及视线影响又营造了气势磅礴的楼盘入口景观，凸显了楼盘品质，另外在一期区域内部（西侧）设置大面积水体，宁静中见清幽，创造舒适生活自然环境。在主入口处设置一大型邻水会所，前期可以作为售楼的场所，交付使用后为一些日常小型的商务会谈或家庭聚会提供了场所，会所在水一方的意境深远悠长。
　　
　　
　　二期高层公寓
　　
　　
　　二期紧邻一期南侧，以高层为主，在相对不是特别大的用地范围内建造了较多的住宅面积，产品类型主要为公寓，在公寓中央设置大型商业及休闲广场并设置大型体育会所。这一区块人口密度较高，且所售产品单价较低，主要客户群体以刚创业的年轻白领为主，这部分群体家庭私家车的拥有比例会相对较低、对区域内部配套会要求较高，日常简单的消费及休闲都会在小区内部解决，他们看重的是性价比较高的户型、良好的配套及舒适的小区自然环境，所以该楼盘把所有的小区其他配套公建都集中建设在二期中心区域，有了中心的配套设施，整个楼盘就会充满了生机和活力，同时良好的配套对二期高层价值的提升起到了很大的帮助作用。二期客户以年青白领为主，一对年轻夫妇加一个年幼小孩将是该区块的主要家庭结构模式，该楼盘在二期采取了人车分流的主要交通模式，机动车又小区主干道到达二期区域边界时即就近又机动车出入口进入地下车库，为居住业主提供了较多的进行户外步行交往的可能，同时又为未成年的小孩子提供了较为安全的室外活动场所。　　
　　四期排屋
　　
　　南侧三期、四期的开发均以排屋为主体，由于销售价格的提升，三、四期的排屋将比一期排屋有所升级，一期排屋以多户联排为主，三、四期排屋则以双联排屋为主，在形体设计上将双联进行类别墅的一体化外观设计；在户型上进行进一步优化设计、提高性价比；在造型设计上选取北美典型别墅特征进行设计，尽量做到原汁原味的北美风情的实现，另外由于排屋数量较多，为了避免雷同，该楼盘又将该区块化分成许多不同的小区块进行不同风格设计，这样即增加了建筑形态的多样性又界定了不同的区域空间，提高了可识别性。