荷兰社会住宅的运作研究

　　摘要/简要叙述荷兰现代住宅的发展历程，介绍政府以及社会住宅机构在荷兰住宅发展中的积极作用，对中国目前住宅有较好的借鉴作用。
　　关键字/荷兰，社会住宅，社会住宅机构
　　素有“欧洲花园”之称的荷兰是一个人口密度高、土地匮乏的国家，在总面积4.15万平方公里的土地上，60％的人口居住在其中四分之一位于海平面以下的洼地上。这个地球上最大程度由人工规划出来的国家，可以为自己向大自然所争取的生存空间而感到自豪。几百年以来与大海争夺土地的经历使这个国家的人民更懂得如何珍惜土地，如何对城市的发展进行合理规划。尤其是在全球化的背景下荷兰为居民创造了安全、多样、极具吸引力的城市居住环境策略对我国在政府行政的层面上促进城市住宅的发展和城市更新建筑具有很好的借鉴意义。
　　一、 荷兰现代住宅的发展历程
　　（一）、荷兰住宅概况
　　十八、九世纪，席卷西欧的产业革命导致大批农民破产涌入城市寻求生计。当时荷兰的城市人口已占全国人口的60-70%，由于住房远远超过供给，成千上万的人只能栖居在简陋的棚户里。为了解决日趋严重的住房问题，1901年荷兰政府制定了历史上第一部住宅法案（HousingAct），在国家层面上建立了社会住宅（SocialHousing）体系，规定了享有住房是所有人的权力，而提供住房则是社会的责任。住宅法案明确各级政府部门在住宅方面的职责权利，业主和住户应履行的义务和享有的权益，并规定了住宅在结构、光线、空间、设备等方面应达到的最低标准，还提出以市有公房为低收入阶层提供福利性住宅。
　　从1901年荷兰住宅法案建立开始，政府给予了社会住宅大力的支持，并允许私有机构在政府的监督下建设社会住宅。这些机构通常是独立、私营性质的不以盈利为目的的组织，负责建设、分配、出租、出售、维护、管理住宅和邻里，并提供相应服务，但必须得到政府的授权和认可。政府规定社会住宅机构必须要努力完成六个任务：确保所有住宅具有良好的质量；保证企业财政的延续性；优先将住宅租给政策关注的特殊群体；将租户纳入到机构的政策和管理中来；要为邻里和街区生活质量做出贡献；为需要照顾和监护的人的住房供给做出贡献，同时还必须负责社会住宅的维修和管理。
　　为了缓和第二次世界大战给荷兰带来的住房压力，政府和社会住宅机构除了大量新建住宅之外，还颁布了专门的法令，授权市政府分配其所有能得到的房屋，并禁止房东未经许可私自出租和出售房屋。进入90年代，政府的努力使得荷兰住房状况有了很大改善，全国人口为1430万，住房约551万套，平均2.6人拥有一套住房，人均1.15间[1]。与此同时，社会住宅机构很快发展成社会企业，他们可以通过建设并销售住宅的收入来实现为低收入群体服务的社会目标。目前他们运作社会住宅的基本原则是，使每个人都可以在任何地方找到住房。
　　（二）、荷兰的住宅分配及租金
　　为防止中高级收入者住入便宜的市有公房，荷兰许多城市规定了申请公房的条件和分配标淮。目前分配房屋主要采取打分方法，即对所有符合条件的申请住户，按照家庭经济状况和需房的迫切程度，从0-500分来进行评定，分数高者可优先得到住房。
　　荷兰一般家庭住房方面的开支占收入的10-15%，低于大多数欧洲国家。因为政府在这方面有各种补贴的援助。目前的租金形式共有两类：一类是较低的“标准租金”，专门用于非更新改造区的住房；一类则是“可比租金”，用于更新改造区域的住房。后者房租较前者高出很多，但住户可按其收入水平，申请减免。为了消除这两类房屋租金的差距，政府对前一类住宅还收取一定的调节租金。
　　为了减轻许多家庭在住房方面的开支，政府还限制业主随意在市场上大量出售或购买旧房。政府购买的房屋无偿拨给住房合作社，由后者以大大低于市场的价格出售给低收入者。由于来取了这些措施，荷兰家庭住房支出的增长率从70年代的10%降到了90年代的3-5%。
　　（三）、荷兰的旧房改造
　　荷兰在全面分析鉴定房屋的结构状况、建筑风格和所处地段的基础上，针对建筑物的不同情况，因地制宜地采取拆除、改造和保留的措施，在符合总体规划的前提下，成街成片地进行更新改造。在更新改造中所采取的原则是，尽可能少拆多改和多保留，对改造房屋基本保留其外部原有风貌，内部根据需要作必要的改建，改善其各方面的功能。对属于保留类房屋，有关部门则责成业主按一定标准进行维修养护。
　　二、全球化背景下荷兰住宅的运作
　　2000年12月，荷兰国家住宅、区域发展和环境部部长向议会申报了一个政府政策提案“人民、期待、家”（People，Expectations，AHome），其中提出了政府应当如何在未来十年为人民提供住宅的原则性提议：人口的意愿和选择自由，住宅社会价值的重要性，（干预下的）市场行为和政府的角色。这种住宅理念在于尊重不同社会阶层人群对于住宅需求的不同，并希望将不同社会阶层的人混合在一起，使他们在社会习惯、行为和价值体系上相互补充，并且产生更多住宅经济平衡的可能性。它强调住宅类型的不同，创造不同的居住环境，通过在建筑和环境设计、区位、价格和产权方式的差别吸引不同的目标人群。
　　随着政府投资的减少和市场作用的逐渐加强，为了实现住宅的社会价值，解决低收入人口的居住质量问题，荷兰社会住宅机构的作用逐渐凸现出来并且取得了巨大成功。
　　社会住宅机构是通过几种可能性进行投资和经营的，其中较为有效方法有[2]：
　　1、出售社会出租住宅：将住宅存量中的一部分公有住宅出售可以释放出资金，用于新的住宅投资。在未来15年中，预计有30,0000套社会出租住宅将被销售，其中边际收益预计会达到27亿欧元。在过去几年里，荷兰社会住宅的销售已经增长到每年18,000套住宅。
　　2、多种项目的结合：社会住宅机构一直以来主要负责运作社会出租部分的住宅。为了在运作中寻求其他市场部分的支持，通常以所谓的结合项目来实现。居民自有住宅通过市场来交易，价格一般比较高。政府为了吸引更多的人购买住宅，在政策上降低了抵押贷款的利率，买房的人因此而增多了。那些自有住宅出售获得的边际收益被用来改善“政策目标群体”可以支付得起的社会出租住宅。通过这些有效的方法，各种住宅类型的质量都得到了保证。
　　政府和社会住宅机构共同努力推行的社会住宅政策，作为一个有力的工具，将不同类型的住宅和邻里内部经济阶层以及种族都在相同的地段内实现了整合，成功地缓和了社会隔离问题，保证了低收入群体居住质量。
　　三、结语
　　从社会公正的角度来看，无论经济增长与否，都要满足贫困阶层起码的居住需求。因此，荷兰的社会住宅机构正全力提高居住环境的整体质量，重构大城市的街区，这成为城市住宅建设的中心主题。物质干预、社会手段和经济手段成为政策的三个主要方面，促进旧城居住功能的现代化，增加居住流动性，提高居住质量。其中，社会住宅机构所运作的社会住宅扮演了非常重要的角色，他们的经验对于我国目前城市发展过程中出现的低收入群体居住问题，以及旧城居住区的保护和更新问题，都具有很好的借鉴意义。
　　参考书目：
　　[1]尤尔艮•罗斯曼.荷兰的城市演变.国际城市规划.2008Vol.22.No.1:110
　　[2]曲蕾.荷兰社会住宅的运作方式及其在城市更新中的作用.国际城市规划.2004Vol.19.No.3:58