城市化进程中，上海的城市规模以惊人的速度扩张。在向郊区扩张的同时，对市中心老旧地块的改造也在同步进行。郊区土地购置成本相对低廉，拆迁安置费也相对较低，建设速度较旧区改造的速度快。市区人口密度高，老旧城区拆迁难度大、动迁安置工作时间漫长，开发成本高。市中心老城区改造中还会遇到不少特殊情况，开发成本极高，考虑经济投资效益，未得到开发利用。经过多年经验的积累，在市区两级政府支持下，旧房改建和翻新项目在市中心区域应运而生。本文以西康路850号加固改造工程为例，对市中心老旧建筑改建翻新工作展开分析。
1项目概况
西康路850号位于新丰路与西康路交叉口，原为上海实业马利画材有限公司，为国内知名品牌“马利”颜料厂，是老牌国有企业。该厂区东、南、北两侧紧邻居民楼、西侧紧临西康路。本项目建筑面积约5700m2,加固工程投资约1000万元，装修工程投资约2500万元，项目由德国宝马下属设计MINILiving设计团队与中方上海都市院联合设计打造的国内首家新型居住、办公理念社区。项目共5幢单体建筑，分别为602号房～606号房，涵盖框架、砖混结构和钢木结构房屋。项目总体目标为对原有老旧厂房从基础至屋顶进行加固处理，待所有号房加固完成后，对外立面、屋面、室外总体等翻新和改造，对公寓、大堂、茶室、公共部位等进行室内装修。其他的办公室和商铺为毛坯交付，号房之间增加钢结构楼梯、连廊、阳台，相互贯通，形成一个整体。604靠西康路一侧为品牌设计亮点，为镂空钢结构框架，外设三色玻璃装饰墙。
2建筑加固施工
加固工程涵盖对原有旧厂房装饰层及钢木结构楼面的拆除，基础至屋面进行加固处理，涉及条基基础、独立承台基础、框架柱、承重砖墙、框架梁等。因厂区老旧，无留存的原大楼的结构资料可查，且经过厂区内部的装修改造早已面目全非，设计院通过《地勘报告》和《房屋抗震鉴定报告》出具了加固施工图。同时也要对该建筑的结构布置与形式、结构材料、截面尺寸、支承与连接构造等进行现场量测。[1]
2.1基础加固
加固工作首先从基础部分展开，基础加固是最复杂的环节，基础埋设在土体内，勘查工作不可能面面俱到，老旧房屋也缺少原房屋的原始资料，设计图纸难免与现场情况不一致。选择何种加固方案需要综合考虑建筑功能、美观、经济、安全等多方面因素。[2]结合勘查报告与现场施工的反馈，基础加固的方式如下：承台基础加固形式为打设锚杆桩外加增大承台尺寸;条形钢筋混凝土基础加固形式为基础梁尺寸增大，砖条基加固为砼窝邦,增大基础截面尺寸的形式。砼窝邦技术难度相对较小，但是要控制好几个关键点。防止开挖过程基坑土方的坍塌，做好放坡工作。开挖工程中防止挖机铲斗对原基础条基的破坏和基础土方的扰动，距基础承台上表面和大放脚外边线200～300mm由人工清理土方。防止对基础下部土方扰动、防止基础承台和大放脚造成损坏。对于砼窝邦仍不能满足承载能力，则采用锚杆桩复合地基加固形式。锚杆静压桩是一种新加体系与原有结构共同作用特点的地基托换加固技术，是小空间、老旧厂房基础加固较常使用的地基加固形式。锚杆静压桩是静力压桩与锚杆技术合成的桩基础加固工艺，通过在基础上设置锚杆和压桩架并利用建筑物自重作为压桩反力，运用千斤顶将桩段从基础上开凿或预留的粧孔内逐段压入土中，然后将桩和基础连接在一起，从而达到增加地基承载力和控制建筑物沉降的目的，适用于淤泥、淤泥质土、黏性土、粉土和人工填土等地基土。按设计图纸，采用常规开孔、植锚杆的工艺，在施工中却发现了不少问题。由于号房年代久远，土方开挖出后发现各号房的基础承台形式不尽相同，由于建造年代、房屋结构形式等因素。602、603、604、606共设224根锚固桩，设计图纸的加固形式均为统一节点和详图，603承台砼厚度过薄，无法种植锚杆;604、606承台砼强度偏低，也无法种植锚杆。还有新增部分室外承压桩，泥地上无法种植锚杆。局部承台位置下部存有较厚的碎石垫层，普通钻孔设备更不无法穿越，压桩工作无法进行。结合上述情况，对原锚杆桩施工方案上进行了更新，部分采取桩位偏移，部分采取预留孔压桩工艺，部分则采用堆载法压桩工艺。
2.2梁柱加固
基础加固完成后，主体结构的柱、梁的加固占剩余加固工作的80%以上，梁柱加固主要采用碳纤维布加固法和扩大截面法。碳纤维布加固法重点是做好原梁的打磨、清理工作，确保后续粘贴效果，在打磨过程中需采用大吸力吸尘设备，严格控制好粉尘对施工作业人员和周边居民的影响。灌浆料扩大截面法的施工工艺与普通钢筋砼施工大致工艺相同，但也有如下差异需特别注意：钢筋工程：植筋直接影响钢筋工程的质量，植筋的质量把控点在有三。一是清空质量，二是植入深度，三是植筋胶质量，钻孔后清理孔内灰层，需用专用刷子反复刷孔壁，后用压缩空气吹尽粉尘。油污、钢筋表面的泥土也应清理干净并保持干燥。孔清好后，如遇潮湿或雨淋必须待孔干燥后方可施工。如在钻孔中如遇混凝土内钢筋可左右上下作距离调整，调整尺寸不得大于20mm。植筋深度常规为15d(d为植入钢筋直径)。模板工程：因灌浆料浇筑时为流质状态，瞬时冲击力较普通混凝土大且较普通砼容易漏浆，砼灌浆料浇灌梁时也采用侧模包底模的方式，木方间距300mm，钢管抱箍或对拉螺栓间距由常规的900mm改为600mm为宜，所有的侧模接缝、底模接缝、侧模和底模的转交逢均需满贴5mm密封条，保证浇筑的混凝土和灌浆料不漏浆。如仅加固梁底部，在安装模板时需在梁侧留设浇灌孔。混凝土施工：在安装模板时考虑注浆孔位置，如仅为梁底部加高，则需在两侧模板上留设浇筑孔，如为梁底高、梁侧同时加大则在上层楼面沿梁位置设灌浆孔(凿穿砼楼板、留洞)，浇筑孔直径为50mm，间距不大于1000mm。
3装修工程实施
3.1外墙与屋面翻新
外墙翻新需对原承重钢筋砼结构做检查和修补，当表面砂浆层剔除后，全数对柱、梁进行检查，对局部露筋的梁、柱，用电锤把钢筋周边的砼剔除部分，剔出深度20mm的凹糟并清理干净，用钢丝刷除去表面浮锈，刷防锈漆一遍。防锈漆干透后，用铁锤把钢筋敲击入砼凹槽内，后涂刷界面剂并用1：2水泥砂浆或C25细石砼填塞，压平压实并认真养护7天。剔除疏松的砖墙和灰缝，用1：2水泥砂浆勾缝或C25细石砼填塞，压平压实并认真养护7天。因旧外墙垂直度和平整度都较差，粉刷层厚度远超常规的20厚粉刷层，对过厚粉刷层的处理和施工工艺是外墙翻新工作又一重点内容。挂线后，对于墙面粉刷层厚度过厚的部位需在原先砖墙和灰缝内植入铁钉或Φ6钢筋，先刮糙再挂钢丝网，后分成抹平，每层厚度为5~7mm,严格控制每层抹灰厚度，待一层抹灰凝结至六七成干后方可抹下一层，防止各层干缩形成裂缝，待最后一遍罩面抹灰初凝后用海绵拉出粗毛，第二天进行浇水养护，湿润养护7天以上，减少因失水造成干缩裂缝。
3.2室内装修
国内装修设计普遍的理念是达到平整、光滑饰面效果，但是本工程德国的设计师则偏爱工业风，喜欢裸墙这种特殊的装饰效果。旧厂房裸墙为混水墙，原灰缝为石灰或石粉砂浆，强度较低，灰缝宜掉灰，触碰砖墙表面也容易沾染红色粉末，故对旧裸砖墙的表面处理是一个非常重要的工艺。首先是修补破旧砖墙墙洞口等破损部位，寻找同色的红砖或青砖，用普通1：2水泥砂浆砌筑进行填补。重点是第二步对旧灰缝的处理，旧的砌筑墙体常用石灰砂浆或石粉砌筑，强度等级低且经过多年灰缝疏松，剔除灰缝中松动的砂浆并用清水冲洗干净，用白水泥与黄砂拌合成1：2水泥砂浆，对所有的灰缝进行勾缝处理，确保灰缝深度不小心5mm，待第二天后进行浇水养护，确保湿润养护7天。保养期后静待砖墙阴干，夏季为1个月，冬季为2个月。墙面干透后，上透明罩面漆，用滚筒和毛刷对砖墙进行罩面保护，大面用滚筒，小面和阴阳角用羊毛刷，刷三遍，每遍时间间隔不少于24小时。除了裸墙工艺外、暗装踢脚线工艺同样也是本装饰工程中一大亮点。暗装踢脚线较明装踢脚线难度高，需与地面装饰层交叉施工，工序繁琐，施工稍不注意极易造成地面装饰层质量隐患。暗装踢脚线施工，首先为墙面内预留地板伸缩缝，在安装踢脚线位置弹水平线，弹线位置高于踢脚线上口30mm，按踢脚线厚度和高度凿除墙面粉刷层和部分砖墙，凿除深度较踢脚线厚度深15mm，多留出的15mm深度为地板伸缩缝位置;其次在安装踢脚线时不能压住木地板，以防地板无伸缩空间和余地，造成地板起鼓。
4施工管理要点
4.1加固安全隐患
本加固工程的安全隐患有如下几点：1、压桩挤土，周边紧邻房屋，造成周边老房屋墙面开裂。应对措施：压桩采用间隔施打法，做好周边居民的走访工作，同时做好压桩周边地面沉降和周边房屋的监测工作。2、大型机械在室内挖土或拆除施工时震动明显，易造成周边老房屋墙面开裂。应对措施：由大型机械改为小型机械，减少震动，减少对居民的影响，并做好周边居民的走访工作，做好周边居民房屋的检测工作。3、号房局部拆除重建工作，房屋局部拆除后主体结构受力将发生变化，剩余的承重构件将不能满足房屋结构体系的稳定，工序安排不当极易产生承重结构失稳，墙体、楼面甚至是房屋整体坍塌。应对措施：拆前先支撑，先撑后拆，待新建结构完成并参与受力后方能拆除临时支撑。
4.2钢结构吊装
西康路场地有限，仅存有西康路一个主入口可以停放吊车，西康路为单向二车道，较长的钢构件运输车无法运送进场。另场地内部分钢阳台在2幢号房之间，无吊车条件，故钢结构安装需结合现场情况因地制宜，选择合适的吊装方法，在可行的条件下尽量选用吊车进行安装工作。借用市政道路吊装时，施工前提前报交警和路政管理部门审批，在车辆较少的周末进行吊装工作，项目部在施工当天设置临时吊装区域，留出一条机动车行车道并做好交通引导工作，安排2-3人专职疏导交通。借用小区通道或停车场吊装时与居民代表、物业公司、业委会提前做好沟通工作。施工安排在后半夜进行且严控夜间施工噪音，轻拿轻放，合理安排吊装顺序，做好照明的同时防止光线对居民休息造成影响，严格控制施工作业时间，做好小区居民出行的应急预案。
5结束语
本工程较单纯的装修和土建工程涉及面更广，涵盖结构、建筑、装修等各专业知识。在与周边居民一墙之隔的狭小施工场地内，大型机械设备难以开展的情况下，完成一个加固改造、装修项目，需要参与人员齐心协力，严格按方案执行，及时对设计图纸和施工方案予以及时修正。此类项目在施工过程中做好参建各方、城管交警、街道、业委会的沟通协调工作是一切的前提和基础。老旧厂房的加固和装修提高了城市内闲置房屋利用效率，施工成本较新建房屋低廉，具有很好的社会和经济效益。
参考文献
[1]淳庆,张策.南京色织厂锯齿形厂房加固改造设计与施工[J].建筑技术,2017,48(02):185-187.
[2]董洲,史杰,王树乐,马晓雷.北京某工业厂房结构加固设计[J].建筑结构,2017,47(S1):972-974.
《老旧厂房加固装修工程实施要点》来源：《四川水泥》，作者：赵飞
