摘 要：本论文以山东建筑大学和平校区用地功能置换与再开发为例，综合考虑博弈各方的利益，与传统的建筑师、规划师依赖经验和规范出控制性详细规划的土地开发指标不同，试图运用建筑策划的技术和思想，拓展到确定土地的开发的强度与功能，实现城市政府、高校、开发商的多方共赢，最终实现城市整体利益的最大化。
关键词： 建筑策划,高校土地,强度,策划定位
1概念释义
庄惟敏教授将建筑策划定义为“建筑策划就是将建筑学的理论研究与近现代科技相结合，为详细规划立项之后的建筑设计提供科学而符合逻辑的设计依据。”
严格的说，我国的建筑过程中没有完整而正确的建筑策划。通常人们认为的建筑策划是项目委托方提给建筑师们的设计任务书或是建筑师们提给项目委托方的策划性设计，其实这并不是真正的建筑策划。
2现状调研
1区位概况
山东建筑大学和平校区地处济南市历下区，城市中心区边缘，南临和平路，北靠解放路，西接历山路，总用地26公顷。基地东部的山大路商务科技中心区，区内商业网点密集，个体私营经济发展迅速。基地南部为文东科教区，高校林立,东部遥望中央商务区，周边居住区比较集中，生活服务设施比较完善。
2体规划要求
土地使用性质：以居住为主，同时兼有部分商业、文化娱乐、行政办公。
商业：该基地位于老城商业主中心的边缘外侧，受老城商业主中心的辐射。
文化娱乐：根据总体规划，历下区图书馆将在该基地附近建设。
3制性详细规划对基地要求
根据《济南市山大路片区控制性规划》，山大路片区商业开发的具有显著的优势区位和潜力：
济南市和山东省行政中心向东部迁移，必然带动城市发展重心东移;济南市已确定发展总部经济的设想，本片区内沿二环路西侧的用地极具商务开发的潜力;部分迁出高校原校区沿街用地会进行商业开发，规模不容忽视。该地区商品住宅房价水平较高，区位优越，在今后仍然是济南市商品住宅开发的热点地段。
4基地周边设施分析
基地位于济南市文东高教区核心区域，周边有山东铁道职业技术学院、山东医科大学、山东师范大学等12所大学。另外，基地周边还有若干专科技术学校及培训学校。
基地位于老城边缘地区，周边商业设施齐全，商业氛围浓厚。周边文娱设施分布众多，高校内的绿地，广场，体育设施等，也可作为城市共享文设施。
基地周边医院分布广泛，且都为大型综合医院，医疗设施完善。但是几所小学基本达到饱和状态。由于基地位于济南市中心，交通相对比较便利，公共交通尤为便利。但存在交通拥挤、缺少南北向交通联系、缺少公共停车场等问题。
3居民意愿调查分析
本次调查共发放问卷100份，回收95份，以下是根据问卷得出的结论：
近半数居民对周边绿化环境不满意，希望扩大绿化面积。半数以上居民平时锻炼都是利用高校内的场地，该区域公共活动空间的严重缺失，高校在周边区域中承担的部分休闲公共场所的功能。
周边公共服务设施可基本满足居民日常需求。居民希望增加商业和文化娱乐设施略多。
半数以上居民认为建工学院的拆迁对他们的生活有影响，但影响不大。
建工学院拆迁后的再开发的类型，周边居民认为适宜开发成商业娱乐用地的占到三成，其余多认为适宜开发成居住和商务办公用地，还有部分居民建议开发成教育或体育用地。
4周边房地产研究
1基本概况
基地以北：商住，居住为主。该地块商业以沿街商业为主，多分布与解放路沿线，形式较分散。
基地以南：商业，文化为主。该地段集中分布了较多的高校用地和商业设施用地，医疗服务设施为经十路以南的千佛山医院。
基地以东：居住区为主。该地段主要是居住区。无医疗服务设施。
基地以西：商业服务区，商业较为集中，是济南市重要的商业服务中心。医疗服务设施为泉城路附近的历下区医院。
2分析评价
住宅开发大量减少：
目前，以泉城路、泉城广场周边区域为核心的城市中心区，在开发项目95%以上是写字楼和商铺项目，新规划的项目中也有90%以上是商业地产为主的项目。
济南市的中心区域，尤其是泉城路和泉城广场周边，不仅是济南的政经济文化中心，而且还是商业中心，发达的交通条件和配套设施，决定了其房地产价格无可厚非的优越。
5策划定位
1设计思路
和其他大中城市相对比，济南市一样有植物园，体育中心，广场等。济南作为全国副省级城市和特大城市，也想有自己的步行商业街——泉城路。但因为泉城路有着特殊的区位，无法解决的城市交通问题,最终没有成为专用步行商业街。
2在基地内开发建设专用步行商业街对城市的收益
城市交通
在基地内开发建设一条平民化的专用步行商业街，在步行街外两侧另劈平行的交通道路。沿商业街北侧可做一条城市支路，也可解决因为山师附小上下学高峰时段的和平路压力。
城市经济收益
济南具用丰富的旅游资源，但景点间缺乏有机的联系，济南成为了旅游“中转站”。基地位于大名湖、暴突泉和千佛山怀抱中，在这里做一条专用步行商业街，可使三大景点有机的联系起来。
3策划定位
按交通控制定位为专用步行街，完全禁止车辆通行，只供步行者使用，同时考虑应急的消防、急救、疏散等通道要求。在商业街的中部提供一个休息环境，由小卖亭、树木、草坪、喷泉雕塑和休息椅等小品组成，丰富了步行商业街的内容和景观环境。
6效益分析
1住宅用地地价研究
济南市中心城区住宅基准地价分布呈现不规则同心圆状态。以泉城广场为核心，西到纬六路，东到黑虎泉北路，南到六里山路、济大路，北到明湖北路的区域范围形成了居住的一级地。二级、三级、四级地逐次外扩。
住宅用地的主要影响因素：
其主要因素有：住宅区位置、交通便捷度、基础设施保证度、公共设施完备度、环境质量优劣度、城市规划限制、地形、面积等个别因素。
2商业用地地价研究
商业服务业用地影响因素主要有：(1)商业服务中心繁华影响度。(2)交通便捷度。(3)环境优劣度。(3)城市规划限制(4)宗地形状、临街状况等其他因素极个别因素。
3周边地价案例分析
从当前土地市场的情况看，山大路片区再开发土地出让地价在一定时期内，将保持上述水平，并根据基准地价的分区和空间区位特征存在一定差异。
住宅用途地价预计：核心地段300—400万元/亩(4500~6000元/㎡)，其他地区200—240万元/亩(2998—3598元/㎡)。
商业用途地价预计：沿主要交通干道400~500万元/亩(6000~7500元/㎡)，一般地段300~400万元/亩(4500~6000元/㎡)。
另外，山东艺术学院南校区(原戏曲学校)，出让土地53亩，地价每亩400万元;历城区政府出让沿山大北路办公用地约400余亩，用于商业开发，预计每亩出让地价500万元(上述地价包括拆迁补偿等费用)。
地价确定
综上所述，特确定本地块价格为：400万/亩。
以上价格为综合出让地价，包括土地价格和拆迁补偿费用。
房价成本研究
根据济南市建材价格及建造成本，税收等方面，综合确定：
住宅成本为：2300元/平方米。
商务办公楼成本：2500元/平方米。
综合酒店成本：3000元/平方米。
房价研究
住宅房价：
本次研究针对一般意义的成片住宅区(规模一般不小于50000㎡)进行分析如下表。
本地块规划为以居住为主，集专用步行商业街和城市绿地为一体，综合确定本地块居住地价为7000元/平方米，沿街商业1-3层为15000元/平方米，其他层为8000元/平方米。
本地块为盈利性地块，同时考虑城市、山东建筑大学、开发商三方利益，综合确定利润率为20%。
4效益结算
根据：利润=地块面积×容积率×建筑卖价-地块面积×地块价格-地块面积×容积率×建筑建造成本。
7结 论
从城市的角度运用实际调查的方法进行的土地开发策划，最终确定了基地的开发用途和强度，确定本地块开发容积率为：1.75，其中城市绿地面积为1300万平米，居住区用地面积为16.8万平方米，商业用地面积为 7.7万平方米。最终土地出让价格为400万/亩。实现了城市政府、高校、开发商的多方共赢，最终实现城市整体利益的最大化。
参考资料：
[1] 庄惟敏.建筑策划导论. 中国水利水电出版社，2000
[2]《泉城人家》
[3]《理念·创新·空间》 上海同济城市规划设计研究院
[4]《济南市总体规划》
[5]《济南市山大路片区控制性规划》 上海同济城市规划设计研究院
[6]《城市规划资料集》第6分册 中国建筑工业出版社
[7]《新理想空间》 同济大学出版社
