北京市城市中心区危旧房街区再开发与改造策略分析

　　摘要：通过对“北京市城市中心区危旧房街区再开发与改造策略分析”这一论题建立研究的概念框架，试图运用城市经济学与城市规划的相关原理，结合北京旧胡同改造项目这一实践，从非公共开发机构、政府部门、政策与居民这三个层面建立分析，为北京市城市中心区危旧房街区的发展提供“当前”与“未来”两个层面的回答，并使“当前”与“未来”的发展可以有机的结合在一起。
　　关键词：福利经济学，非公共开发机构，政府，政策与居民
　　1研究对象
　　老北京的胡同与城市是融为一体的，是北京城市发展所积淀的珍贵历史财富，但随着时间的推移，这些胡同也不可避免的成为了现在城市中心区危旧房街区的代表。虽然这里发生着令人回味的各种百姓故事，有着胡同特有的文化价值，但作为生活在胡同中的具体个体——居民而言，如何面对老旧胡同所形成的，诸如卫生条件差，秩序混乱，生活基础配套设施落后等等诸多不便，以及由此而产生的与现代城市生活品质的发展相脱节等许多社会现实，则是政府部门及城市规划相关专业人员，研究人员值得仔细思考的问题。由于北京城市历史发展的原因，随着城市的不断扩张，北京胡同几乎均处于城市中心区，区位优良、土地价值升值空间大、含金量高、稀缺性强。因此随着市场经济的发展健全，如何再开发或改造这些区域的城市风貌，置换其城市功能，在满足社会公平的前提下，保证这些区域的开发建设成为广大市民及当地政府所关注的重要问题。目前，随着城市开发建设活动的不断深入，拆迁上述区域的难度不断加大，因此为了均衡城市发展以及解决当前人民生活的具体问题，北京市政府决定投入10亿元专项补助资金，用于东城、西城、宣武、崇文四城区新中国成立以来规模最大的房屋修缮和市政改造工作。
　　随着北京奥运会的筹备与成功举办，北京胡同的改造工程也在不断的实施当中，以北京胡同改造项目这一实际工程的进行为基础，本论题试图探讨北京市城市中心区区位优良土地再开发与改造的策略分析。
　　2研究目的
　　通过正在进行的北京胡同改造项目这一实践，试图从政府、开发商、政策与居民等不同层面进行分析，并结合城市规划及城市经济学的相关思考，试图针对大型城市发展成熟期所面临的中心区域再开发或内涵型开发这一现实问题进行探讨，试图寻找一种可能的，既满足社会经济福利，同时又能够实现土地利益最大化的城市规划发展策略，实现城市土地资源的优化配置。
　　与具体的北京胡同改造项目相结合，可以从以下几个方面进行研究：①政策法规方面，如居民安置方案、总体规划改造方案，单体改造方案，区位空间组织等等；②具体实施措施方面，如日常配套基础设施的安装维护，危旧房的改造施工方式，施工周期与节奏控制等；③居民对改造方案所产生的基于生活基本要求而发生的回应，如原拆原建对住房面积的限制，施工周期与居民生活规律的对接，自愿“适当疏散”措施的应用等等。④资金引入与资源配置方面，如政府投入资金的集约使用，在满足改造的前提下，是否可引进经济调节的方法，开发商的介入等等。⑤界定与文化遗产保护的共同点与不同点，对建筑单体进行评估，在城市建设和文化保护之间找到一个平衡点。
　　通过多角度，多层面的研究，试图从当前与未来发展两个方面找到城市中心区再开发与改造过程中，具有针对性的解决办法；并在“当前”与“未来”之间建立一座桥梁，使城市的发展成为一种可能的可持续发展，减少城市发展中各种资源的不必要浪费。
　　3工作方法
　　通过提出如下三个方面的问题，展开对该论题的逐层深入研究。①非公共开发机构层面：中心区危旧房街区土地价格上升后，为了追求高额的土地级差收益，同时亦能从不同层面缓解居民实实在在面临的日常生活难题，因此近些年来，非公共开发机构已关注这些地区；但随着城市开发的逐渐深入，由非公共开发机构开发的成本在大幅度提高，从而导致由非公共开发机构开发的可能性在逐渐降低。而非公共开发机构的资金相对活跃，如何适当引入刺激这些区域的发展。本论题试图从行政与市场的角度分析这一现象产生的原因，找出其中的各方面动因所在。②政府层面：既然目前非公共开发机构难以介入，但居民生活条件与城市风貌又亟待改善，因此政府的介入成为必然，也就出现了像北京旧胡同改造这样的项目的实施；但政府投入经济回报率低，甚至没有经济回报，因此能为居民解决问题的程度也很有限，势必存在不断投入，但收效甚微的可能性。如何从宏观上找到经济与社会福利的平衡点，如何合理的配置资源同时又为未来的发展留有有价值的空间成为值得思考的问题。③政策层面：政府的介入是有限的，而居民的生活问题又是迫切需要解决的，除了环境差，更为重要的是一个社会福利与社会公平的问题，如一个胡同中容纳若干四合院，而这些原本容纳一户两户人家的院子现在几乎都居住着十几户人口，每户平均面积不足十平方米，虽然是合院，已完全没有院子可言。如何在合理成本范围内既能恢复老胡同的文化价值，同时又能改善居民基本的生活指标，改造政策的确定必然影响巨大，因此如何解析并合理利用当前的改造政策也是值得关注的问题。
　　通过对以上三个问题结合实际案例的分析，试图利用经济学的有关原理，如边际效用规律，福利经济学等的相关知识；以及城市规划中的相关理论，如城市的发展，文化街区的改造与保护，绅士化等相关理论的运用对北京市城市中心区危旧房街区再开发与改造策略分析这一论题进行多方位有针对性的研究。
　　4研究范围的限定
　　本论题研究的核心内容是北京市城市中心区危旧房街区再开发与改造策略分析，所以针对其作了如下的限定：
　　4.1在案例研究的时间范围上，限于从北京旧胡同改造项目开始至今。理论背景则涉及多元化的城市规划，城市经济学及社会学等各种相关理论。
　　4.2 在研究的范围上，仅限于基于案例分析基础上的，对于北京市城市中心区危旧住宅街区区域的研究。在研究的基础上，有针对性地，从不同角度，不同层面加以分析并拓展，最终寻找一种基于全方位思考基础上的可行性策略。

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