厦门社会保障性住房规划建设问题的研究

　　摘要：本章将参照城市规划和住宅设计的诸要素全面考察厦门社会保障性住房建设的发展现状，总结厦门社会保障性住房的规划设计特点及存在问题，为提出厦门社会保障性住房的规划设计方法做好基础研究。
　　关键词：城市规划，保障性住房，住宅设计
　　1概念界定
　　社会保障性住房是厦门市对多年以来各类政策性住房（如经济适用房、安置房、廉租房等）建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的新概念，指政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、廉租房和安置房（含拆迁安置房、解危安置房以及落实侨房政策安置房）等。则本文主要探讨厦门社会保障性经济适用房、社会保障性租赁房（含廉租房）两部分，具体定义如下：社会保障性经济适用房是指由政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的住房；社会保障性租赁房，是指政府向中低收入家庭和特定对象提供的，限定建设标准和租金补助标准，具有保障性质的租赁住房。
　　2小区与组团规划
　　（1）1998年后的经济适用房
　　此阶段的经济适用房基本沿用安居工程居住小区的小区、组团规划管理模式并设置一定量的地面和地下停车，规模则更加庞大，公共设施布置较为集中，有社区中心或中心步行商业街，住宅布局为行列式布局为主，小高层、高层渐多。如2000年12月建成的前埔南区，用地面积441680平方米，建筑面积638124平方米。由150幢各种类型的住宅楼、学校、邮电、商场、银行、康体中心、时尚娱乐等组成，成为厦门新的城市副中心。
　　（2）2006年后的社会保障性住房
　　包含用地面积约10～30万平方米以上的配套齐全的大规模小区5个，容积率在2～2.6之间，其中4个在岛外，是农村城市化的典型项目，配套有小区中学、小学、幼儿园、生鲜超市、商场、健康服务中心、文化娱乐中心、社区体育活动场地、社区用房、停车库停车场等；与公交场站结合设计建设的项目3个，为单体建筑，容积率最大达6.99。其余小规模保障性住房小区容积率在3～3.6之间。多数是高层住宅，住宅朝向以南北向为主，小区规划布局更为活跃，但未摆脱原来行列式布局、中心绿地、小区、组团的基本模式，小区的环境绿化设施则考虑得更为精细和立体。保持原有传统，仍然是经济适用房、廉租房、安置房同商品房一起规划和混合开发。（见图1）
　　
　　图1占地31.08公顷的高林居住区
　　（3）总结与比较
　　在对18个经济适用房和20个社会保障性住房的调研基础上分析得出厦门社会保障性住房及其居住小区的规划特点和发展规律：小区规模不断扩大，有利于配套设施的跟进，其中用地规模以前埔南区为最，多达44公顷；平面布局方式日趋灵活，但仍保留南北向行列式布局、大片中心绿地和组团绿地、小区和组团为主的规划模式；通过与香港公屋和新加坡组屋的比较，可发现厦门社会保障性住房在小区和组团规划方面存在的问题：部分小区规模过大而建设初期配套又没有及时跟进，给大量住户生活带来不便；配套设施过于分散各自为政，或不成规模，或造成一定的浪费；居住与公交场站、公交枢纽站等差异较大的城市功能空间相混合，存在噪音、空气污染、交通安全等较严重的干扰，降低了居住品质；小区规划“以车为本”车行与步行系统人车分流不彻底，停车场地虽有考虑但仍未能满足现实需求；越来越缺乏与地形的结合设计，一味地推平建设。
　　3住宅建筑设计
　　（1）平面设计与平面组合
　　2006年以前的经济适用房标准层平面形式比较单一，多为方形内楼梯的梯间式单体平面形式，少量1梯4户的点式高层为了使每户朝南采用T字形或工字形平面。概括起来有1梯2、4户的六层住宅（无电梯）、1梯2户的11层小高层住宅和1梯4户的点式或塔式高层住宅三种基本形式，以1梯2户无电梯的六层住宅为多。住宅单体交通路线简短，交通面积小，体现了经济性的原则。注重朝向，基本上户户南北向，除了少量转角户型有东西向的房间，通风和采光都较好，体现了适用性的原则。
　　2006年后的社会保障房尝试了以往住宅设计中常用的多种标准层平面形式，包括1梯2、3户方形、1梯3户凸字形、每层4、6户T字形、1梯4户工字形、每层4户椭圆形、每层5户风车形、每层6户短长型、每层6户Y字形、每层4、6、8、10户蝶形、内廊式、外廊式等等，绝大多数是高层，除内廊和外廊式外均围绕交通核心筒布置，核心筒偏北，以争取更多南向房间。传统的6层方形1梯2户，仅有少量。多数组合成板式，少部分点式和塔式。为解决塔楼存在的进深大、采光差的缺点，高层往往通过开槽凹凸等做法，以增加采光面，但随之出现了户间对视，影响住户隐私的问题。由于围绕中心核心筒布置，使户型单向布置，出现西向、北向房间，且无法形成对流，通风效果较差。
　　总体说，平面以板式1梯2户和1梯4户为主，多层1梯2户和高层1梯4户是比较节约交通面积的一种平面形式；标准层户数越少越有利于组织良好的朝向取得较好的通风采光条件，保证平面内各个户型的均好性；板式组合有利于降低建筑的体形系数，这三方面符合节地节能的经济性要求。但平面形式种类多虽然有利于活跃居住的外部空间，却不宜保证户型的均等和公平，设计上缺少标准化的考虑，影响设计与建造效率；而高层每层6，8，10户蝶型平面类型交通面积较大，使用系数较小，公摊面积大，增加了保障性经济适用房购买对象的负担。
　　（2）套型设计与面积标准
　　2006年以前的经济适用房和廉租房没有设定一定的面积限制标准，同一房型的套型面积存在差异，各类套型面积普遍较大，最早的统建房两房一厅一般都在75平方米，三房一厅一般都在90平方米左右，而后安居工程、经济适用房又有所增加，突破100平方米。而且为争取建筑面积提高容积率，当时的多层和小高层住宅流行6层越7层或11层跃12层的所谓“楼中楼”的做法，套型面积多者可达200平方米以上。自从安居工程住房建设标准提高以后，尤其是1998年开始建设的经济适用房，许多住宅套型往往带有两厅两卫，厨房、卫生间的面积较大，可达6平方米以上，卧室开间一般在3.3米以上。由于套型面积太大，导致房价或租金仍然超过一部分中低收入者的经济承受能力，违背了“经济性”的原则。此阶段的产品设计较为简单，套型变化不大，但由于套型和房间面积较大，主要房间朝向南北，厨房和至少一个卫生间直接对外通风采光，1梯2户的平面又保证了对流通风，套型基本上还比较舒适，适宜居住。（图2）
　　
　　2006年以后的社会保障性住房明确规定了保障面积，除了规定人均住房面积在12平方米以下的居民可以申请保障性住房以外，还规定保障性住房应按照一房型45平方米，二房型60平方米，三房型70平方米进行设计。以高林居住区示范工程为例，高林居住区住宅套型面积按三房型70平方米，二房型60平方米，一房型40平方米控制，每户均有1厅1厨1卫1阳台，“小户型、功能全”，阳台或与卧室连接，或与起居室连接。所有户型均有南向房间，除少数卫生间外所有房间均直接对外通风采光。卧室开间最大3.3米，最小2.4米；卫生间大概1.5×2.0=3平方米，或1.2×1.5=1.8平方米（洗脸台置于客厅）；厨房开间1.7米，面积最小可达3.74平方米，利用边角空间。严格按照“小户型、功能全”的标准，体现保障性；注重南北向、直接通风采光的传统有利于节能和保持生活的舒适度，更有高林居住区、五缘湾公寓的部分户型享有优美的海景。然而，户型空间划分固定、不灵活，使得原本面积就小的居住空间经过墙体划分后更加局促，不适用；缺少对中低收入者尤为需要的储藏空间的考虑，小户型住宅尤为需要专门的储藏空间来存放中低收入者的日常杂物；由于单体平面类型较多，套型条件也各有差异，不利于均等公平性（见图3）。
　　（3）竖向设计与立面造型
　　2006年以前的经济适用房以多层板式为主，少量点式高层和小高层（11层），顶层流行6层跃7层或11层跃12层的做法。多层住宅造型的典型范式是以简单的线脚或不同材质的铺贴将住宅分为三段式：底层一般不架空，仍为住宅使用，或者沿街山墙面底层连接形成沿街店面；底层或底层墙裙用深色较大尺寸的瓷砖铺贴，楼身中段用浅色较小尺寸的瓷砖或马赛克铺贴，顶层则结合住宅的跃层设计或用坡屋顶或用平屋顶加线脚收头。高层的造型手法则是多层的简单叠加拉长，多为平屋顶，少部分底层架空。
　　2006年以后的社会保障性住房多为11、18、30层左右的高层组合成板式，部分点式。灰色瓷砖贴面的楼裙，楼身外墙多用涂料，不同项目采用不同色系，以暖色系、灰色系或白色为多，三段式的构图手法以颜色区分，没有多余的线脚。以小区形式开发的保障性住房多用坡屋顶，杏北新城坡屋面结合屋顶活动空间和太阳能集热器设计，岛内单体开发的项目则用现代派简洁的造型。凸窗和阳台形式的变化是活跃立面造型的主要元素，阳台设置在不同的朝向，南北立面不再截然区分（见图3）。
　　总体看，保障性住房竖向上呈高层化的趋势，有利于节能节地的经济性要求；立面造型手法呈多样化趋势，注重建筑色彩的运用，对于大量性的保障性住房来说，识别性较好。坡屋顶的运用具有传统特色，丰富城市住区景观，但也因此增加造价耗费空间；底层架空运用较少，不利于公共空间的营造。
　　
　　图3厦门2006年以后社会保障性住房的平面实例与立面造型
　　（4）总结与比较
　　在对18个经济适用房和20个社会保障性住房的调研基础上分析得出厦门社会保障性住房建筑设计特点和发展规律：单体平面形式单一向多样化发展，标准层每层户数增多套型面积减小，单体组合成板式或独立为点式或塔式，坚持南北向、直接对外通风采光的原则；保障性住房坚持“小户型、功能全”的原则，功能房间基本组合为1厅1厨1卫1阳台加1～3房；多层向高层发展，外装修简约化，三段式的构图，坡屋顶、窗和阳台为立面造型的主要元素；底底层充分利用为住宅，少数架空为公共活动空间；对住宅建筑设计的限定逐步细化到室内装修。
　　4结语
　　在小户型、节能省地的保障性住房建筑类型与设计方法探索的初期，人们的居住观念受原来商品房模式的影响还比较深，商品房固然有许多值得继承借鉴的方面，但是，保障性住房如果只是商品房的简单缩小，则可能产生不适用的户型，而立面造型、平面设计若按照商品房设计的定式，忽视标准化在保障性住房设计中的运用，则会降低设计、建造效率，因此产生浪费。在保障性住房建筑设计实践中，急需解决的是高密度、高容积率与人性的居住、小户型与好户型之间的矛盾，即经济和适用的矛盾。
　　参考文献：
　　[1]厦府〔2006〕379号.《厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定》.2006年11月21日.
　　[2]厦府办〔2006〕277号.《厦门市社会保障性商品房配售管理办法（试行）》.2006年11月29日.
　　[3]厦府办〔2006〕278号.《厦门市社会保障性租赁房管理办法（试行）》.2006年11月29日.
　　[4]郑建杜.《营造跨世纪的美好家园——厦门瑞景新村建设》.《建筑学报》.1999年02期.