泛谈旧城开发及其建筑去留

　　【摘要】旧城开发的问题探讨的结论是：当旧城旧建筑占用的土地使用的机会成本大于现实建筑物的使用的经济价值，旧城开发的经营是可持续的发展的，是为子孙后代谋取利益的，所以政府必须拆除这些旧城区的残旧的低使用价值的建筑。
　　【关键词】旧城开发、拆迁、旧建筑改造
　　
　　一直以来，城市摊大饼发展，城市中心偏移，旧城呈现，残旧建筑遍地，引发一系列城市开发与城市空间的问题。然而，历史不断向前进，人们的思想不断的更新发展，城市开发中，残留建筑物的去留将何去何从？
　　
　　一．探讨旧城开发
　　（一） 旧城开发的必然性
　　经过历史的变迁，本来处于城市正中心热闹街市，现在转变成了偏城市正中心区域，被遗留、被遗忘的冷落街巷。整个城市经济结构和功能结构都有了明显的转变。不容置疑，周围的物业、道路交通也翻天覆地地变化着。同时，科学技术迅猛地发展，以前的房屋功能和结构已经不适应现代人们居住。从现存的诸多类似的旧城居住的不宜居性可以看出一样所以然来。所以城市再开发成了必然。
　　随着时间的推移，建筑物的经济寿命已经不断地减弱，而其地块的价值不断的增加。也就是说，现存的土地使用的潜在价值大于现实使用的经济价值。因而，残旧的建筑物必然被取代。城市开发就是土地利用的开发，让土地利用的潜在价值发挥出来。
　　从广义上来讲，城市开发就是城市的土地可以利用的地区（除自然生态或用作农林业的自然生态之外的地区），通过功能更新或转换其利用方向。狭义的城市开发是在建成区的范围内，在某个平面的扩展当中，综合性地重新修建建筑物和重新调整建筑用地及公共设施。城市土地开发利益是整体利益，应属于全社会公共所有。土地开发的目标就是使地块的经济效益、社会效益和环境效益三者效益协调发展。
　　
　　（二） 城市经营目的
　　要真正做到经济效益、社会效益和环境效益三者协调地发展，这关键在于开发商的问题。然而，如何才可以使城市向最优的方向发展呢？
　　对政府而言，土地储备制度不仅仅是一种商业行为，它更是城市建设的有力工具。政府作为城市土地的经营者和管理者，应以取得城市利益最大化为目标，要求土地的使用不仅能体现土地价值，而且符合城市规划和城市发展的长远利益，从而实现土地经济效益、社会效益和生态效益的最大化。拍卖的方式无疑可以取得最大的经济利益，但特定情况下，经济上最优不一定能代表城市整体利益的最大化。也就是说开发项目的经济利益最大化不一定对城市最有利，不一定是城市发展的最优方向。
　　政府经营城市的目的，简单地说，就是加速每个地区的城市化、现代化进程，根本目的是政府通过城市资源的有效组合实现国有资产的保值增值，使经济效益和环境效益、社会效益相统一，使当前效益和长远效益相协调，实现城市的可持续发展
　　然而，地产开发商异然。地产开发商毕竟还是一个商人，永远都摆脱不了商人的追求最大利润的目的。在经济利益方面，其作用是不可否认的。环境效益方面，商人会为了其永恒的目的――高额利润相应地提高；然而，最终可以提高到什么程度，这还是一个不定因素。至于需要长期才有回报的社会效益，地产开发商必然会对其进行选择。
　　
　　（三） 城市经营方式
　　然而，城市的经营，从提高城市的可持续发展的能力来说，城市经营内涵就是要以市场经济手段，实现城市建设投入和产出的良性循环和城市的可持续发展。
　　城市的经营要坚持“短期投入，长期产出”，建立城市资产收益投入与城市建设紧密结合的新机制。经营城市作为一种市场运作行为，投资环境至关重要，而硬件的基础设施更为重要。城市基础设施不仅为城市内部的生产和生活提供多种服务，还为其周围的经济区域提供多种多样的服务。城市产业的集聚效应，对经济发展的支撑力和周边的吸引力、辐射力，在一定程度上就是从城市的基础功能转移而来。因此，适当超前建设城市基础设施，这是经营城市的必然要求。
　　同时，对于开发商来说，开发的收益关系到开发的强度以及如何开发。只要开发强度控制在一定的范围内，不超越开发收益的极限度，控制好环境效益，社会效益，政府的开发不但可以盈利，而且还可以使整个城市处于可持续发展状态，真正达到城市经营的目的.
　　
　　二． 旧城建筑的拆迁
　　（一） 面临着严峻的挑战
　　旧城区开发永恒的主题是严重的拆迁问题。众所周知，拆迁问题实际上就是对居民房屋所有权和居住权的剥夺。由于各种原因，正当的拆迁确实有必要。
　　首先，对于居民而言。
　　由于经济条件问题，当地居民只有迁就目前恶劣环境而生活。周围方便交通，充足的公共服务设施对于经济困难的他们来说是很重要的，足以超过他们所住的恶劣环境的不足。同时，房屋根据其所处地段和房屋使用年限，必定有一个相对客观的估价。但如果遇上拆迁，补偿的价格标准往往大大低于房屋的实际价格。哪一个屋主愿意接受低廉的价格换取自己价格较高地段的房屋呢？
　　其次，对于开发商而言。
　　拆迁补偿价和房屋实际价格之间的巨大差异当然是最大的诱惑，因而，在法律各种规定不太明确的条件下，开发商自然而然为了追求高额利润而不择手段以各种建设名义掠夺居民的房屋，用杀人不见血的办法进行原始积累，而拆迁的随意性，则为开发商无休止的掠夺提供了可能。
　　最后，对于司法而言。
　　本来，为了维护社会的基本正义和公平，司法为弱势群体提供了获得救济的途径和希望。但由于中国有关房屋拆迁的法规政策并未规定拆迁房屋必须符合社会公共利益原则，也没有规定必须全面或者合理补偿，因此，法院即使受理这类诉讼，也无法责令开发商或者政府部门满足被拆迁人的愿望。相反的是，如果政府部门或者开放商确定了要拆迁某人的房子，则可以堂而皇之地“依法”申请法院强制执行。
　　综上所述，居民始终处于弱势。因而，政府在拆迁过程中出现很多不合理的现象。一是有的城市政府不顾当地经济条件，盲目扩大城市建设拆迁规模，造成拆迁补偿标准不落实，安置方案不落实；二是有的部门不依法行政，工作简单粗暴，擅用强制措施；三是有的开发企业随便降低补偿标准。
　　这正是城市问题的根源，让城市问题越来越严重。
　　
　　（二） 解决问题的建议
　　 政府扮演的角色及其所起的作用
　　为了保证城市的经济效益、社会效益和环境效益三者协调发展，城市的问题解决的办法必须保证城市可持续发展。
　　社会良性发展的基础是对于个人权利的保护。财产权，作为社会低收入人群和一切人的权利，首先应该是不受政治权力侵犯的权利。实际上，土地征用与财产权保护并不矛盾。各国在承认财产权受宪法保护的同时，也都承认合理征用土地的合法性。
　　目前，许多强制拆迁缺乏了正当程序。政府在决定土地规划时，缺乏公开的听证程序，在确定征用补偿时，缺乏中立的评估机构，在发生纠纷时，缺乏独立的司法机关干预。拆迁在强大的行政力推行下，失去了法律约束，这样，行政问题不可避免地演变为社会问题。拆迁户的悲剧也正源于此。
　　拆迁工作是一项公认的复杂和困难的工作。其复杂性在于它直接牵扯政府、原土地使用权所有者、开发企业和拆迁户等各方的切身利益。在这样一个多方利益错综纠葛的关系中，一项开发工程的落实，往往需要复杂艰难的谈判过程。而不可否认的是，在这一过程中，拆迁户往往没有足够的能力和手段直接参与谈判，他们通常只能将维护自身利益的希望，寄托于公正的政府部门和合理、人性的法律、法规。在这种情况下，政府部门必须在维护公共“大利益”的同时，切实协调、维护好人民群众的“小利益”。
　　各地政府应当充分认识到拆迁工作的重要性，维护群众的合法权益。一是坚决反对有些地方政府的领导为了追求政绩、搞形象工程，而降低百姓的补偿标准。二是坚持依法行政，依法办事。拆迁补偿不落实，拆迁方案不到位不能进行拆迁。三是对拆迁主管部门、相关部门、实施拆迁的单位加强管理，违规拆迁的要严肃查处。因而，房屋拆迁工作必须按照社会公益原则和合理补偿原则两条基本原则进行。
　　
　　 拆迁户的经济补偿
　　拆迁的赔偿费是拆迁问题的一个重要的根源。解决好拆迁赔偿的问题，等于拆迁问题解决了一半。
　　房屋拆迁补偿价格，是指拆迁补偿的货币表现形式。在实行房屋产权调换时，表现为对被拆迁房屋计算的补偿金额；在实行货币补偿时，就是补偿金额本身。房屋拆迁补偿价格实际上是拆迁双方当事人对被拆迁房屋及其占用范围内土地使用权的价值认定。房屋拆迁补偿价格包含有土地使用权的价格，由于各种优惠和奖励政策的实施，实际补偿价格均高于评估价格。房屋拆迁补偿，既对被拆迁人拥有的房屋所有权进行了经济补偿，也对其放弃的土地使用权进行了经济补偿。
　　但是这牵涉到一个地价的问题，地块离市中心近，生活性道路又多，因而，其地价也比较高。政府是否能够进行充分合理的评估价是一个重要的问题。
　　
　　三． 旧城建筑的改造
　　看待今日旧城街区内具有"历史意义"之事物存在的价值以及需要解决的民生问题。旧城开发的问题探讨的结论是：当旧城旧建筑占用的土地使用的机会成本已经大于现实建筑物的使用的经济价值，旧城开发的经营是可持续的发展的，是为子孙后代谋取利益的，所以政府必须拆除这些旧城区的残旧的低使用价值的建筑。今人总是带着希望把祖先的历史文化一丝不苟得记录下来的情结，但这或许只是一种自欺欺人的对待历史的态度：于是我认为：拆除应该拆除的破建筑；保留其有历史文化参观价值的一部分外立面和巷道的肌理；切割旧建筑，让人们更深入地体验原来街区面貌带给居民的生活习俗,同时注入新时代的文化,由当今的使用者再定义街区的意义。
　　旧城建筑改造更新应当采用的折衷的方法，即采用适当规模，合适尺度，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来关系，不断提高规划设计质量，使每一片的发展达到相对的完整性，这样而集无数相对完整性之和，即能促进旧城的整体环境得到改善，达到改造更新的目的。采用适合的社区开发运作模式建立可持续的住宅区建设机制，集合政府（开发商）和居民的力量，逐步培养社区居民的力量，即“社会资本”来实现传统住宅区的发展。
　　
　　
　　参考文献：
　　《政府视角的城市规划》作者：童明著，出版社：中国建筑工业出版社，出版时间：2005.1
　　《城市生态与城市环境》作者：沈清基编著，出版社：同济大学出版社，出版时间：1998.12
　　《区域研究与区域规划》作者：彭震伟主编，出版社：同济大学出版社，出版时间：1998.8