房开质量管理研究

　　摘要：房地产项目开发质量直接影响到业主利益和开发企业的声誉；本文首先对房地产开发质量管理进行了概述，然后之处本文研究工程存在的质量管理问题，在此基础上提出了参照全面质量管理措施，构建质量管理体系的建议，对房开质量管理提高有一定意义。
　　关键词：房地产；开发；质量管理；体系
　　0绪论
　　房地产项目质量管理贯穿房地产项目，从项目决策阶段到实施阶段到收尾阶段全过程。要提高房地产项目的产品质量，必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理工作。我国房地产项目管理体制仍然不完善，从业人员平均教育水平低，缺乏全面系统地管理模式和经验。
　　1房地产开发质量管理概述
　　房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。
　　房地产项目管理具有几个特征，主要包括以实现投资目标和期望为目标；明确的投资控制；确保项目功能与质量上达到设计标准。
　　房地产项目质量管理是指通过制定质量方针、建立质量目标和标准，并在房地产项目生命周期内持续使用质量计划、质量控制、质量保证和质量改进等措施来落实质量方针的执行，确保质量目标的实现，最大限度地使顾客满意。
　　在房地产项目质量管理的行业实践中有几种模式受到普遍认可，其中全面质量管理的应用十分广泛，全面质量管理就是计划(plan)一执行(do)—检查(check)一持续改进(act)”四阶段的循环方式，简称PDCA循环。
　　2房地产开发质量管理存在问题
　　水矿德馨园，是水矿集团职工住宅小区，要求比较高，现已交付使用9栋楼所有设施齐全；有2栋已进入装修阶段；有1栋在施工基础；有1栋在做大型土石方平场，明年初开工，已经落后于计划完成时间，同时已经入住的用户也提出了一些质量问题，
　　造成工程落后和质量问题的原因，来源于建设过程质量管理不到位，包括以下几个方面。
　　(l)规划及设计阶段重视经济指标、轻视设计优化
　　承包企业对规划设计的重要性没有充分认识，总认为规划设计的终极目的就实现利益最大化，即做到最大的容积率建筑面积，因此在规划设计阶段业主方的参与和管理缺乏深度和精度，没有对设计进行有效优化。由于规划设计工作考虑不周全，现场施工经常是边做边改，造成大量返工，严重影响整体施工进度和施工质量。
　　(2)工程实施阶段重结果、轻过程
　　承包企业在工程实施管理中，过程中质量控制的意识较弱，只是在施工单位施工完后才去发现问题，做事后补救，造成成本的增加和工期的影响。例如内墙粉刷前需先在不同材质表面加设钢丝网片，由于监管不到位，某些部位墙体粉刷的钢丝网片没有安装，造成一些部位墙体在面层涂料施工完毕后粉刷层出现裂缝，影响了工程的质量、进度和增加了成本。
　　(3)工程收尾阶段缺乏持续改进意识
　　承包企业在工程收尾阶段主要问题是缺乏持续改进意识，质量管理意识差，服务不专业，流于形式。由于政府相关部门对房屋的验收是一套程序化的抽检模式，主要检查房屋结构的安全性和基本使用保障，不会对每一套房屋的所有质量问题逐项检查。小业主在收楼时或入住后必然会提出许多整改意见。然而承包企业的项目收尾阶段质量管理意识不到位，既未重视对顾客意见的收集汇总，也没有重视公司内部的总结分享。
　　3房地产开发质量管理体系构建
　　针对水矿德馨园的质量问题，要建立质量管理体系，这其中要制定质量管理战略，培训质量管理技能，进而完善质量管理体系。推进质量改进工作的进行，以保障体系的合理。构建有效地质量管理体系应从以下几个方面着手。
　　（1）组织保障
　　企业发展的战略眼光，首先要放在质量管理上。质量管理的前期准备工作包括领导决策、组织落实、制定质量方针与确定质量目标和员工培训、提高质量意识几个部分。要保证质量管理工作的执行，必须强调领导的作用，领导必须做好确定方向、策划未来、激励员工、协调活动、营造良好的内部环境等工作。
　　应该成立质量改进小组，保证质量改进小组的有效性和权威性；高层管理人员制订战略性计划，中层管理人员制订生产作业计划，基层员工执行；确定改进预算，在制定计划时，要考虑经济和非经济方面的利益。
　　（2）技术保障
　　企业要想生存与发展，就应不断地通过培训开阔视野，获取新的知识技能，增强企业的再生能力和创新能力。要确保质量管理体系有效实施，必须强调全员参与，要对员工进行质量知识技能，增强企业的再生能力和创新能力管理知识培训，激发员工的积极性和责任感，自发改进目前的工作。.
　　（3）制度保障
　　制定质量管理职能，在实现产品质量的全过程中，应规定各部门的工作内容和需求，职能范围等。即本部门应承担的任务、责任及权限;本部门在保证产品质量的活动中，应制定出工作程序和各类标准;本部门在质量管理活动中的管理方法等。
　　整合质量方针，质量方针应与组织的宗旨相适应，应注意与质量管理原则的内在联系，企业应建立以顾客为中心的质量目标，明确顾客现在和未来的需求，满足顾客需求。
　　调整质量目标，质量目标应力求定量化，以便于日常考核与评价。企业要根据数据分析确定质量管理目标，顾客关注焦点及质量管理最弱的环节加以改进。
　　优化工作流程，优化工作流程主要由中层管理人员、主管人员及质量小组人员参与，中层管理人员应用过程方法分析本部门应该制定哪些制度来保证过程的实施，考虑改进本部门工作程序;主管人员应考虑改进作业指导书;基层员工应考虑改进本岗位工作，使每个小过程都形成PDCA循环闭环。
　　4总结
　　本文按照项目的生命周期，对水矿德馨园出现的质量问题，从项目的规划设计阶段、工程实施阶段、收尾阶段进行了总结分析。房地产开发项目要想实现要想真正做到高效的质量管理，必须努力满足客户需求的同时，实行全面质量管理体系，建筑高质量的项目，从而赢得市场，赢得效益。
　　参考文献
　　[1] 成虎.工程项目管理(第二版).北京:中国建筑工业出版社，2001。
　　[2] 蒋庆辉.试论房地产企业的全面质量管理.科技创业月刊.2005，(11)。
　　[3] 白思俊.现代项目管理[M].北京:机械工业出版社，2003。
　　[4] 梁世连，工程项目管理，中国建筑工业出版社，2004。