摘要：结合工程管理实践经验，对房产开发过程中住宅工程外墙渗漏这个质量通病进行了阐述。对管理过程中经常碰到的各种外墙渗漏的具体表现形式及其预防措施进行了总结归纳和阐述，为避免或减少外墙渗漏提出了自己的看法。
关键词：质量通病,外墙渗漏,住宅工程
1.引言
外墙渗漏是建筑工程行业最重要的质量通病之一，也是我们建筑行业的一个顽疾。业界也对外墙渗漏开展了大量研究[1-2]，但是外墙渗漏依旧是住宅工程中的普遍现象，一方面给用户的生活造成了极大的麻烦，也因破坏装修等问题给房产企业的声誉造成了负面影响;另一方面，用户与房产企业因渗漏发生的纠纷也给社会带来了不和谐因素，我们有必要通过一定的技术手段来防止这种质量通病的发生。当我们对外墙渗漏的来龙去脉有一个深刻的认识，只要我们有坚定的质量意识，我们就能够杜绝或减少这个最为棘手的建筑施工质量投诉纠纷的发生。
2.外墙渗漏的具体表现形式及预防措施
东南沿海，包括浙江宁波在内，因为季节性气候因素，外墙渗漏的现象较之于内地更加多见，几乎每个楼盘都不同程度地存在着外墙渗漏现象。他们主要发生在1)砌体、柱与墙连接部位;2)框梁下斜砌砖部位;3)窗间墙;4)凸出外墙的空调板、线条;5)外墙翻边。笔者根据多年工程管理经验，着重列举各种多见的渗漏现象，并就各种具体的渗漏形式进行分析，同时提出针对性的预防措施。
2.1 发生在砌体墙与框架柱、梁连接部位的渗漏形式有：
1)框架填充墙和柱子之间的渗漏主要是是由于未有效设置拉结筋，造成墙柱之间留直茬，造成防水的薄弱环节，所以框架填充墙同柱子之间必须按规定设置拉结筋。
2)框架填充墙同框梁之间的渗漏主要是因为施工人员未按规定和操作规程施工梁底最后一层砌体或斜砌砖的砌筑，不但竖缝及水平缝难以饱满，在梁底还存在着由于砌体沉降引起的缝隙。对这一问题的解决办法是：控制批数，最后一批砖砌至梁底200mm左右时，砌斜砖，灰缝应饱满，并控制斜砌砖的施工时期。
因加气混凝土砌块是一种具有高分散多孔结构的建筑材料，是以水泥与磨细的石灰、矿渣、砂等为原料，按一定比例搅拌浇注，然后在蒸压釜中蒸压而成的，孔隙率一般达到70%～80%，加气混凝土的线性膨胀系数和收缩系数比普通混凝土大(无论哪种砌体其膨胀系数均不同与砼)，因此在外墙受到外界气温变化的影响时，就在框架梁、柱交界处易出现裂缝而发生渗漏。因此，为防止这种裂缝的出现应在填充墙与混凝土梁、柱交接处挂30cm～40cm宽的钢丝网，钢丝网固定必须牢固，否则起不到防裂的作用。
3)砌体本身因不按规定和操作规程施工，对墙体洞口处理不当较易导致渗漏。
根据门窗洞口位置，竖向灰缝宽度宜为20mm排列加气混凝土砌块，搭砌长度不应小于砌块长度的1/3。切锯砌块应使用专用工具，不得使用瓦刀任意劈砍。墙上洞孔需要填堵时，应用经切锯而成的砌块和加气混凝土砌块修补，砂浆填堵。砌体转角处和交接处各方向的砌体应同时砌筑，当同时砌筑有困难时，应按要求留斜槎，但是我们尽量避免采用砌块方式砌筑，有条件的话建议使用砼构造柱。另外砌筑工程水平灰缝的饱满度应在80%以上，否则容易预留渗水通道。
2.2 凸出外墙的阳台、雨蓬、挑檐等构件及其它细部构造不当引起的渗漏
1)外墙上有许多凸出墙面的构件和设备，如挑檐、雨蓬、阳台、窗套、落水管等构件，有的没做滴水线，或滴水线做得不标准，造成水沿外墙流淌。滴水线塑料槽宽、深均应≥1cm。
2)有的凸出构件排水坡度不够，甚至反泛水。窗檐、鹰嘴等坡度均应≥20%，内窗台高于外窗台，外窗台向外坡≥20%。
3)有的外凸构件落水口堵塞，造成积水，当与外墙面交接处防水高度不够时，造成外墙渗漏。
4)有的落水管密封不严，又靠墙安装，若有脱节或松动，导致雨水沿外墙流淌出现渗漏。
2.3 外墙翻边问题引起的渗漏
外墙应全部做翻边(砌体墙)，翻边应为素混凝土，翻边宽度同墙体，高度在100mm以上，按批数杆计算翻边高度，素混凝土翻边应同结构层混凝土一起浇注，如不能同时浇注的，应在浇混凝土翻边前清理干净，将面层凿毛，如果在二次浇注的翻边与楼层混凝土板面间清理不干净，新旧混凝土界面结合不牢靠，雨水会顺着间隙和未清理干净的垃圾渗入墙内。
2.4 穿插在墙体上的物件导致的渗漏
1)墙体砌筑施工中，固定脚手架的铅丝洞、脚手架洞等填塞不实处、落水管铁箍悬钉等处的扒钉、电线绝缘插架或其他穿墙管线部位塞灰不严密处都容易留下渗水通道。对这些地方的封堵采用微膨胀水泥砂浆，由于施工控制较难，建议采用膨胀剂，而且必须在粉刷前，由专人落实封堵。水落管卡子钻孔向下倾斜3˚-5˚，卡钉套膨胀胶管刷环氧树脂嵌入，严禁使用木楔。
2)外墙安装空调器、商业广告牌等引起的渗漏。在外墙面上钻洞设支架，支架安装完毕后，洞口缝隙未嵌填密封材料或嵌填不得法，或嵌填的密封材料过早老化，因而雨水从缝隙渗入，这种情况在我们这里较为严重。对此，我们应使用耐久性较好的高弹性密封材料嵌填缝隙。
2.5 门窗洞口周边封堵不严密引起的渗漏
门窗洞口周边的封堵不严引起的渗漏是外墙渗漏的最常见形式之一，表现为以下几个问题：
1)因大多数建筑物门窗框采用铝合金塑料及异型钢材制成，这些材料与墙体材料的温度膨胀系数相差较大，由于温度变形使他们的界面之间产生缝隙，导致渗漏。铝合金框四周嵌填砂浆不密实存在缝隙。如铝合金框采用诸如弹性腻子之类的柔性隔离层，由于与墙体交接处有浮灰没有清理干净，或者临时固定窗框的木楔没有清理干净，粘结不牢起皮而产生缝隙，引起渗水。所以，窗框四周填嵌之前必须清理干净。
2)窗台处，由于加气混凝土砌体强度较低，当设计无规定时，宜在窗洞下口设置钢筋混凝土带，混凝土强度为C20，混凝土带厚度不小于50mm，内置￠6钢筋网片，并伸入洞口两边的长度不小于500mm，也可砌2线红砖或实心混凝土砌块，窗框安装采用塞口法施工时，应使窗框固定牢靠，避免在窗框塞缝后出现裂缝而渗漏。
3)采用后装法的门窗周边填塞不当极易引起渗漏，应在填入发泡剂时，注意外侧发泡剂连续、光滑，均匀、平齐。不得凸出门窗边框。因为凸出门框的发泡剂必定会被切割，切割之后的发泡剂表面极易吸水，形成储水囊，在温差变形作用下形成渗水通道渗入墙内。发泡剂外需用弹性腻子或硅胶密封，不得出现断裂破损之处。外墙门窗严禁使用砖块垫框，砖墙上安装门窗严禁使用射钉，只能使用水泥钉固定，塞缝密实，表面应收光。
2.6 外墙空洞封堵不严密引起的渗漏
1)对于各种施工孔洞修补不严密会使孔洞成为渗水通道。对于脚手架眼的封堵采用C20细石混凝土嵌实，或采用两块半砖内外对应镶砌，砂浆必须饱满挤出，其砖面比墙面略收进5~10mm，再用1:3水泥砂浆将砖面粉平修平;或里侧采用半砖满浆砌实，外侧用C20细石混凝土分两次嵌实，第一次补成斜角，第二次修平[3]。
2)穿墙螺杆的孔洞往往仅在做外墙粉刷时从孔的两端塞入部分砂浆，中间大部分是空的，外粉层在孔洞部位开裂后，雨水会穿过孔洞流入室内。对穿墙螺杆孔的封堵要在穿墙螺杆孔洞两侧凿成喇叭口，孔洞内用膨胀砂浆塞满，然后在两侧喇叭口用防水砂浆封口，或采用膨胀水泥填嵌并在外侧用防水密封膏封闭。
3)空调及排风预留洞留设时没有向外的坡度导致雨水从墙外流入室内。空调及排风预留洞必须按要求设置向外的排水坡，包括剪力墙外墙的穿墙螺杆洞应设置成内高外低。
2.7 材料质量问题引起的渗漏
1)密封的硅胶、弹性腻子因耐久性差发生老化开裂或某些材料因胶水比例过低或胶水质量差等原因易于开裂，导致渗漏。
2)外墙保温材料、界面剂、抹灰砂浆质量问题经常发生墙面空鼓问题，在一定温度应力作用下，墙面开裂导致墙面渗漏。
3)新材料的应用带来的适应性问题。新型的墙体材料和保温材料的应用在一定程度上加剧了外墙渗漏的多发现象。红砖作为传统的墙体材料其施工工艺成熟，砂浆配比与之相适应,而新型墙体其配套材料和工艺的研发近年来虽已有所进展，但还是不够成熟，对新型墙体材料的使用研究工作做得还不够多，缺少可行的指导。红砖是烧结砖，其干缩可以忽略，而轻质砌块在墙体砌筑后的干缩值达到总干缩值的50%。轻质砖吸水、失水慢，与砌筑、抹灰砂浆的粘结不良，而红砖吸水、失水快，与砂浆的粘结性好。
为克服材料因素影响作用，甲方及设计人员应选用经实践证明具有良好防渗性能的外墙材料，监理单位应严格执行进场材料管理程序，对施工单位采购或甲方采购的门窗、砌体材料、防水涂料、密封材料、饰面材料等及时见证取样和送检，避免不合格的材料进入现场。
2.8 外墙抹灰、保温干挂体系的渗漏
1)由于抹灰砂浆与加气混凝土砌块的强度差异，刮糙时砂浆与加气混凝土砌块的粘结力差，当外墙环境湿度或温度变化时，加气混凝土砌块基层限制了抹灰层的收缩，引起变形不协调，发生抹灰层空鼓，导致面层开裂而发生渗漏。
抹灰前应检查有无漏补的孔洞，清理加气混凝土基层的浮糙，对基层上的铁钉、木屑进行仔细清理。可以在加气混凝土砌体表面刷一道JCTA-400系列界面处理剂来防止加气混凝土吸水，增加粘结力，涂刷界面剂3天后，即可进行抹灰，抹灰应分层压实，并掺入防水剂。外墙大面积抹灰应分两遍进行，施工时每层厚度宜控制在6～10mm，底灰经24h养护后罩面，以防抹灰太厚造成空鼓，罩面后应及时养护，以防砂浆干缩开裂。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱子中部。
外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。砌筑砂浆宜采用粘结性能良好的砂浆，而且必须符合《蒸压加气混凝土用砌筑砂浆与抹面砂浆》(JC890-2001)的要求，用于外墙的砌筑砂浆强度不低于M5，并应拌合均匀，随拌随用。外墙粉刷应使用含泥量低于2%，细度模量不小于2.5的中粗砂。抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。
保温砂浆和保温板的材料的广泛应用增加了施工难度，在一定程度上加剧了外墙渗漏现象。保温施工工艺因楼宇装饰面不同等原因而千变万化，选择不合适的材料和界面剂易导致保温砂浆空鼓开裂，建议保温砂浆施工前加做一道外墙防水砂浆，起到防水和找平的作用。
保温板的拼缝以及保温板同墙体基层之间的连接可能成为渗水通道或蓄水袋，水分积留难以排出。需要将保温板同墙面固定牢靠紧密，保温板间隙应填实，防止空鼓和裂缝。
2)当墙面为涂料时，应刷两道防水涂料，对外墙面采取憎水处理，典型做法是采用有机硅乳液，对外墙面进行处理，经处理后的外墙面，水不能湿润，可以有效防止由于毛细作用引起的渗漏。对于较大的裂缝和孔洞，以及风压较大时，其作用将受到限制。
外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好，耐洗刷的弹性涂料。用涂膜防水涂料，采用外墙涂膜防水材料在整个墙面形成一层完整的无缝防水层，材料的质量直接影响对外墙的保护效果。只有形成一定厚度，弹性涂膜才能显示涂膜的防水性能及对基层微小缝有适应性。外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。
3)当墙面为面砖或釉面纸皮砖时，雨水可能从砖缝渗入墙内。由于粘贴瓷砖时，砂浆的密度和饱满度不够，形成许多相通或不相通的空腔，雨水进入后便成了蓄水腔。当温度变化时，贮存在砂浆里的水气通过砂浆中微小的毛细孔渗透到室内[4]。
面砖粘贴必须牢固，砖间缝应被砂浆挤足勾缝所需深度，然后用勾缝剂将砖缝的砂浆从高处往低处抹压，抽压出浆至密实溜光，避免雨水从砖缝渗入墙内，有条件的话，再做一道渗水处理。在设计上应尽量避免面砖拼缝粘贴。粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。勾缝应采用高弹性嵌缝材料。
4)当墙面为干挂石材时，应注意石材的完整性，注意拼缝处的密封硅胶的施工工艺，包括密封是否严实，密封条有无破损。施工完毕后应检查打胶质量，如有破损应及时修补，防止雨水从石材拼缝渗入墙内。
3.综述
渗漏防治的原则以排为主，以防为辅，综合治理，刚柔并用，防排结合，全面设防，节点密封等设计原则，按照此防漏原则，以下几种方法在渗漏防治的应用中具有普遍适用性：
1)控制墙体的裂缝，外墙无论采取什么结构形式，很难完全避免裂缝的产生。另外，外墙还有大量的门洞、窗洞、脚手架洞、窗楞洞等，这些部位都是防止渗漏的薄弱点。
2)提高墙体材料的抗渗能力，最有效的措施是提高密实度，但同时也增加了墙体的自重，降低了墙体的保温性能。
3)加强墙面排水，加强阳台、雨蓬、落水管等部位排水，检修也可以有效防止由此引起的渗漏。
4)加强对工人的操作技能和质量意识培训，提高其操作技能和工作积极性，目前整个建筑市场一线工人大部分都未经专业培训，各项工艺标准很难较好执行，很难保证施工质量。很多外墙渗漏问题根源在于工人没有按照规定和操作规程施工，如砂浆不饱满，勾缝不密实，致雨水从不密实的勾缝处或砌体灰缝中渗入墙内;要防止工人随意倾倒、搬运砌体，随用用瓦刀劈砍砌体，致砌体破损，形成渗漏薄弱之处。
5)制定实用性和可操作性强的防渗抗渗标准节点，并严格贯彻执行。知名地产企业绿城和万科制定了一系列的防渗抗渗节点，非常形象直观，值得很多房产企业和施工单位在工程管理中借鉴参考。
4.结语
为解决外墙渗漏问题，建筑业推出了许多新型外墙防水材料，同时施工工艺不断推陈出新，使得建筑物外墙渗漏得以根治为期不远。造成外墙渗漏的原因非常复杂，牵涉面较广，但是只要设计上多道设防，施工上严格按照规范和优秀的节点做法，重点部位重点防控，用心管理每一个环节，相信一定可以杜绝或最大程度地减少外墙渗漏。
参考文献
[1] 叶琳昌,叶筠.建筑物渗漏原因与防治措施[M].北京:中国建筑工业出版社,2007:200-202.
[2] 王宗昌,方德鑫,王小菊.建筑工程质量控制实例[M].北京:科学出版社,2004:366-368
[3] 李瑞英.房屋建筑外墙渗漏的原因分析及预防控制.施工技术与测量技术[J].2010,30(1):189-191.
[4] 庄艺玲.建筑外墙渗漏原因及预防.山西建筑[J].2010,36(4):168-169.
