GIS技术在房产管理中的应用

　　摘要：本文主要讲述房产管理中运用GIS技术的迫切性、主要工作内容、积极作用。GIS技术在房产管理中的不断普及运用，使房产管理进入全新的发展阶段，可以说成功搭上了信息技术发展的快车，必将在今后产生深远的影响。
　　关键词：关键词：GIS技术；房产；管理
　　前言
　　随着城市的建设和发展，GIS技术的成熟运用在各行各业越来越体现出强大的优越性。以房产管理为例，各类房产管理的数据量猛增，房产管理中获取的几十万至上百万卷房产档案及其相关的各种人文信息、自然属性信息、空间地理信息等，仅仅依靠传统的人工手动处理远远无法满足要求，而通过房产管理的信息化建设，将大量的空间地理信息数据和房产管理属性信息数据进行有效整合，开发适应城市发展需要的综合型房产管理信息系统，达到房产信息的充分利用，进而实现房产管理的现代化。这就是日趋成熟的地理信息系统(GIS)技术为房产管理提出的一个崭新的管理理念，它不是单纯意义上的计算机技术和测绘技术在房产管理中的运用，而是在GIS技术基础上构建房产信息化管理。它不仅拥有管理信息系统的各种特点，更主要在于其存储的信息采用了地理编码，将房屋的空间地理属性、自然属性、社会人文属性有机结合起来，使得房产管理向着科学、规范和智能化的方向发展，形成多方位多层次网络化、自动化、现代化的房产管理体系，迎来了数字房产的时代。
　　随着国家对房地产市场的调控也日趋频繁，作为县市级的房产主管部门，直接管理着该地区的房产登记数据，如何有效地利用这些数据，更好地配合国家的宏观调控，是目前亟需解决的问题。近年来，笔者所在县市充分认识到建立现代化房产管理信息系统的重要性，不断加大人力物力投入，计划在2011年内实现全面建设。其中，利用GIS技术实现“以图管房”的管理模式，是房产管理水平获得本质提高和长远发展潜力的重大突破。
　　一、房产管理中运用GIS技术的迫切性
　　GIS作为一种计算机技术,其强大的空间信息管理和分析功能为房产管理研究提供了有力的工具,使房产管理研究工作进入了一个新的信息化、数字化、定量化的阶段。以笔者所在城市为例，以往的房产登记只能实现简单的证件打印，登记数据手工记入登记台帐，房产档案采用流水帐式记录、存放，在查询、统计、利用等方面困难重重。由于没有全市统一、规范的编号，路名、楼号变更情况时有发生，造成管理的混乱，甚至可能出现重复发证、重复抵押情况，更是给房产登记的安全性带来极大安全隐患。同时，手工登记的数据利用率及其低下，在数据的统计分析利用、政策执行中数据的查询等方面力不从心。在商品房市场管理中，如何加强商品房销售管理，建立直观、快捷的商品房销售信息平台，也是亟需解决的问题。
　　二、房产管理中运用GIS技术的主要工作内容
　　在原有管理模式的基础上，建立全新的管理信息系统，需要大量的基础性工作，工作量不亚于进行一次全面的房屋普查。由于其中运用的技术专业性很强，一般采用委托专业公司进行，由专业公司提供技术，房管部门提供数据和业务规范。同时，在建设过程中房管部门也应注重本单位专业人才的培养，以便于日后的系统维护和管理。
　　1、房产基础数据的电子化：导入基础测绘图形数据、分层分户图数据、产权业务数据、电子档案数据，建立图形数据、房产业务数据、电子档案数据之间的关联关系，形成图文档一体化的房地产综合数据库。
　　2、电子地图的建立：基于GIS平台，实现基础地物的分层管理，并结合权属业务系统登记情况，可以查询和浏览地图，并可显示已登记房屋的产权状况。在最终的电子地图上，我们可查看全市市房屋分布及地理情况，各种道路、河流、山体等基础物体都将展示出来，为房产业务的开展和数据建库工作提供基础数据。
　　3、外业调查：由于GIS基础总图信息属信息不全，缺少数据建库工作所需的房屋坐落门牌号码，这就需要开展外业调查工作。当然，我们可以根据房产测绘数据的情况，在外业调查过程中调查出所需信息，例如：房屋楼层数、单元数等。通过外业调查工作，补充了基础总图的重要信息，为数据建库工作和房产业务办理提供数据。
　　4、分层分户图矢量化：实现纸质测绘图形数字化。建库人员将纸质的分层分户图图纸通过矢量化方式，把纸质测绘图转换DWG格式的示意图形，为建楼盘表提供数据。
　　5、楼盘表的建立：经过数字化的测绘分层分户图信息，在测绘管理系统中建立幢信息、户室信息，形成直观的楼盘表，为权属数据关联、权属业务办理等提供数据。
　　6、楼盘表与电子地图关联：通过专用软件把楼盘表与电子地图关联，充分展现测绘楼盘表在电子图上的具体地理位置以及坐标，并实现楼盘图上快速检索、定位、查询等功能。对于无电子地图的房屋，建立无电子地图的楼盘表。
　　7、权属数据与分层分户图关联：把每笔权属数据对应的产权户室进行关联，并建立权属数据的上下手关系，为业务办理、业务查询、档案查阅、统计分析提供数据。
　　三、房产管理中运用GIS技术积极作用
　　1、实现测绘、产权一体化
　　为解决房屋座落不规范、编号混乱的情况，按照“以图管房”的总体思想，采用房产测量规范的编号规则，对全市房屋进行统一的分区、分丘、分幢、分户编号，形成树状排列模式，通俗来讲，即是将全市房屋都微缩到计算机中，建立一个虚拟的数字城市，在管理和利用上更加直观、高效。房产测绘是建立这一模式的基础，通过实地的测量、调查、绘图，形成每幢房屋的自然状况信息，通过系统软件导入系统数据库，作为房产登记中房屋的自然状况数据。以笔者所在城市为例，首先取得全市的地籍图，按照道路、河流划分区片，每区内按照土地界址划分丘，基本每丘内为一个住宅小区，按幢测绘分户图，出具测绘成果，同时形成直观的楼盘表。
　　2、数据利用率极大提高
　　通过GIS技术建成的房产电子地图，在数据统计、数据管理中可以做到简便、高效。比如在城市规划中，通过电子地图的图上分析功能，结合数据库中完善的房产数据，可以统计任意区域内的房屋状况，计算拆迁成本等。而对于授权的网上档案查询等功能也可以轻松实现。
　　3、商品房网上合同备案功能更加直观
　　实现商品房网上备案是房产管理信息系统的又一大亮点。可以通过向房地产开发企业授权，在开发公司签订购房合同时即时将售房数据传入系统数据库，实现房地产市场的实时监控，随时掌握房地产市场动态，有利于市场监管和相应政策的制定。而通过网络发布的GIS电子地图，可以直观得看到全市的商品房开发、销售等情况，使市民在家中就可以在电子地图上浏览全市的商品房买卖信息。
　　4、为全国房产管理系统联网提供参考模式
　　全国房产管理系统的联网是房产管理发展的大趋势，尤其是在国家不断加强房地产市场宏观调控的情况下，如限制第二套购房等政策，如何认定购房者家庭主房套数等，如果没有完善的甚至全国联网的房产管理系统，在执行上肯定困难重重。而各地在逐步建立本地区内房产管理系统的情况下，今后只需与全国系统接通，即可实现全国的联网。届时通过专用网络即可浏览全国各地的房产电子地图，随时掌握房地产市场发展动向。
　　纵观全国各地的城市地理信息系统建设情况，可以说投入巨大，成果显著，如先进的3D城市数字模型等。如果说目前的3D城市数字模型建立了虚拟城市框架，而GIS技术与房产管理相结合，将赋予虚拟城市的属性数据，实现更深入、更广泛的拓展应用。